【經濟日報╱記者陳美玲╱台北報導】房市成交量低迷，多家房仲業者為度過寒冬，積極投入海外事業布局，包括中國、日本、東協、美國等都是積極搶灘的市場。大師房屋總經理陳建慶昨（22）日表示，為了進軍日本，年底前將設辦事處，明年初也有機會在澳洲推案。今年買賣移轉棟數估32.5萬棟，為近三年相對低點，在交易量低迷下，房仲業者掀起「出走風」。陳建慶說，政府打房政策未放軟，仲介業為求生存，必須朝多角化布局、分散風險。近兩年以來，包括台灣房屋、東森房屋及大師房屋接連宣布，將布局東協、日本、美國、中國等市場，既有布局中國、日本市場的永慶房屋、信義房屋及住商不動產，則是擴大當地據點。陳建慶指出，台灣自有住宅率逾八成五、比例相當高，加上政府持續打房，推估明年房市交易量恐將低於今年，衝擊仲介業者生存，不少集團為求突圍積極投入海外事業布局，降低房市低迷所帶來衝擊。除美國市場外，大師房屋也進軍日本及澳洲。陳建慶表示，日本市場已有多筆案件洽談中，將在年底前設立辦事處、扎根市場，也是繼信義房屋後，第2家進入日本設點的台灣仲介業者；另澳洲也有2家開發商洽談代理，預計明年初在布里斯本、墨爾本有物件推出。台灣房屋也積極跨入海外市場，集團首席總經理彭培業表示，已成立國際資產中心負責海外事業，目前主要代理銷售地區如新加坡、泰國、馬來西亞等建案，並在馬來西亞吉隆坡成立首家台灣房屋據點，承銷金額達360億元，今年前十月成交金額已超過80億元。
Thursday, November 22, 2012
蛇年預售屋推案量上看1.23兆
中時電子報╱王莫昀╱蛇年預售巿場全年推案量上看1.23兆！住展雜誌昨日公布，蛇年預售巿場趨勢預期，全台推案量達1.23兆，較今年成長9.8％，其中北台灣約9500億較今年8600億，成長約一成，台中與高雄巿場推案量則與今年相當，分別是1600億與1200億元。業者分析新的一年，須留心市場銷售量恐在低檔盤整，餘屋賣壓增加，此外，位於信義計畫區的亞太會館改建案與冠德建設案可能開出每坪300萬元高價試探市場水溫。「北巿全年推案量還很難說！」台北市代銷公會發言人施孝文說，受今年第四季巿況不佳，許多建案遞延至明年329檔推出，預期明年第一季推案量，確實可望較今年同期成長，不過全年推案，除了要考慮新實施的會計準則促使建商推案從過去多預售，轉為先進後售，雖說上市櫃建商有推案業績壓力，但明年全年推案還很難說。高雄市建商公會理市長陳武聰表示，不加計舊案銷售量，今年新推案量只有6、700億元，並未如住展雜誌預期的1200億那麼多。展望明年，他持保守態度指出，要看政府提出的自由經貿園區等重大政策是否落實，畢竟有產業進駐，提升就業機會，經濟回溫復甦，建商才較敢推案。今年較特別的是，台北雙子星大樓招商成功、機場捷運明年部分通車，激勵壽險業者購買商用不動產，西門町房市成為近期台北市最熱門的區域。目前新進場個案「有富正旺」、「大觀京都」、「全坤環河路案」，興富發麒麟飯店案等蓄勢待發，可望在明年初推出，特別是一些小坪數個案因總價低，還吸引久違的投資客搶進。雙子星大樓決標後，第四季預售巿場以成都路、康定路一帶新推案較為明朗，距離西門町捷運站400米的「有富正旺」推出17至66坪、1至4房產品，基地正對西門國小，每坪開價85萬元起跳，成交價約75萬上下。位處北市西門國小旁、天強建設的「大觀京都」將推出大坪數產品，價位原定於百萬元以上，但公開時程未定。另外，包括北市康定路的興富發建設麒麟飯店改建案，規劃為25至40坪的酒店式公寓，預計明年第一季推出，估每坪價位75萬元以上起跳。全坤建設位於環河南路「雲峰」為萬華區稀有的河岸景觀宅，規劃60至80坪，採先建後售，公開後價格，估計每坪將高於80萬元以上。住商不動產企研室主任徐佳馨認為，在區域生活交通機能大幅改善下，萬華購屋需求主力將鎖定中小坪產品。
高鐵雲林站決標 料3年後通車
【李姿慧╱台北報導】高鐵新增4車站有譜了。高鐵雲林站興建工程昨決標，預計2015年7月完工、最快同年下半年通車，目前還在審標的高鐵彰化站、苗栗站若決標日相去不遠，3新站將可同時通車，連同2015年初將通車的南港站，屆時從台北到高雄的站站停班次將因新增4站加入變慢30分鐘。高鐵雲林站興建工程昨以15億8800多萬元決標，由長鴻營造承攬，車站站體由姚仁喜領軍的大元建築設計。台灣高鐵副總賈先德表示，工期約30.5個月，因應雲林站處於地沉下陷區域，將採輕材質建材。《蘋果》昨無法取得長鴻營造說法。
