高鐵桃園站搶錢 土地標售漲16∼22%

〔自由時報記者徐義平╱台北報導〕建商、壽險接連拿下高鐵桃園站周邊住宅土地與大型開發案，也刺激區域地價往上走，高鐵局更因此撤下原本計畫10月13日要標售的4筆土地，立刻重新估價，並定於本月24日標售，不過，底價已從當初每坪31~36萬元，調整至每坪36~44萬元，調高幅度16%~22%。高鐵局解釋，10月時，突然撤下桃園站4筆土地是因為周邊地價均已上漲，鑑價報告須重新製作，此次標售底價則是參考最新的鑑價報告。本次標售的土地分別為大園鄉青峰段411地號、中壢市青溪段565-1地號、青芝段74、78地號，土地面積分別約1960.2坪、1092.05坪、804.78坪、1028.14坪等4筆，總底價19.93億元。高鐵桃園站周邊土地其實是近3年開始有明顯漲幅，商仲業者指出，以2010年7月時，當時高鐵局標售桃園站周邊住宅土地，每坪底價11.1~16.8萬元，相較於本次要標售的土地每坪底價36~44萬元，光是底價便調高1.6~2.5倍。住商不動產桃園航空城高鐵加盟店店東楊易霖指出，桃園高鐵站土地近來漲幅驚人，在雙北和在地資金帶動下，目前只要臨高鐵南北路，領航南北路，超過605坪的土地，成交單價都達65萬元以上，商業用地更突破百萬，較邊陲的臨15米路土地，成交價也多有55萬元以上，漲幅十分驚人。據了解，包括太子建設、聯上建設等上市櫃公司，及中悅建設、新潤建設、玖都建設、宜誠機構、寶佳機構…等多家建設公司競相投入開發，並有國泰金等介入BOT開發案，成為全台最夯的投資開發區。此外，工程會表示，「高速鐵路桃園產業專用區開發經營案」昨日完成簽約後，總計民間參與公共建設已簽約案計86件，簽約金額高達1238億元。

房仲業多角化布局 強攻海外

【經濟日報╱記者陳美玲╱台北報導】為度過房市寒冬，房仲業啟動多角化經營，其中海外事業布局最積極。大師房屋總經理陳建慶昨（19）日表示，除了美國、日本市場外，近期也代理銷售澳洲預售案、並已有成交案例，為公司海外事業打了一劑強心針。陳建慶表示，原先計畫明年初啟動澳洲代理銷售事業，但近期海外說明會中，出現長期置產客戶下訂購買布里斯本預售案，讓公司決定提早銷售澳洲建案。他指出，台灣自有住宅率逾八成五、比例相當高加上政府持續打房，衝擊仲介業者生存，包括信義房屋、台灣房屋、東森房屋、住商不動產等，均擴大海外事業銷售，希望能降低交易低迷帶來的衝擊。除了大師房屋外，今年海外事業布局最積極的要屬台灣房屋，不僅已成立國際資產中心負責海外事業，代理銷售地區也遍地開花，如新加坡、泰國、馬來西亞等，明年在美國、加拿大也會有進度。另外，中國大陸也積極洽談策略合作。

億元豪宅聚落成形 邊陲城鎮翻身

TVBS – 高雄縣市合併後，經過磨合期，許多經濟效益漸漸浮現，像是原本位於邊陲的楠梓區，合併後成為中心點，吸引不少外移人口居住，房價也跟著飆漲超過5成，還有原本屬於高雄縣的鳳山區，因為少了縣市界線，不但出現5、6千萬的別墅聚落，甚至有破億豪宅，業者說，這可能連醫師都買不起。7米挑高客廳視野寬闊，5層樓建築物，還有專屬電梯以及私人水療區，近160坪的豪宅別墅，價格是高雄市少見的1億2千萬，而且不在市中心，而是在原本高雄縣的鳳山區。TVBS記者何宜信：「7坪大的衛浴，全部用石材打造而成，而光這一面由設計師特製的壁磚，就得花上30萬。」除了小小一面牆，造價要30萬元，所有廚衛浴都是歐美進口，還有私密性高的專屬車道，一停車就是自家門口，以及全棟天然石材建築，23戶短短半年就賣出7成，買家還全都是企業大老闆。建商：「不管是醫師還是住院醫師來看這邊，基本上他們是買不起的，一戶1億2千萬來講，對他們來講，對他們的負擔也是相當的重。」整個鳳山文山特區，別墅紛紛拔地而起，成為頂級豪宅聚落，身價漲了3倍，因為縣市合併後，少了城鄉界線，加上附近有高球場、澄清湖休憩區，以及接待親友賓客的五星級飯店，連對外交通的高速公路，都只要5分鐘。同樣從邊陲翻身的，還有早期加工業聚集的楠梓區，縣市合併後，加上捷運通車，原本邊陲的位置變成高雄市中心點，不管北上到台南還是進入市區，都很便利，房價也從每坪10萬出頭漲到18萬，更讓原本高雄市周圍的不起眼的市鎮，鹹魚翻身，價碼高漲。

 

 

