躲奢稅 投資客減 待售裝潢屋剩3成

【林帝佑╱台北報導】奢侈稅上路後，投資客縮手，成屋市場上待售的裝潢屋銳減，業者粗估，2008年左右，「10間房子，有9間是裝潢屋」，但今年打房政策頻傳，投資客無法再靠著裝潢中古屋，短進短出賺價差，現在裝潢屋僅佔待售物件的3成，也連帶使得建材裝潢生意受影響，業者表示，業績較年初少2~3成。建材業績也下滑，永慶房屋明耀店店長吳竹武說，奢侈稅喊出前，除非是店面、豪宅，否則8~9成是裝潢後出售的物件，但奢侈稅喊出後，有裝潢的物件僅剩2成左右。奇集集網站總經理蔣馨誼表示，目前網站上待售的約5萬個房屋物件，僅有3成是裝潢後的房屋。吳竹武說：「因奢侈稅效應，很多投資客打算先放2年再說。」進而影響裝潢材料的供應商，國瑞建材公司負責人李義煌表示，從2月奢侈稅喊出，裝潢建材供給量一路下滑，迄今仍未好轉，10月較2月仍少2成。檢視避買瑕疵屋，目前仍有零星裝潢物件銷售中，中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，民眾要注意屋主是否用裝潢手法掩蓋瑕疵，過去有民眾交屋後重新裝潢，拆除衣櫥發現符咒，心裡毛毛的，但在法律上無法主張減少價金，因此購買前能移開的、能拆開的還是要多注意。江龍名建議，買方也能以「我不喜歡這個風格，還要打掉重新裝潢」等理由，拿來跟賣方議價。

京城樓市深陷僵持霜凍期

自今年3月以來，北京市新建商品住宅庫存總量已經實現連續近7個月持續增長。截至10月27日，北京市新建商品住宅庫存總量達到近12.1萬套，較9月底上漲4%，創歷史新高。而來自中原地產的消息，即將到來的11、12月，北京還將有56個住宅專案入市，新增超過兩萬套住宅。截至日前，從9月1日開始入市的商品房期房住宅專案合計為53個專案提供的住宅套數合計為16169套，總可售面積達到了230.68萬平方米。但是簽約情況非常慘澹。北京房地產交易管理網資料顯示，截至29日，北京10月商品房住宅簽約套數為5094套，二手房住宅簽約套數為6698套，合計成交僅為11792套，預計全月成交量只有13000套左右，低於9月創造的成交低量。創2009年全面網簽記錄以來的最低值。中原地產按照目前的庫存消耗比估算，即使不再新增供應，消耗庫存也需要超過22個月時間。而即將到來的11-12月，北京預計還有56個專案入市，提供住宅超過2萬套。其中預計在11月供應27個專案，提供的住宅套數接近萬套。12月預期入市的專案更高達29個。此外，在8月份首次施工面積突破億平米的基礎上，9月資料顯示，目前北京施工面積再次創造新高。特別是住宅施工面積已經達到了6584.1萬平方米。按照每套房120平方米計算，在建的住宅套數已經超過50萬套。如果按照最長兩年建設週期計算的話，即使在不新增開工面積的基礎上，預計未來兩年也可以新增住宅供應超過50萬套（其中包含保障房）。供應量在最近1-2年將持續上漲。供應量的明顯增加、市場銷售的疲態是否會使北京房價大幅走低？業內人士分析，開發商能夠利用的融資管道目前幾乎都已被政策堵死，日益沉重的庫存壓力無疑使北京地區開發商的資金鏈進一步繃緊。但在資金允許的情況下，目前開發商多採取推遲開盤時間，等待蓄客量足夠消化房源才開盤。從11-12月預期入市的專案看，面對庫存積壓步伐明顯加速、住宅價格停滯、潛在需求新增有限的市場，開發商們並沒打算毅然低價出手，目前大部分專案並沒有明確定價，北京樓市不過是在寒冬之前深度僵持的“霜凍期”。從偉業我愛我家對北京今年住宅銷售情況分析看，北京四環內去化迅速，庫存減少。四環內累計新增供應近0.4萬套，成交近1萬套，庫存消化速度遠超過供應增速。1-8月，四環內新建商品住宅庫存量逐月下降，直到9月才略有反彈。四環內新建商品住宅庫存的占比正在以每月近1%的速度下降，如今不足15.5%。四、五環之間庫存消化最慢，處境尷尬。四、五環之間累計新增供應近1.1萬套，成交近0.6萬套，銷供比僅有55%，去化速度相對最慢。庫存量近8個月不斷攀高，其占比在12%以上。五、六環之間新增供應量大，庫存量達到該區域歷史最高近6.4萬套，庫存占比一直在52%。六環外庫存占比在20%左右。五、六環將成為今後市場供應的主要區域。以環線為特點的價格分佈決定了五環內因為供應處於絕對稀缺，這使得該區域房價下調幅度不會太大，甚至部分城區專案依然可能上漲。但在遠郊區通州、大興、房山等區域專案會選擇放低價格開盤，進而明顯拉低市場成交價格。偉業我愛我家分析,在貨幣政策、信貸政策暫時難於發生變化的情況下，基於對近期市場信心不足，年底樓市還將延續現有低迷之態勢，整體成交量難於實質性回漲，但郊區專案存在翹尾的可能，成交價格將會出現下調，但下調幅度有限。北京中原預計，4季度北京樓市將依然出現成交萎縮，價格停漲局面，降價專案繼續明顯增加，庫存量有可能在銷售萎縮的情況下達13萬套。陸昀10月31日北京