賈先德強調2015年7月是完工日期，經履勘後才能啟用，若彰化站和苗栗站決標時間也接近，將3站一起通車。根據台灣高鐵評估，2015年4站通車後，站站停的班次北高將慢30分鐘，南港到左營站行車時間為150分鐘，屆時將推直達車或跳蛙式停車模式。彰化的李太太說，雲林站都要動工了，彰化站還沒譜，現在都要搭高鐵到台中烏日站轉火車，很不方便。
繼承贈與移轉房屋 可望創新高
【中央社╱台北22日電】 根據統計，今年前3季全台灣繼承、贈與的房屋多達3.2萬棟及3.4萬棟，分別年增3%和18%。房仲推估，人口老化與節稅目的將推動今年繼承、贈與的移轉量創新高。內政部統計處公佈前3季全台房屋繼承棟數3萬2351棟、贈與棟數3萬4953棟，超越去年同期的3萬1306棟、2萬9386棟，分別年增3%及18%。信義房屋推估，今年繼承、贈與的移轉量可望創新高。信義代書專案經理林以德表示，2009年遺贈稅率從最高50%調降為單一稅率10%，遺產稅和贈與稅的免稅額分別提高至新台幣1200萬元及220萬元，吸引大量的海外資金回流。此外，近幾年股市起伏大，房地產保值性高，許多富人不急於將資產移往海外，反而積極配置資產，或以贈與方式，有效移轉財富給下一代，推升贈與的數量。今年受到奢侈稅、實價登錄等政策影響，更促使富人提早做財富規劃，使得今年前3季房產的繼承與贈與移轉量超越去年同期。林以德舉例，以1億元直接現金贈與，富人必須繳交978萬元贈與稅，若以市值 1億元房地產贈與子女，因為採土地公告現值和房屋評定現值，富人只要繳交178萬元贈與稅，兩者差別甚大。信義房屋師大店店長鄭嘉文指出，今年以來1個月會碰到1、2組客戶透過購置不動產贈與節稅，最常見的方式是父母購屋，房屋登記在子女名下，一次將手中資金移轉成小孩名下不動產，今年來這種置產型的買方，在市心中數量不少。林以德提醒，內政部每年元旦調整土地公告現值，明年度公告現值已確定調高，土地增值稅也會增加，相對移轉的成本提升，有意以贈與做為財富規劃管道的消費者，務必在今年12月底公告現值未調整前辦理。
Wednesday, November 21, 2012
捐地抵稅 不能以公告地價16％算扣除額
〔自由時報記者項程鎮、張舒婷╱台北報導〕司法院大法官會議昨天作出釋字第七○五號解釋，宣告財政部規定實物捐贈抵稅比例，因無法律授權而違憲。例如現行捐地避稅案件，民眾未能提出購地成本時，財政部統一以土地公告現值的十六％計算綜合所得稅列舉扣除額的規定，昨天起不能再適用，理由是違反憲法第十九條的租稅法律主義，財政部應修改稅法，或以稅法明確授權的行政命令來規範。財政部賦稅署副署長許慈美表示，尊重大法官的解釋，會加以檢討改進；至於要修法或頒布解釋令，還要再討論，目前比較傾向直接修法。由於不少民眾購地捐給政府，以達避稅目的，其中最受爭議的是「既成道路」補償問題，也有人到處買便宜土地捐給政府抵稅，澎湖縣望安鄉即有不少案例。財政部為避免不肖民眾居間獲利，從九十四年起，以土地公告現值十六％計算所得稅扣除額，王姓等二十三位民眾認為不公平，提起行政訴訟敗訴後，聲請釋憲；未來王姓等民眾可依釋憲結果，向行政法院聲請再審。大法官會議指出，財政部九十四年二月十八日的台財稅字第09404500070號令，及九十五年二月十五日台財稅字第09504507680號令等行政規則，硬性規定民眾未能提出購地成本時，只能以一定比例抵稅的規定，並不適當；不過本案雖被大法官會議認定違憲，但有五位大法官持不同意見，另有三位大法官提出協同意見書。
實價資訊揭露 網站查詢量滑落
中國時報【王莫昀╱台北報導】實價資訊揭露後，買賣方心態大相逕庭，根據台灣搜房網統計數據顯示，自從實價登錄資訊開放查詢以來，網站售屋查詢量直直落，購屋態度轉趨冷靜保守，反觀賣方擔心實價揭露資訊越來越多元，房價恐受到波及，積極出手售屋，線上房源呈現上升態勢。隨著實價登錄資訊上線滿1個月，實價登錄數據增多，其威力也逐漸顯現，賣方扛不住價格資訊越來越透明，登錄的房價目前多比市場預估行情低，有些賣方開始尋求脫手，體現在台灣搜房網站上，就是網路出售刊登量直線上升，近一個月間暴增2802件。買方查詢案件量則銳減，預期房價下修下，民眾紛紛縮手退場觀望，近一個月來上搜房網查詢量大減近15000件。有趣的是，雖然巿況趨冷，不過，面積逾千坪的信義計畫區Ｄ5土地最近正悄悄清除地上物，據瞭解，該案初步規劃為大坪數豪宅，戶數僅27戶住家，另有2戶做商業用途，房仲業者指出，若其推出一層一戶頂級豪宅，每坪售價應達200萬元以上。區內目前可望興建為豪宅的建地，以威京集團的亞太會館改建案最受矚目，巿場曾傳出未來推案每坪售價上看300萬。永慶房仲集團統計，信義計畫區目前剩下的住宅區土地約11處，特定業務區約6處。目前處於興建中的四大商用不動產案則分別為，遠雄人壽的A1、國泰人壽的A3、富邦人壽的A10、及華南金控的B6。