日勝生桃園下水道投報率1成

（中央社記者韋樞台北2012年12月20日電）政府希望私人資金投注公共建設，日勝生(2547)集團表示，早先標到的桃園污水下水道BOT案，不但可採完工比例法認列，且投資報酬率約10%，又可帶動地方建設，相當值得。政府希望市場熱錢挹注公共建設，向來以參與公共建設聞名的日勝生集團19日舉行年終記者會，總經理沈景鵬指出，日勝生打算投注新台幣200億元，分4期平均投注到污水處理廠的建設。沈景鵬表示，桃園污水下水道和污水處理廠是日勝生標到第一個此類工程，享有從2013年起長達35年特許期，預計明年起到2015年興建第一期污水廠和下水道工程，桃園用戶從2016年開始接管。另外，從2018年到2019年興建第 2期污水廠；2022年到2023年興建第 3期污水廠；2027年到2028年興建第4期污水廠，全部興建完畢後估計每天處理污水量可達20萬公噸。沈景鵬說，污水下水道是良心工程，歐洲城市曾經因為沒有污水下水道而發生過瘟疫，但全台灣污水管接管比率僅30%，建設落後許多；桃園成為準直轄市，污水下水道工程一定要做。依據日勝生集團規劃，第1期建設費為自有資金占30%，銀行融資占70%，從2016年用戶接管，有了污水處理費的收入後便可挹注第 2、3、4期的建設費。

 

奢侈稅上路1年半 稅收不到60億

【聯合報╱記者林政忠╱台北報導】 奢侈稅上路1年半，財政部昨天公布，奢侈稅稅收總計59.7億餘元，其中超過6成7的稅收來自不動產。不過，奢侈稅當初預估一年稅收可達150億元，上路1年半的實際成效尚不及原本預估的4成。奢侈稅從去年6月1日實施至今年11月30日已滿1年半。財政部長張盛和允諾，奢侈稅上路滿2年後，明年6月進行檢討。奢侈稅屆時是否退場，成為檢討重點。財政部賦稅署副署長許慈美昨天表示，稅收低於預期，證明奢侈稅達到政策目的，打擊投機交易；在炒作房地疑慮完全消除前，奢侈稅仍有繼續實施的必要。她說，開徵奢侈稅後，房屋市場朝「健康常態」方向發展。根據內政部地政司資料，全國不動產經紀業家數共6763家，受雇的不動產經紀人和營業員人數共3萬9809人，高於奢侈稅開徵前的5207家、3萬4527人，可見奢侈稅對不動產發展，不會造成負面影響。根據賦稅署統計，奢侈稅稅收為59億7804萬餘元，100年6月至12月為22億646萬餘元，101年1月至11月為37億7157萬餘元；其中，不動產核課7129件，稅收40億2746萬餘元；特種貨物核課4511件，稅收19億4520萬餘元；特種勞務26件，稅收537萬餘元。賦稅署指出，依據內政部建物買賣移轉棟數按月統計資料，奢侈稅開徵後，每月移轉棟數均較開徵前減少，特別是台北市及新北市減最多。至於房價漲跌，賦稅署表示，依據聯合徵信中心截至101年8月統計資料，除台北市每坪單價上漲2.03%；其餘都會區每坪單價均下跌，跌幅在0.08%至4.33%間。賦稅署也表示，依據財團法人國土規畫及不動產資訊中心公布的「住宅需求動向調查」，奢侈稅開徵後，投資購屋者明顯減少，自住購屋的比率則穩定增加。

 

 

實價登錄向下比價 高雄降價屋增3.5倍

記者  黃士原  報導  實價登錄資訊開放查詢後，房價資訊越趨透明，把不少高報的房價「打回原形」，買方趁勢「向下比價」，逐漸鬆動屋主開價。根據房仲網統計，其降價專區物件數量，在實價查詢上線後增加了1.3倍，以高雄市降價數量增加最多，達3.5倍。永慶房仲網比較降價專區物件，在實價查詢上線前後的數量變化，結果發現實價查詢開放後，降價專區物件增加1.3倍。其中，雙北市、台中市、高雄市的降價物件成長比例，皆高於全台平均，雙北市降價物件數量多出約1.7倍，台中市增加2.9倍，而高雄市降價物件數量增加最多，增幅更達到3.5倍。永慶房仲網協理高翠屏表示，雖然降價專區物件數量，僅占整體永慶房仲網14%，但隨著持續揭露房市實際成交行情，屋主開價更貼近市場價格，再加上年底是傳統購屋旺季，也促使賣方調整售價，以加快物件成交速度。降價專區內的雙北市、台中市及高雄市等熱門都會區，11月開價下修幅度都較10月提升。其中，台中市開價下修幅度達14%，位居第1名，較10月(11%)增加3個百分點，其次為高雄市的9%，較10月成長1個百分點，雙北市11月價格下修幅度為8%，也比10月的6%略增2個百點。永慶房仲網表示，實價揭露後對部分屋主心態造成不小的影響，開價有往下修正的趨勢。實價登錄上線後，民眾對物件開價、降價關注度提高，永慶房仲網的降價專區物件點閱數，每週都以倍數成長。以第一波實價登錄10月15日為基期，到11月15日第二波實價資料公開後，點閱數成長了4.02倍，到了11月底更成長4.76倍。

市場土地原料有限 基泰建設砸下5.82億元北市購建地

鉅亨網記者張欽發 基泰建設(2538-TW)今天以5.82億元的價格標下北市中山、大安區兩塊小面積土地。基泰建設副總經理張玉貞指出，即便房市受到抑制，但北市土地原料有限，也因此，房價仍有一定支撐力道。今天由基泰建設標下的這兩塊台北市土地是委託戴德梁行標售，其中中的山區北安段土地面積約215.99坪，地主是財團法人台灣省天主教道明傳教修女會，底價4.75億元，最終以4.79億元標脫，溢價率不到1%，拆算每坪地價約221.76萬元。而另一塊大安區土地，面積約75.02坪，地主是財團法人天主教會台北教區，底價1.03億元，並以底價標脫，拆算每坪地價約為137.96萬元。張玉貞表示，兩塊土地的中山區土地位大直道明中學對面，基地也夠大可以獨立開發；另一塊大安區土地則朝整合方向進行，預計整合超過300坪才會規劃推出建霖。張玉貞指出，目前基泰建設開發重心放在台北市、新北市以及中國，暫時不考慮其他區域，而且目前手中有3案正規劃興建，分別是基泰世貿、汐止案，以及忠孝西路案，預計都採取先建後售方式。

入住北市 租優於買

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】據行政院主計總處最新出爐的家庭年可支配所得統計，台北市每戶為125萬1,519元，但收入高、房價也高，讓有心成家的準購屋族群大呼「台北居大不易」，專家表示，面對高不可攀的房價，因租金投報率低，目前已進入「租優於買」的時期。專家認為，未來一年房地產頂多和目前一樣，想在大台北地區置產的民眾，可以先租屋，再慢慢找房。歐美國家競相實施貨幣寬鬆政策，市場資金多，在通膨疑慮下，即使台北市房價高，中信房屋美地不動產仲介經紀公司總經理莊智如表示，不動產價格跌幅有限，因毛租金資本化率不斷下修，所以目前購置房地產的目的應由資本利得轉為租金收益。但他指出，現在毛租金投資報酬率只有2％上下，淨租金投報酬率多半比房貸利率還高，因此從2011年起，隨著北市房價愈走愈高愈高，北市房市已進入「租優於買」階段。中信房屋副總經理劉天仁指出，在「資金行情」及「通膨問題」兩大因素的支撐下，未來房價漲不上來，也跌不下去，而且租金收益率不會太高，所以目前置產目的從過去追求租金收益率，轉為基於「保值」需求，或期待景氣回升之後房價再走高，影響房價走勢的最大變數即是「政府政策」。若要追求租金投資報酬率，或者想作包租公、包租婆，專家建議，要「壓低房價」或找「高租金投報率」的地區置產；至於自住客，則建議可以先租再慢慢找合適房。東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓表示，即使要找房價相對低價區，也要注意未來區域發展潛力，目前市場銷售率最佳的產品多屬1~2字頭房，新北市淡水、五股、鶯歌、樹林，一直到桃園，500萬元起就可以買到2房中古屋。

 

莫讓養老院變成房地產投資

北京新浪網 把養老院建設當房地產項目運作蘊藏著巨大的風險。一方面是社會風險。養老產業本質上是一個服務產業，其價值體現和房地產開發是完全不一樣的。另一方面是投資風險。目前市場上不少熱炒的高端"養老地產"屬開發商違規建設。如果遇上拆遷等問題，"餡餅"就會變成"陷阱"。日前有媒體報導，廣州某公司在越秀區推出五星級養老院，市民要在這裡養老，須花費45萬元買一個VIP床位，入住後每個月還要另外交2300元的服務和管理費用。有人就此算了一筆賬，該養老院的床位使用權衹有20年，換算成一般房屋住宅70年的標準，相當於購買者每平方米得支付52500元。這個價格對一般工薪階層來說，用"天價"形容絕不為過。儘管價格貴得惊人，但據稱目前大部分床位已被搶購一空，僅剩下少數房間可供選擇。"天價"養老院為什麼如此受寵？表面上看，該養老院位於白云山麓湖公園東南角，北靠白云山脈，西倚廣州藝術博物館，周邊環境優美，适宜養老。而更關鍵的原因則在於其打出了誘人的"投資牌"，為人們勾畫了一個美好的"餡餅"。按照該公司的說法，"購買養老院的VIP床位完全可以作為投資，如果自家老人不住，可以委托公司代租，以每年約7.2%的比例返租"。而且為了吸引大家購買，該公司甚至承諾"如果投資26平方米的單間，並交由他們管理、出租，每年可返還3萬元租金"。正是因為有了這樣的回報，投資商才有底氣喊出"45萬一個VIP床位"的天價，購買者才趨之若鶩。十八大報告提出，要積極應對人口老齡化，大力發展老齡服務事業和產業。應該說，在當前我國養老資源嚴重不足的局面下，鼓勵更多社會資本投入到養老產業是非常必要的。然而，必須警惕企業和投資者借養老之名打"擦邊球"，行"地產投資"之實。把養老院建設當成房地產項目運作，不僅不利于滿足城市養老的需求，而且蘊藏著巨大的風險。一方面是社會風險。養老產業本質上是一個服務產業，其價值體現和房地產開發是完全不一樣的。它所服務的人群是老年人，是疾病高發人群，需要醫療配套，還需要有計劃、合理地安排生活起居。脫離了完善的健康管理體系保障，養老社區很難有效運行。另一方面是投資風險。目前市場上不少熱炒的高端"養老地產"，土地本身並沒有經過政府部門划撥，屬部分開發商違規建設。如果遇上拆遷等問題，投資或承租人的錢，隨時都有可能打"水漂"，餡餅就會變成陷阱。