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台北市實價登錄揭密 首購換屋最愛中山區
作者：林惠琴 | 卡優新聞網 – 實價登錄公開資訊逐步增加，住宅成交行情漸趨透明化。全台最「高貴」的台北市，寸土寸金堆疊出來的房價，讓一般民眾望之卻步，但完善的生活機能，也使得嚮往城市的購屋族願意放手一搏。房仲業者統計實價登錄資訊發現，不論是首購族或換屋族，交易量均由中山區拔得頭籌，空間與價格成為致勝關鍵。根據實價登錄公布的資訊顯示，台北市總價1,500萬元以內的住宅，首購族最愛中山區，以24%的成交比例摘冠。中山區以套房、小兩房物件為主，空間不算太大，但相對容易入住，近期房仲業者帶看量也增加近2成，尤其新生北路1至3段與林森北路等路段，10至30坪的小坪數產品交易較為熱絡。其次首購族青睞的是北投區(13%)，鄰近有華碩、和碩科技大廠進駐，外加士林北投科技園區題材，可望釋出就業利多，因此吸引買方進場。再居次的文山區(11%)，以往房價漲幅反應較慢，而實價登錄揭露行情，不少屋齡15年上下、每坪單價35至45萬元、總價低於1,500萬元的物件，成為搶手商品。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，台北市通勤便利、學區、置產與保值等條件，是吸引民眾購屋的誘因。一般銀行放貸月供最多達家庭可支配所得的1/2，以小家庭夫妻月收入6至12萬元計算，自備款2成、20年房貸，每月可負擔3至6萬元，能承擔總價約900至1,500萬元，可選擇的物件仍然不少。在換屋族的買房趨勢部分，目前台北市燙金地帶40至50坪的換屋物件，動輒超過3,000、4,000萬元。受限於預算考量，總價3,000萬元內的物件較受換屋族歡迎。以統計實價登錄的成交筆數來看，台北市總價1,500至3,000萬元內的房屋，交易量依序為中山區(18%)、文山區(15%)與大安區(12%)。黃舒衛指出，相對於大安區、信義區每坪70至90萬元的天價，價差1至3成的中山區，不只每坪單價60萬元出頭，並有機會受惠於松山機場開發案；每坪均價40萬元左右的文山區，以低價之姿成功攏絡換屋族的心；大安區中原先房價落後的六張犁、麟光一帶，房價相對親民，但仍具保值性，因此交易量逐漸發燒。
蔡鎮宇房市擴版圖 信義區蓋豪宅
〔自由時報記者徐義平╱台北報導〕不畏房市景氣不明，已淡出國泰集團的蔡家老三、前國泰金控副董事長蔡鎮宇加速布局國內房市。繼九月底砸逾九十億元買下內湖三棟廠辦後，本月十八日又將信義計畫區D5停車場結束營業，傳已取得建照，並計畫興建地上二十八樓的超高豪宅。蔡鎮宇在兩年前出清其國泰集團持股、套現七百億餘元後，在房市動作不斷。D5土地位在北市松仁路、松勤街口，面積約一一七八坪，是信義計畫區內少見大面積素地。該地原是元利建設與蔡鎮宇共同持有，但去年五到七月間，雙方達成協議，採取「以地易地」方式，蔡將手中持有的「聯勤信義」土地，交換元利建設的D5土地，各自成為精華土地的唯一地主。去年換地後，隨即向北市停管處申請，將D5土地登記做為停車場使用，但營運僅一年，便張貼公告停車場宣布停止營業。商仲業者表示，D5土地已取得建照、並完成容積移轉，才會將原本計畫營業三年的停車場，不到一年便結束。據了解，D5土地規劃地上二十八樓、地下三樓建物，二樓規劃游泳池，三樓以上為住宅，粗估總樓板面積約六五二一．五坪，規劃二十五戶住宅、二戶商業用途，一四五個車位，其中住宅是一層一戶，未來每坪房價上看三百萬元。全球資產專案經理王維宏分析，該塊土地臨松勤街，容積率僅二○○％，須大量運用容積移轉才能增加開發效益，當初轉作停車場，一來可觀察房市後勢，二來也可累積容積移轉比率。據悉，北市府去年針對信義計畫區內申請的開發案，已審查通過兩個，可取得最高的容積移轉許可，其中一個是亞太會館改建案，另一個外界預測可能就是D5。當初兩塊指標土地大挪移的動作，商仲人士原認為，蔡鎮宇並未討到便宜，主要是外界認為聯勤信義土地正對大安森林公園，豪宅賣相要比D5佳。但今年七月，信義計畫區接連出現指標成交案例，包括大陸建設與合作夥伴厚生集團，以每坪八二三萬元取得B7部分土地，南山人壽以二六八．八八億元拿下世貿二館地上權開發案，均促使周邊土地行情水漲船高。若根據D5地籍資料的貸款設定推估去年土地單價約四七○萬元 ，但接連兩筆交易案價創高後，土地價格勢必往上拉抬；若以B7每坪成交容積單價二八三萬元，推估D5每坪土地價值至少六百萬元起跳，等於增值將近三成。