浮洲合宜宅 剩31戶2房型

【葉思含╱台北報導】浮洲合宜住宅「日勝幸福站」自8月20日開放登記，目前登記已近尾聲，本月2日止3房產品全部售完，僅剩餘31戶2房產品，均位在A6區，日勝生集團預估年底前就會售完。合宜住宅4009戶已售出3978戶，僅剩餘31戶，剩餘戶別分別為A6東區12戶、A6西區19戶，目前登記順序已到6487號，平均棄權率達38.68％。因可挑選戶別不多，本月至今僅開放登記5天，單日棄權率從53.85％一路攀升，上周六應到民眾39名，但僅登記8戶，單日棄權率達79.49％。「日勝幸福站」專案副理陳沛諄透露，雖然報到率不到6成，但「報到民眾幾乎都會簽約，都表示能登記到就很開心」，預估餘戶約4~5個工作天即可售完。日勝生集團副總經理周惠玉表示，目前每周僅開放假日選位，年底前住宅部分可完銷。至於店面銷售部分，陳沛諄指出，總共376個店面銷售率已逾8成，日前推出庭院型店面產品，總價3000~4000萬元，可使用空間更大、有20坪庭園，現在平均每周可售出8~10個店面，預計農曆年前可完銷。

 

潤泰新：目前房價正在谷底

（中央社記者許湘欣台北18日電）近來房市受實價登錄衝擊，不過，潤泰新董事長簡滄圳今天指出，其實沒影響，在經濟轉佳、兩岸交流日益頻繁下，目前為房價谷底，明年展望看好。簡滄圳今天參與潤泰新旗下首家複合式百貨商場CITYLINK在松山車站的首個據點開幕。針對近來房價似乎受到實價登錄影響，簡滄圳說，其實現在是谷底。近來經濟已有變好現象，加上兩岸交流頻繁，台北房價不要說跟北京、上海比較，連杭州、廣州都比不上。實價登錄出現意外低價，他認為絕不是常態，以近來備受媒體報導的「吾疆」出現每坪僅105萬元價格，簡滄圳相信那是預售價格。他還說，就算現在出150萬元，都會馬上被掃光。況且，隨著土地成本越來越高，房價沒有道理往下。簡滄圳指出，放眼全世界，沒有一個城市像台北這麼小，但台北可望與其他大城市一樣，隨著軌道經濟、交通便捷，拉大規模。他舉例，日本人上班通勤花1個半小時的占比高達70%，如果沿著交通路線，林口、淡水、三峽都還有1字頭的房價。他建議目前還沒有房屋的人，不要永遠看著房子漲，不如先選定一個比較便宜、交通便捷的的地方卡位。

租金無法支付利息 恐買不如租

自由時報–記者徐義平╱台北報導   台灣房市自2003年後呈現多頭至今，尤以北市房價上漲最兇，不過，根據CCIM（社團法人台灣不動產投資協會）調查，明年北市房市恐面臨低潮，原因是9年來首度出現租金投報率無法負荷貸款利息的死亡交叉點，在租金無法支付利息情況下，過往租不如買的情況可能會轉變為買不如租。CCIM更針對明年不動產投資進行問卷調查，其中對於豪宅投資看法，高達54%的房產專家認為房價正處相當高點，未來增值空間有限，建議明年應出脫手中豪宅，至於，針對投資出租住宅項目，也有高達40%的比率建議明年應該賣出。CCIM住宅組研究組組長劉天仁表示，今年房市因受到「奢侈稅」、「央行豪宅限貸令」、「實價登錄」等三大抑制房價政策影響，買氣其實受到影響，不過，房價似乎沒有明顯下滑，因此，預期明年房市維持平盤整理，大台北地區的房價漲跌幅大約在5%內。其中傳統精華區，北市信義、大安、中山、松山、中正等區，預期明年房價約有5%修正幅度，至於內湖、士林、北投、文山、大同等區則是漲跌互見；新北市部分，三重、新店、中和、板橋、新莊等區域，預計將有5%漲幅，至於外環的淡水、泰山、汐止、林口、三峽、鶯歌等區域，也是呈現漲跌互見。而明年商用不動產表現，瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒認為，在金管會「新八條」的伺候下，明年上半年交易量預計萎縮3~4成，加上至2015年陸續有新的商辦供給量釋出，預期將拉高空置率，也會造成租金出現下滑，若狀況沒有改進，有可能會衝擊到商用不動產價格。不過，上月金管會將壽險買商辦的投資收益率從2.125%一舉拉高至2.875%，造成買氣急凍，預期此政策不變，將會持續衝擊明年商用不動產買氣，尤其是去年占比57%的最大買家壽險業者衝擊最大，買氣將瞬間下滑。

北投奇岩新建案 主打首購

【張琬聆╱台北報導】台北市大面積素地稀少，目前以北投奇岩重劃區約2萬坪待開發土地受關注，最快明年4月就有建案推出。由於目前房市景氣渾沌不明，建商多規劃首購產品，而正在重劃區周邊銷售的建案看屋人數驟減，期待明年新推案把人潮帶回來。奇岩重劃區已交地完成，區內有多家建商卡位。宏盛建設原持有奇岩重劃區約564.59坪土地，最近與暉騰建設簽約合建，合併基地面積達773.76坪，預計明年第3季推出。宏盛建設發言人李宗平表示，因與暉騰建設持有的209.17坪土地相鄰，為求擴大基地面積，決定一起合建推案。此外，華固建設共有917坪、604坪2筆土地，預計明年第2季公開「奇岩第一期案」。華固建設發言人劉若梅表示，目前房市表現不好，所以已縮小產品坪數，規劃部分首購族產品以符合市場需求。宏普建設「三合段案」正在申請建照，宏普建設財務部經理林素玲透露，為響應政府居住正義，讓大家都買得起房子，所以規劃首購產品。三發地產約2429坪基地則已動工，預計2014年上半年可完工。三發地產總經理特助劉潔芝說，該區有很多大建商進場，未來發展佳，將等其他建商開始推案後才公開，「搭一起推案的便車，銷售現場會比較熱鬧。」奇岩重劃區周邊推案不多，「隆美富邑」每坪開價70萬元，銷售逾5成；「森原六十六」每坪開價68萬元，銷售近7成；即將結案的「仰森」每坪開價約50萬元。「仰森」銷售人員李再濱透露，受實價登錄影響，近期買氣停頓，看屋人數從每周10名數降至個位數，「大家都在過寒冬」。因看好奇岩重劃區將有推案進場，目前周邊房價已炒高，「銷售業者都等著重劃區公開推案，把人潮與買氣帶進來」。奇岩社區發展協會秘書吳惠瑜認為，因該區定位為「生態社區」，未來發展很令人期待，「希望建商屆時不要說的是一套，做的是另一套。」奇岩里里長譚勝國則表示，奇岩重劃區潛力佳，舊社區房價將因此水漲船高，對有房產的人當然很好，但對沒房子的人恐怕雪上加霜。信義代銷何胤諭則估計，奇岩重劃區未來推案每坪成交價應在65~70萬元間。

 

遠雄買全錄大樓 重啟都更

【經濟日報╱記者黃啟菱╱台北報導】遠雄昨（17）日宣布，砸下20.08億元買下敦化北路與長春路口的全錄大樓，全棟樓先出租，同步申請都更，將興建豪宅。這是「金七條」登場後，商用不動產市場首樁成交金額最大的指標大案，建商是否接棒壽險業買樓，受到業界關注。「文林苑」事件發生後，遠雄今年4月宣布暫緩都更業務，昨天又重啟都更業務；對此，遠雄高層指出，主因台北市中心、尤其是敦化北路的土地難尋，全錄大樓的基地面積又夠大，未來可不必整合周邊地主、直接都更，具有誘因。全錄大樓屋齡逾25年，土地面積約394坪、建物面積約2,311 坪，仲量聯行副總經理吳瑤華說，遠雄買價20億880萬元，每建坪價格80多萬元，低於行情，目前附近商辦大樓每建坪已有百萬元的成交價。據悉，台灣富士全錄去年搬入敦化北路與南京東路口台北金融大樓後，決定要處分掉此樓，但因日商行事較低調、保守，賣樓一事並未大張旗鼓，昨天成交之後，全案才曝光。遠雄表示，目前全棟大樓是空的，將先整理內部後展開招租，畢竟都更時程需要5年到7年，在這段期間希望先有固定收益。未來此樓擬興建精緻住宅案，房仲業者指出，敦化北路屬台北一級豪宅區段，最知名的建案就是「文華苑」，標榜由文華東方酒店提供頂級居家服務，3年前預售時每坪就成交到150萬元。敦化北路上未來的新推指標建案，除了遠雄昨天買進的大樓外，華固也已布局敦化國小旁的國際大樓都更案許久，接近收割期，明年可望推出；房仲專家指出，此區鄰近松山機場、受惠於直航與松山機場開發案，加上又有明星學區加持，新建案又少，未來遠雄、華固的推案價勢必站上每坪200萬元、甚至更高。此外，金管會上個月中針對壽險業者買商用不動產祭出「金七條」管控措施後，商用不動產市場急凍，昨日又見交易，未來建商是否接棒壽險、重新開始買樓，值得觀察。