Monday, November 19, 2012
公教房貸 利率擬增至2％
工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】 過去低價承攬的公教人員「築巢優利貸」，在現任主辦行華南銀行傾向不續辦後，已有銀行內部開始評估搶標，其中臺灣銀行和兆豐商銀因還可承做房貸的空間較大，被視為下屆得標最熱門的兩家銀行。銀行主管指出，除了台銀和兆豐銀，據傳有部分民營銀行也在評估出手標下「築巢優利貸」辦理權，儘管如此，相較過去1.64％的低水準，未來公教房貸利率可能會拉高至2％以上。近3屆的公教房貸承辦銀行依序為台銀、彰化銀行、華銀，清一色為泛公股行庫，銀行主管指出，一方面可衝刺房貸餘額，另一方面因公教客戶逾放低，又可增加消費金融業務，被視為最安全業務。但公教房貸利率超低，利率是依中華郵政2年期定儲機動利率固定加碼0.265個百分點機動計息，目前年息1.64％，銀行指出，雖對公教房貸有興趣，但不會低利搶標，利率至少會拉高到1.8％，甚至2％以上，才符合整體的房貸成本。銀行主管分析，以現在各銀行資本成本至少0.6％、作業成本0.4％，加上放款覆蓋率1％，房貸利率都至少都已經拉高至2％以上，但考量公教房貸可能帶來的周邊效益，因此1.8％將是銀行搶標公教房貸的利率下限。另一方面，部分泛公股行庫則是受到房貸比重過高，因此可承做房貸的空間有限，所以部分泛公股行庫已經傾向不再出手爭取公教房貸辦理權。
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雙北最大推案區 淡水三連霸
自由時報–記者林美芬 在台北市高房價、居不易下，台北市人口快速外移，移往新北市，掀起小小的移民潮。根據調查，新北市淡水區已連三年奪熱門推案區榜首，從交易熱度來看，也成為重要的移入區，台北市的內湖及文山區也是年年進榜，北投區是在近二年連搶北市推案熱門區第一名。住展調查指出，自奢侈稅實施以來，房市也跟著變化，從推案量來看，台北市呈現個案表現的推案趨勢，新北市則是台北市人口外移下，出現新移民風潮。在台北市12個行政區中，內湖區與文山區成為近三年的熱門推案重點。但推案戶數是逐年萎縮，民國99年前三名的推案戶數都超過1000戶，但100年及101年前三名的推案戶數僅在600至800戶間，凸顯台北市可建地愈來愈少。文山區的房價從今年Q1的51.6萬元一坪，Q3已上漲至55.5萬元，房價漲幅為7.5%；內湖區的房價從今年Q1的64.8萬元一坪，Q3已上漲至69萬元，房價漲幅為6.5%；北投區的房價從今年Q1的57.9萬元一坪，Q3上漲至60.3萬元，房價漲幅為4.1%。新北市方面，淡水是唯一三年都擠進排行第一名的地區，分析淡水房市會出現如此火紅原因，自然是與淡海新市鎮的開發，及淡水輕軌的到位有直接關係。淡水房市的量與價不斷攀高，重量級建案更是一個接著一個推出，使淡水成為價量齊揚的多頭總司令。淡水的推案量從99年的2,744戶、324億元，放量至今年11月中已達4,953戶、647億元的近三年新高點。淡水的房價從今年Q1的25.3萬元，上揚至Q3的25.6萬元，將正式朝3字頭的高點邁進。住展雜誌研發長倪子仁表示，新北市的新莊，在新莊副都心及新莊捷運沿線推案持續放量下，從100年起開始竄紅，是新北市熱門推案區中，唯一連二年進榜前三名的行政區。隨著新莊捷運線的通車，加上新莊副都心諸多建商持續加碼推案，新莊房市的後市遠景值得期待。倪子仁說，市況顯示，推案的熱門地區，對房市具有指標性的意義，這些量先價行的區域，只要價量配合得宜，後市應仍以作多來看待，展望明年的大台北區房市，熱門的指標推案地區仍會是觀察重點。
實價登錄重災區 學者點名新竹