北市最貴住宅區換人做 福華飯店一帶超越光復南路

NOWnews – 記者曹逸雯  台北市政府17日公告102年度公告土地現值及公告地價調整幅度，台北市公告土地現值平均漲幅9.31%，公告地價平均漲幅5.54%，台北市地王由新光摩天大樓15連霸，台北101大樓緊追其後，至於住宅區地價最高區段出現換人做情形，福華飯店一帶的仁愛路三段超越光復南路的彩虹大廈一帶，成為北市住宅區高地價的指標區段。台北市政府指出，市府近年來投入大量公共建設，生活機能及商業環境條件均佳，各項公共設施完備，是市場購屋、投資的首選地區，地價極具保值性，因此地價並未隨交易量萎縮而受明顯影響，經地價評議委員會評定全市土地公告土地現值平均漲幅為9.31%，調幅較去（101）年9.87%略有趨緩。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據地政司的統計資料顯示，近20年來，台北市公告土地現值調幅以最近3次的調升幅度最為明顯，總計調升34.6%，3年前售屋與明年售屋所繳納的土增稅，將會有感增加。至於台北市高級住宅部分，因其本身條件優越，加上均位處優質區域，累計3年公告土地現值平均調幅達57.9%；102年公告地價雖比照一般住宅調整原則辦理，但平均漲幅仍達22.8%，調幅約為一般住宅的4倍。102年度住宅區的區段地價排名，出現明顯洗牌，前幾年住宅區地價最高的區段，位於光復南路彩虹大廈一帶，此次則換成仁愛路三段勝出，福華飯店一帶的區段地價每坪為239.6萬元，超過彩虹大廈一帶的236.3萬元，特別的是，台北市住宅區的高地價區段，前4名就有3名落在仁愛路的二、三段。曾敬德表示，仁愛路早已成為台北市高級住宅聚落，高房價造就當地的高地價；至於另一個豪宅聚落「信義計畫區」，雖然也具備高房價的條件，但因為住宅區容積率僅200%，公告現值明顯低於容積率400%的仁愛路住宅區土地。由於今年主要都會區的公告地價與公告土地現值雙雙調整，其中三年一調的公告地價，關係到民眾繳納的地價稅多寡，基本上屬於微感增加，增加的幅度有限，不過公告土地現值則持續調整，民國104年目標為調整到市價的9成，北市101年公告土地現值已經達正常交易價格的87.6%，到104年前應該會持續調升。曾敬德提醒有售屋需求的民眾，可以看看自己手上的不動產，是否屬於土地持分高，又位處精華區的產品，若是公寓或透天產品，因為土地持分多，則相對土增稅就會有感增加，民眾可趁明年1月1日土地公告現值調整前，加緊售屋腳步。

 

 

明年北市公告土地現值 漲勢趨緩

工商時報【記者薛孟杰╱台北報導】台北市地政局公布102年度公告土地現值及公告地價，土地現值平均漲幅9.31％，公告地價平均漲幅5.54％，儘管12行政區都呈漲勢，但102土地現值比101年度平均漲幅9.87％略低，102年公告地價漲幅5.54％也比99年（每三年一次）漲幅6.05％略低。各行政區中，土地現值平均漲幅最大的是信義區11.75％，其次是大安區及中正區。住宅區土地現值，則由大安區仁愛路三段福華飯店一帶奪魁，每坪土地公告現值239萬6649元。至於區段公告地價漲幅最高者，是在南港區市民大道八段、南港路二段、興華路間路段，漲幅高達73％。地政局局長陳錫禎說，公告土地現值作業調查期間是在100年9月2日到101年9月1日，這段期間北市不動產交易買賣登記案件量共計38,527件，與99年同期54,509件相比，減少16,497件。不過，北市地價仍因公共建設、生活機能、商業環境佳等因素，沒有隨交易量萎縮而受明顯影響。

 

新光摩天樓蟬聯地王 台北101緊追在後

段楚禎 | 卡優新聞網 – 台北市地政局公告土地現值及公告地價，明(102)年地王仍由新光摩天大樓第15度蟬聯，而台北101大樓上漲15.06%緊追在後。至於地價漲幅最大，則是由工業區變更為商業區的南港勝出。台北市地價及標準地價評議委員會，考量最近一年地價動態及目前整體經濟情況後，評定102年公告土地現值及公告地價，作為明年申報土地移轉現值及未來3年核課地價稅的依據。土地現值平均漲幅為9.31%，公告地價平均漲幅為5.54%，各行政區地價均上漲。台北市眾所矚目的地王寶座，仍由新光摩天大樓第15度蟬聯，102年公告土地現值為每平方公尺132萬5,580元、每坪438萬2,083元，與101年每坪400萬2,357元相較上漲9.49%。台北101大樓居次，102年公告土地現值為每平方公尺129萬9,000元、每坪429萬4,215元，較101年每坪373萬2,231元，上漲15.06%。與新光摩天大樓差距逐年縮小，明年差距僅剩約2%，台北101能否撼動8年來新光摩天大樓蟬聯地王15年的寶座，頗受到外界關注。在土地現值部分，信義區在信義商圈商辦租金節節上揚，週邊高級住宅交易價格居高不下，大巨蛋及捷運信義線即將通車的預期心理帶動下，102年公告土地現值漲幅以11.75%奪冠；大安區及中正區向來受購屋族青睞，分別以10.49%及9.33%位居全市上漲幅度第2、3名。而區段地價漲幅最大為南港第三期市地重劃區土地，地政局表示，因都市計畫由工業區變更為商業區，土地使用強度提高，且重劃後週邊環境及交通將獲改善，地價因此大幅上揚，地價漲幅達73%。102年全市公告地價平均漲幅為5.54%，調幅較上期漲幅6.05%略有降低，區段地價未調整者約五成。豪宅部分因其本身條件優越，加上均位處優質區域，累計3年公告土地現值平均調幅達57.9%，公告地價平均漲幅22.8%，調幅約為一般住宅的4倍。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，內政部目標於104年將公告現值調整至接近市價9成，未來出售房屋土增稅額將大幅增長，連帶公告地價、房屋評定現值與路段率也會牽動調高。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則指出，有售屋需求的民眾，可以檢視手上的不動產，若是公寓或透天產品，因為土地持分多，則相對土增稅就會「有感」增加，建議可趁明年1月1日土地公告現值調整前，加緊售屋腳步。

明年北市內環精華區房價難漲 CCIM：跌幅上看5%

鉅亨網記者葉家瑋   CCIM台灣不動產投資協會今天發布2013年房市預測，CCIM認為，通膨疑慮使北市不動產交易仍有支撐，而實價登錄沒改變房價，是改變交易心態，首購族因大台北核心區域房價上漲，而被外圍郊區相對低價、生活機能完備地區吸引，預估追逐低價屋之輕移民現象，將掀起大台北郊區補漲行情，而市中心將受奢侈稅、豪宅限貸和實價登錄等政策影響，明年房價持平或下修5%。台灣不動產投資協會今天舉辦「2012年CCIM台灣不動產論壇」，邀請多位來自美國、日本及台灣投資專家談「從國際資金新潮動看台灣、美國、日本不動產投資機會」，並且發布2013年房市預測。CCIM指出，在自住買盤支撐下，大台北郊區但大眾交通設施計畫完善區域等地，如三鶯、桃園等，可望有補漲空間，CCIM住宅組長、中信房屋副總劉天仁表示，明年大台北地區的房價漲跌幅，將會維持持平或小幅下滑5%左右，郊區最外環地區，因為挾著低總價及重大建設利多等優勢，補漲空間可期。就區域表現來看，CCIM住宅研究組預測，大台北內環區，包括信義、大安、松山、中正和中山區等地，受奢侈稅、豪宅限貸和實價登錄等政策影響，2013年房價持平或下修5%。至於台北市中環地區，如大同、內湖、士林、北投和文山區，新北市蘆洲和永和區，明年房價變化在正負5%左右；再往外圍，如南港、萬華區，新北市三重、新店、中和、板橋和新莊，明年房價則可能小漲5%；大外環如淡水、泰山、汐止、林口，房價可能持平或小幅下修5%；至於桃園可望有持平至10%漲幅。在商用不動產部分，瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒指出，今年1月至11月23日的交易金額約1107億元，但受金管會11月19日公布實施限購令後，為市場投下震撼彈。展望2013年商辦市場，受到標售市場急凍影響，瑞普預估，商用不動產交易量減少，至於價格因利率低檔，是否修正還在觀察，在金管會的限令下，明年需留意資金是否向海外出走、土地價格是否續漲，另外，中南部租金收益率是否下降，都將是明年商辦市場的觀察指標。

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詐團臥底當房仲 假賣房騙千萬

【聯合報╱記者劉峻谷╱台北報導】 房仲業竟然也有臥底！詐騙集團派人冒名到房仲店任職，偽造屋主的證件和所有權狀，再找女攤販假扮屋主與有意購屋的梁姓男子簽約，騙走頭期款一千萬元。女攤販昨天被法院判刑一年八月，其他騙徒不見蹤影。整齣騙局最慘的是梁姓男子被騙一千萬元，求償無門；因為「人頭屋主」女攤販在中壢賣早餐，沒有資產可查扣，其他騙徒都用假證件，只能要求房仲店負起連帶賠償責任，但官司勢必耗日費時。土地代書林志冠指出，要防止被騙，可在每分證件影本加註使用目的，例如「僅供契稅使用」；其次要注意付款程序；簽約後屋主要交出所有權狀，權狀如同鈔票摸起來粗糙且有梅花浮水印等防偽設計，彩色影印或雷射掃瞄的紙是光滑的。判決書指出，二○一○年九月，一名男子持偽造的「陳進財」身分證，到台北市大直一家房仲店應徵錄取為業務員。陳進財隨即鎖定北安路新大樓一樓店面託售案，由同夥「陳志勇」到房仲店佯稱要投資，由陳進財和同事帶看店面。陳志勇假裝很滿意，當場掏支票付卅萬元斡旋金，同意以四千萬元成交，約定七天後簽約。簽約當天，陳進財藉機影印王姓女屋主的身分證和土地所有權狀，陳志勇則打電話聲稱臨時有要事，改約他日再簽約。這個詐騙集團透過「臥底仲介」取得女屋主的相關證件影本後，找到住中壢觀音鄉的梁姓買主，由陳進財取鑰匙開門讓梁到台北大直看店面，聲稱屋主急於變現。梁看了十分滿意，出價三千一百萬元成交。陳進財等人再透過綽號「帥哥」的男子以兩萬元代價，找在中壢市普中路擺路邊攤的夏姓女子；用夏女的照片偽造王女身分證及房地所權狀，假扮女屋主與梁姓男子簽約，騙梁付頭期款一千萬元。不知情的土地代書將所有權狀送士林地政事務所辦理登記，才發現是假的，報警循線逮捕夏姓女子；但主嫌陳進財、陳志勇都是假名，早已逃之夭夭。士林地院去年審理本案，夏女向人借十萬元賠給梁，懇求原諒；法官認為其情可憫，判刑一年八個月、緩刑三年。檢方不服上訴，高院昨認為夏女一時貪念害梁被騙走一千萬元，求償無門，不值得同情，取消緩刑。

北市強徵民地蓋「美河市」還虧百億 監院懷疑公職涉貪.