自由時報–記者林美芬 實價登錄上路後，隨著資訊漸揭露，價格與市場喊價間的落差現形，學者又將房市危機論抬出檯面，甚至預言新竹將是危機的最重災區。被房產業者視為空頭總司令的政大教授張金鶚認為，實價揭露後，可能帶動政府及金融機構自保，預計在第四季會發酵，房價崩跌速度恐比預期還快，一些推案量大的區域，如新莊、三峽、淡水等地，房價都可能出現裸泳，也就是都可能會出現骨牌推倒效應。玄奘大學教授花敬群以都會區來預言可能的房市危機，點名新竹被列為危機第一名，主要是從去年到今年整個推案量幾乎是爆量成長，但銷售率其實不如預期，加上產業結構因素，市場胃納量並不足以支撐這些大量的推案。花敬群指出，新竹縣市這幾年來幾乎沒有什麼重大建設，但縣市政府連續開發新重劃區，也誘導眾多建商進場買地開發，結果短期爆量，新竹縣市的發展如同20年前的台中市，本身具體公共建設幾乎看不見，但重劃區一個接著一個開，台中市因只有空話，房價連跌多年，一直到最近才翻身。花敬群認為，桃園反而是有利多的潛力，如航空城計畫、機場捷運即將完工、本身的產業園區等，都有一些想像的題材，如果務實發展，桃園是可期待的。台北市已接近飽和，很難再有大型利多支撐，但集眾多優勢於一身的台北市，短期內依舊亮麗，如何讓台北市繼續維持亮麗的成果，是一項艱難的任務。最讓花敬群難料的是新北市。他指出，新北市擁有的資源及發展走向都尚未成熟，具有獨立發展的可能，也有可能被併入北市，發展為典型的衛星城市，另一種可能是直接併掉台北市，將台北市整個吃進新北市中？他說，這一切難料，而這取決於市長的領導力及資源運用的能力。台灣各都會中，花敬群認為，最看好的是台中及高雄，一是基期低，二是同步發展的資源也在匯集中，反而具有前景及潛力。
商用不動產多頭結束？ 永慶集團3標售案喊卡
永慶集團今天原本要公開標售3筆商用不動產，卻臨時喊卡；永慶集團發布新聞稿指稱，由於美國總統歐巴馬將面臨「財政懸崖」的問題，加上國內金管會以金檢方式約束壽險公司投資計畫，加重投資素地成本等因素影響，直接改變商用不動產投資環境，因此作出撤銷決定。永慶資產管理協理黃增福表示，未來商用不動產市場將會走向產品個別表現的新局面，全面齊漲的大多頭格局暫歇，取而代之的是租金投報率高、物件具稀有性、價格合理的產品，會獨占鰲頭，而具指標意義的投資案，仍會受投資人青睞。不過，受限於實價登錄及市場氣氛，法人投資決策會更謹慎，而自然人轉為私下議價的趨勢會更形明顯。以這次標售案來說，雖有10幾組買方詢問，但買賣方仍表態，希望以私下議價方式低調進行，故臨時撤標。
都更3年後動工 興富發分4成
【新唐人2012年11月13日訊】（中央社記者韋樞台北13日電）台北市政府今天宣布審議通過北市首宗1坪換1坪的都更案，建商興富發表示，興富發可換回約4成樓地板面積，待後續行政程序完畢，最快104年動工。北市府為獎勵4、5樓老舊公寓參與都市更新，提出1坪換1坪的獎勵措施，今天這起都更案也是文林苑都更風波後的首宗都更案。興富發表示，這起都更案位於南港區興東路、新民街、南港路一段交會處，基地面積約2795坪，原本當地住戶和地主就已經自行組織都市更新會，並已進入評選建商階段，興富發參與這起都更案至今已經5年。興富發指出，當地有127戶，但地主有200餘位；在這塊基地上，興富發規劃興建4大棟建築，其中3棟為21層樓，1棟為23層樓，原有住戶可以用室內面積1坪換1坪的優惠措施參與都更，公設面積也不用住戶付錢，對住戶相當划算。興富發概算，這4大棟樓地板面積總共約2萬300坪，興富發可拿回4成，約8120坪的樓地板面積，根據規劃，這4大棟建築每層樓均為4併，每戶面積約30餘坪到60餘坪不等。以南港區當地房價每坪約新台幣50萬元計算，興富發可銷售金額約40.6億元，粗估工程款約27億元到28億元間，管銷費用4.8億元。此案後續還要再進行最後整合，以及進行權益變更等，約需2年多時間，最快將在104年動工，工程期約2.5年。
浮洲合宜宅 店面狂銷8成
【張琬聆╱台北報導】浮洲合宜住宅登記漸入尾聲，住宅部分剩187戶，店面銷售熱度不減，已售出近8成。A7合宜住宅接待中心也如火如荼搭建中，預計年底取得建照，明年3月開始登記住宅，並研擬簽約金從原定的40萬元降至35萬元，店面因有建商看好未來發展，預計等完工後再銷售。浮洲合宜住宅「日勝幸福站」可售4009戶，截至本月11日剩187戶可登記，剩餘戶數皆在A6區，其中A6東區2房剩33戶、3房剩22戶；A6西區2房剩78戶、3房剩54戶。目前已登記人數為6007人，完成選位簽約為3822戶，平均棄權率為36.37%。有別於登記狀況稍嫌緩慢的住宅，「日勝幸福站」店面銷售速度很快，該案店面每坪開價90~110萬元，辦公室每坪開價60~80萬元，目前已銷售近8成。現場專案經理許瑞峰表示，由於景氣不好，房市狀況不明朗，店面因可穩定收租，又有保證逾4000戶的住戶進駐率，所以買方對投資店面的欲望很強，估計每周來看店面的買方達130~150組，年底前應該可賣完。