▲美河市建案的土地是北市府向民眾強制徵收的，最後卻成為私有土地開發建案，黑幕重重讓監委看不下去。台北市政府與日勝生公司聯合開發捷運小碧潭站的建案「美河市」，12日被監察院糾正，因提供土地的北市府貢獻成本大，分配的權值卻只有3成；反觀建商的權值則高達7成，一來一往讓政府損失逾100億元；而且美河市土地是市府向民眾強徵來的，最後竟成私人土地大興建案，監委呼籲法務部調查有無公職涉貪。監察院認為「美河市」的開發案背後有黑幕，10月已經彈劾了台北市政府捷運工程局長常岐德、前聯合開發處長高嘉濃，12日更糾正台北市政府。查案監委馬以工、馬秀如、李復甸指出，北捷與日勝生雙方權值的分配比例核定為「30.75比69.25」，身為地主的台北市政府分得的比例只有3成，這非常不合理。

▲美河市建案爭議不斷，先前才因施工封路，遭附近居民嗆聲。馬以工指出，開發案權益分配的過程黑箱作業，低估北市府的土地成本，壓低北市府分得的權值；建物成本也被刻意灌水，以提高建商的權值比例。她估算，土地成本方面少估了90億元，建物成本則多估12億元，，一來一往讓北市府損失超過100億元。李復甸與馬以工表示，當初許多土地是向民眾以「交通事業」的名義強制徵收，但最後卻透過聯合開發轉為私有土地大興建案，引發許多原地主不滿。馬以工也批評，當時的副市長林崇一棄守台北市的權益。監察院通過糾正後把全案移送法務部，將調查有無公務人員涉貪。

 

不動產授信額度限制廠房貸款可望不列入

中國時報【劉宗志╱台北報導】金管會銀行局昨天邀集8家大型行庫開會，初步同意針對廠房貸款不列入不動產授信額度的限額當中。銀行業者估計，如放寬廠房貸款不計入授信限額，整體國銀應可多出數百億元放款額度。銀行局副局長張國銘昨天指出，已邀集市占率較高的8家國銀業者開會，針對國銀希望廠房不計入銀行72條之2的適用，原則上同意，不過其他如辦公大樓等商用不動產則不在此次放寬範圍內。銀行業者表示，廠商投資購買廠房，或以廠房為擔保品的放款，符合生產性用途，未來如果排除在銀行法第72條之2不動產放款計算範圍外，整體國銀應可多出數百億元的放款空間。

長虹獲利 冠上市建商

【經濟日報╱記者黃啟菱╱台北報導】長虹建設（5534）昨（10）日自結11月營收5.12億元，累計前11月營收60.57億元、稅前盈餘38.33億元，每股稅前盈餘高達15.46元，續創歷史新高，也稱霸上市建商，在營建族群中僅次於上櫃建商三圓。法人指出，今年房市買氣較淡，營建五虎中僅皇翔、長虹獲利特別亮眼、成績比去年好；至於華固、遠雄與興富發可能都略遜於去年，但在上市建商中仍屬資優生。至於上櫃建商今年異軍突起，包括三圓、志嘉、永信建等，每股都大賺超過一個股本。長虹自結11月營收5.12億元，雖較去年同期下滑13.68%，但累計前11月營收60.57億元，則較去年同期大幅成長40.22%，營業淨利37.06億元，營業淨利率高達61.18%，稅前盈餘38.33億元，每股稅前盈餘15.46元，創公司成立以來新高。長虹股價昨漲1.7元、收78.8元。長虹表示，11月的入帳來源是台北市內湖的廠辦大案「長虹新凱旋科技大樓」和新北市汐止住宅案「長虹菁英」，由於2案土地成本均低、毛利率都在65%以上，拉高整體營業淨利。長虹日前以70.9億元將「長虹新凱旋科技大樓」整棟賣給富邦人壽，該大樓仍在興建中，因此依完工百分比法認列；長虹內部統計，該案於第3季底已認列約六成，其餘的四成在第4季持續入帳中。法人估，「長虹新凱旋科技大樓」的完工交屋時間將落在明年初，到今年底的工程進度約八、九成，但國際會計準則IFRS 將上路、屆時將用全部完工法取代完工百分比法，明年該案業績會整棟70.9億元將再度認列一次，而在今年的IFRS財報中則需回沖。法人估算，「長虹新凱旋科技大樓」對該公司的每股獲利貢獻度高達10至12元，在該案和「長虹菁英」的貢獻下，今年全年該公司每股稅前盈餘將有17元至18元的水準。若今年「長虹新凱旋科技大樓」無法全部完工認列，明年IFRS上路後，今年已認列的獲利貢獻必須回沖、今年財報獲利就會大減，但明年可望再出現每股賺17元以上的榮景。