捷運機場線「A7合宜住宅」的聯合銷售中心預計明年2月下旬完工，麗寶建設副總經理何昭宏表示，預計年底前4家建商能取得建照，並且趕在明年3月1日開始接受登記；聯合登記廣告已製作完成，預計11月下旬就能在電視播出。鑑於「日勝幸福站」棄權率高，營建署與4家建商目前已達成協議，研擬簽約金從原定的40萬元降低至35萬元，減輕民眾因繳不出自備款而被迫放棄的壓力。不過因每家建商的工程期進度不一，無法統一規定拉長工程期來延緩繳交工程期款，目前仍分為4至6期工程期，皇翔建設業務部經理劉邦禮保證，至少各家的工程期都會超過20天，讓民眾繳款時不會太緊迫。「A7合宜住宅」由遠雄、皇翔、麗寶與名軒4家建商興建，規劃約4457戶住宅及155戶店面。看好未來捷運開通潛力，目前遠雄、皇翔皆透露可能將店面保留，完工後再賣。「遠雄合宜宅」專案經理魏大智便表示，近期陸續已有看屋客前往詢問店面銷售細節與資訊，因地點佳，可能等未來捷運站通車或合宜住宅蓋好後再賣。
膨風現形 實價登錄 台北豪宅對折賣
中國時報 【陳宥臻╱台北報導】 內政部第二波實價登錄資料，昨日公布全台九月二．五萬餘筆，豪宅林立每坪喊價動輒逾二百萬元的信義計畫區，卻出現讓市場跌破眼鏡的價位，其中北市松勇路「台北信義」扣除車位每坪一一三萬元，與開價兩百萬元幾乎是「五折價」，讓業界跌破眼鏡。這次台北市最貴成交價在國父紀念館第一排「仁愛晶宮」（現已改名為仁愛麗景），每坪單價一七五萬元，與市場行情相符，房地產業者認為，實價登錄有助開價與成交價漸趨於一致。第二波實價登錄資料昨日公開查詢，九月一日至卅日間申請登記的不動產買賣、租賃案件，共計有二.五萬餘件，包括買賣案件二.三萬餘件，租賃二千餘件，總揭露率約七十四％，累計八月及九月可供查詢成交案件資料已有四.四萬餘件。據最新實價登錄資訊，九月台北市最貴成交指標案是位處國父紀念館第一排「仁愛麗景」十四樓，面積為一四○.七三坪，成交總價二.二一億元，並有二個停車位，扣除車位後，每坪成交單價約一七五萬元，單價較八月揭露的北市信義區「冠德遠見」每坪一六四萬元價格更高。同時，台中最高價指標案則是南屯區的「時代圓滿大廈」，成交單價為每坪五十一.九三萬元。高雄最貴成交豪宅則在美術館區的「文化高峰會」，成交單價每坪四十三.四萬元。 信義房屋企研室專案經理曾敬德說，實價揭露的結果和公司店頭回報的成交行情大致符合，因此，隨著實價登錄資訊越來越豐富，行情的參考性也越來越高。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，九月實價登錄揭露價格大致符合市場預期，但台北市豪宅始終未見到每坪二百萬元行情，後續值得關注。最受矚目的是「台北信義」，扣除車位每坪約一一三萬元，但該建案市場行情每坪有一七○至一八○萬元，甚至有屋主開價每坪二百萬元。九月台北市出現九筆破億元的豪宅，分別座落在信義區、中山區、中正區和內湖區；不過，房仲業者指出，這些成交個案中，仍沒有個案每坪單價超出二百萬元，「顯示台北市豪宅喊價可能還是比成交行情高」。
Sunday, November 18, 2012
北市襄陽大樓標脫 土地981萬/坪
〔自由時報記者徐義平、陳永吉╱台北報導〕東西軸線翻轉發威，西區商用不動產持續熱絡，志嘉建設（5529）持有的北市襄陽大樓昨公開標售，新光人壽以16億1680萬元拿下，溢價率約7.79%，租金收益率約2.35%，拆算每坪土地單價約981萬元，推升西區鬧區「都更土地」單價上看千萬。負責標售的第一太平戴維斯總經理高銘頂指出，該棟大樓為整棟滿租，年租金約3800萬元，1~2樓目前由花旗銀行承租，租約至少4年，3~11樓則出租給台北樂客商旅，租期為7年，因此，短期可收租，長期則可整合都更。志嘉建設委託第一太平戴維斯標售的襄陽大樓，地點在北市襄陽路、重慶南路口，為地上11樓、地下1樓建物，基地面積約163.05坪，建物面積約1696.5坪，土地使用分區為第四種商業區，底價15億元，昨日僅吸引一封標單，新光人壽以16億1680萬元標得，拆算1樓單價約265萬元、2樓以上每坪79萬元，拆算每坪土地單價約981萬元。該標的原為志嘉建設於2009年以6.5億元購入，昨日順利標出，以標脫價格16億1680萬元計算，處分利益高達9億6680萬元，以志嘉目前股本5.33億元計算，每股貢獻高達18元。志嘉副總滕新富表示，此案應該可以在今年底前完成交割，所以今年入帳的機會相當高。志嘉昨天股價以跌停25.3元作收，由於第三季底志嘉每股淨值為9元，若此案能在年底前入帳，年報的每股淨值將達27元，與昨天收盤價約有6.7%的空間。
實價登錄網站改版 資料增多、速度變快 友善度可再提升
鉅亨網記者葉家瑋 第二波實價登錄資訊16日開放查詢，儘管網站不再出現當機現象，揭露比率也達74%，較上回提升，不過，網站查詢方式與內容呈現也出現部分更改，包括將房價、門牌改為圖檔、民眾下載不易，以及各地區車位拆算與否不一致的現象，皆造成部分民眾抱怨，網站使用還不夠友善。現階段改版後的不動產交易實價查詢服務網，交易單價、交易總價、建物區段門牌均由文字改為圖檔，不利民眾查詢下載，評估分析之用，但對此，內政部回應，此舉是為了防止有人以程式大量截取資料，造成頻寬運作困難。此外，使用介面有使用8分鐘或查詢10次須重新關閉瀏覽器再行登錄的規定，對於短期內頻繁使用的網路使用者，則採取強制停止查詢5分鐘限制，也造成部分民眾抱怨。而原先10月可查詢到的案件，也出現11月反而查詢不到的現象，如信義區4000萬以上辦公商業大樓，10月公開時有一件，第2波公開後返回查詢，卻找不到資料，房仲業者推估，可能是錯誤申報而後修正資料。再者，車位未拆算的問題，在資訊公佈比例越來越高的趨勢下，越形明顯，各都地政局登錄資訊出現不統一現象，例如有些區域建物移轉總面積是包含車位，但有些區域卻是扣除車位，導致該區域扣除車位的價格比政府公布的資訊還低。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，目前實價登錄揭露，無論是登錄方式，或系統產生的疏漏或誤導，雖會短暫造成市場觀望，但只要有持續改善的決心，相信市場邁向健康之路，建議消費者博採各方價格資訊、交叉進行比對，並與一線專業人員溝通，才能判斷物件正確價格。
奢侈稅 學者：不夠擋熱錢炒作
【中央社╱台北18日電】 商總向總統馬英九建言，不動產奢侈稅納入落日條款。但學者指出，QE3熱錢流竄，港府已加碼奢侈稅防房市泡沫，台灣應留意，「現在的稅無法擋住外來炒作」。中華民國全國商業總會2012年產業建言書指出，特種貨物及勞務稅(奢侈稅)實施周年，因屋主將奢侈稅轉嫁給購屋的消費者，房價依然居高不下，且影響整體不動產交易量，建議檢討奢侈稅中的不動產稅率，或納入落日條款。淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰接受財政部委託，剛完成的台灣高房價與建構實價課稅制度可行性研析報告則指出，海外資金和壽險資金競相炒高房價，現在的稅無法擋住外來炒作。美國9月宣布第3輪量化寬鬆政策 (QE3)後，香港股市、匯市、房市都在漲。美國總統大選後，新台幣強勁升值，熱錢疑轉進台灣。莊孟翰指出，為遏止房市泡沫，香港於10月26日再度推出打房措施，除延長額外印花稅(SSD，香港的奢侈稅)適用期，並對非香港永久居民和公司再徵收15%額外印花稅。莊孟翰指出，香港近年有高達20%的房子不是香港人買的，港府打房新措施是在原有印花稅基礎上加碼，對外來資金下重手。面對QE3熱錢，莊孟翰表示，熱錢不是到股市就是房市，台灣政府真的要下功夫，先擋住外來資金炒作，還要研究稅制如何改，否則房價泡沫，第1個遭殃是銀行。
以房養老龜步 台灣跑輸香港
中國時報【陳文信╱台北報導】內政部規劃多年的「以房養老」接近定案，內政部預計在今年底前可以推出一百個試辦名額，讓全省六十五歲以上、自有房屋公告現值低於中低收入戶標準的老人申請；但老人每月可支領的金額，仍要等到近期精算結果出爐後才能確定。內政部官員透露，目前僅有這一百名的試辦計畫，至於未來是否繼續試辦、何時開辦，目前都沒有規劃。台灣三年多前就開始規劃「以房養老」，但進度一直十分緩慢。官員私下指出，展開政策研議時，香港曾派員來台取經；但相較於港府早在去年初正式上路，原居於領先的台灣，卻因政策尚未完備拖延至今，正式開辦的計畫更是付諸闕如。港府官員今年訪台時，還驚訝地問，「香港是學台灣的，我們都辦快兩年了，你們怎麼還沒開始？」今年四月間，內政部長李鴻源在立法院報告時，曾明確宣布十一月初試辦以房養老。直到本月中旬，內政部仍停留在規劃的最後階段；日前雖已確定試辦對象的申請條件，但老年人最在意、也最切身相關的每月現金支領額度，迄今仍無明確的數字。根據內政部試辦計畫，對象為各縣市六十五歲以上、自有房屋、無繼承人的長者，擁有不動產的公告現值上限，不得超過《社會救助法》所定的中低收入戶標準。以今年度為例，台北市中低收入戶不動產公告現值上限七一○萬元、新北市四八八萬元，台灣省及中、南、高三都為四五○萬元。依該計畫，申辦者每月可獲固定金額，且終身給付，等於「活愈久、領愈久」。至於額度，內政部官員指出，將加計性別、年齡、房值等變項，但因精算報告迄今尚未出爐，試辦方案難以定案。且後續還得報院核准、公開招標、舉辦說明會、個案初審及複審後才能開辦，試辦期程才一延再延，從原先月初、月底拖到年底。內政部社會司長簡慧娟表示，國內沒有相關經驗，因此還得與地方政府及各界溝通政策，盼盡可能趕在年底前開始試辦。不僅如此，內政部官員指出，以房養老試辦專案將以公益彩券回饋金支應，今、明年雖已爭取到共六千多萬元經費，但來年的經費還沒有著落，加上辦理模式尚待重新評估，因此在首批一百個試辦名額開辦後，是否開辦第二批試辦，仍在未定之天。至於何時全面上路，目前也尚無具體規劃。
公寓實價登錄 北市還有二字頭
記者江碩涵 實價登錄昨天第二波上線，直接查詢最新行情發現，台北市北投、萬華、南港、內湖、文山區都還有公寓以每坪「二字頭」成交；其中，又以北投區吉利街的行情最便宜，成交價每坪僅22萬元。根據查詢發現，目前台北市最低價的公寓在北投區吉利街，每坪只要22萬元，比起市場開價每坪40萬元，便宜四成五；萬華區梧州街也有每坪24萬7000元的公寓成交，比起市場行情每坪45萬元來看，價差也高達四成五。南港區南港路三段、內湖區內湖路三段、文山區景興路等，也都有二字頭公寓成交，比市場開價平均便宜四到五成。即使是業界認知台北市房價較貴的區域，也有便宜的公寓，像是天母東路的公寓就出現最低價每坪37萬5000元、信義區永吉路出現每坪48萬5000元行情。除了老公寓出現令人驚訝的低價外，全台重畫區成交價也普遍下修。比較8、9月登錄行情後發現，南港經貿園區8月最高價為91萬元，但9月最高價個案僅68萬元，價差23萬元，下修幅度達二成五。高雄美術館特區8月最高價為每坪33萬元，9月則為29萬元，價差4萬元，但價差幅度達13%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，第二波價格公布後，發現成交行情明顯下修，尤其現在買方更是「比低不比高」，買方只要看到更低價的行情出現了，要買方加價簡直難上加難，房市恐怕一去不回頭。
Wednesday, November 14, 2012
實價登錄讓捷運宅也中槍 近半數流標 史上最慘
作者：王柔雅 出處：財訊 第 411 期 向來被視為燙金鍍銀的捷運共構宅，十月以來金光數度「掉漆」。
Tuesday, November 13, 2012
浮洲合宜宅 店面狂銷8成
【張琬聆╱台北報導】浮洲合宜住宅登記漸入尾聲，住宅部分剩187戶，店面銷售熱度不減，已售出近8成。A7合宜住宅接待中心也如火如荼搭建中，預計年底取得建照，明年3月開始登記住宅，並研擬簽約金從原定的40萬元降至35萬元，店面因有建商看好未來發展，預計等完工後再銷售。浮洲合宜住宅「日勝幸福站」可售4009戶，截至本月11日剩187戶可登記，剩餘戶數皆在A6區，其中A6東區2房剩33戶、3房剩22戶；A6西區2房剩78戶、3房剩54戶。目前已登記人數為6007人，完成選位簽約為3822戶，平均棄權率為36.37%。有別於登記狀況稍嫌緩慢的住宅，「日勝幸福站」店面銷售速度很快，該案店面每坪開價90~110萬元，辦公室每坪開價60~80萬元，目前已銷售近8成。現場專案經理許瑞峰表示，由於景氣不好，房市狀況不明朗，店面因可穩定收租，又有保證逾4000戶的住戶進駐率，所以買方對投資店面的欲望很強，估計每周來看店面的買方達130~150組，年底前應該可賣完。捷運機場線「A7合宜住宅」的聯合銷售中心預計明年2月下旬完工，麗寶建設副總經理何昭宏表示，預計年底前4家建商能取得建照，並且趕在明年3月1日開始接受登記；聯合登記廣告已製作完成，預計11月下旬就能在電視播出。鑑於「日勝幸福站」棄權率高，營建署與4家建商目前已達成協議，研擬簽約金從原定的40萬元降低至35萬元，減輕民眾因繳不出自備款而被迫放棄的壓力。不過因每家建商的工程期進度不一，無法統一規定拉長工程期來延緩繳交工程期款，目前仍分為4至6期工程期，皇翔建設業務部經理劉邦禮保證，至少各家的工程期都會超過20天，讓民眾繳款時不會太緊迫。「A7合宜住宅」由遠雄、皇翔、麗寶與名軒4家建商興建，規劃約4457戶住宅及155戶店面。看好未來捷運開通潛力，目前遠雄、皇翔皆透露可能將店面保留，完工後再賣。「遠雄合宜宅」專案經理魏大智便表示，近期陸續已有看屋客前往詢問店面銷售細節與資訊，因地點佳，可能等未來捷運站通車或合宜住宅蓋好後再賣。