 

花旗環球：房產多頭結束 大台北房價將跌5%

鉅亨網新聞中心  花旗環球證券認為，房地產多頭已結束，基本面趨保守，營建族群不會有選前行情，且政府近期房市降溫的措施已見成效，未來6個月台北市與新北市房價將分別下滑5%與5-10%。至於明(2012)年第1季後房地產價格與需求，則視總統選舉結果而定。《工商時報》報導，花旗環球證券中小型股分析師邱義昇調降台肥(1722-TW)、宏普(2536-TW)及華固(2548-TW)評等至賣出，而遠東新(1402-TW)及長虹(5534-TW)評等為中立。邱義昇指出，土地成本取得較低者在房地產景氣下滑階段，股價較有緩衝，因此長虹與遠東新評等為「中立」。

北市建國南北路 1街9旅館激戰

【周承諺╱台北報導】今年商辦交易不受奢侈稅影響，尤其屋齡舊的B級商辦交易熱絡，近來有商旅業者看中建國北路銜接高速公路的便利，砸10億元買下整棟商辦改裝成商旅。房仲業者表示，建國南北路交通便利，原本高架橋是房地產的嫌惡設施，房價格因此相對便宜、拉高回收效益，建國南北路沿線已有多達9間旅館，堪稱「商旅一條街」。曾出租給蕃薯藤做為總部大樓，位於建國北路一段140號的商辦大樓，今年中已由洛�公司買下，該公司目前已在林森北路經營商旅，打算加碼拓點。以貸款金額推估這棟地上11樓、地下3樓的商辦大樓，約以10~11億元價格取得，每坪價格約60萬元，洛�表示整棟將做為商旅。而僅相隔一條馬路的南京東路163號，地上8樓、地下1樓的大樓，也由旅館業者「舞衣新宿」進駐裝修，瞄準建國南北路這塊商旅市場商機。經常往返南北經商的King表示，由於工作關係赴台北開會，過夜只須有乾淨舒適的環境休息，平常會選擇建國南北路商旅下榻，因便宜且交通便利。美麗信入住率8成，建國南北路全長6公里，目前沿線共有3家觀光飯店與6家商旅，現在又新增2家競爭者，戰況激烈。業者分析，建國高架橋原本屬嫌惡設施，會導致房價較低，但旅客不會太在意，反而可讓商旅業者低價取得不動產，且直接銜接國道一號，交通便利，環境單純、平價住宿成為團客及背包客的最愛。根據交通部觀光局統計，位於建國南路、市民大道口的美麗信花園酒店，今年上半年入住率高達8成以上。美麗信花園酒店表示，鄰近高架橋且銜接高速公路直通機場，加上同房型、房價比其他市中心觀光飯店便宜3成，目前日籍住客高達5成，陸客也有1成左右。店家租金跟漲2成，商旅飯店也帶動附近商圈轉型，永慶房屋南京松江店店長蔡孟龍表示，美麗信花園飯店之前周遭店面主要販賣家電，自從開放陸客自由行後，增加2家鳳梨酥店，台灣傳統小吃牛肉麵店也開始增多，瞄準陸客做生意，帶動附近租金成長1~2成。「商旅一條街」建國北路又比建國南路段熱絡，永慶房屋新生店店長張安萱說，建國北路鄰近松江路，捷運蘆洲線開通後增設南京松江、行天宮站，鄰近民權東路松山機場，加上國道一號銜接，陸客從機場或國道來玩都很方便。

北市中古商辦 3年漲62％

【記者蔡惠芳、馬婉珍╱台北報導】商用不動產在游資追逐有限的籌碼下，可謂房地產市場的當紅炸子雞，台北市中古辦公室行情這3年來，就大幅翻漲62％，2011年第3季每坪已突破61.8萬元，飆出史上新高，預期11月後，還有高潮可期。永慶房仲集團資產管理協理黃增福昨（25）日表示，最新統計發現，2011年第3季中小型辦公室的成交行情，再度重寫歷史新高，每坪成交均價已高達達61.8萬元；比起2008年全球金融海嘯時，3年來的平均漲幅，竟高達62％。就買家來觀察，壽險業、傳產置產大戶，是大舉進場的主力。就購買動機分析，今年進場收購商辦不動產的買家，基於置產考量的比重，占5成以上。黃增福表示，目前國際情勢回穩，央行暫緩升息維持低利環境，愈來愈多的投資人轉戰更具實用價值，及穩定租金收益的商用不動產，9月開始超過億元以上的大型商辦標售案接連開出紅盤，一級戰區敦南商辦的買氣尤其熱絡，包括國泰敦南大樓、摩天敦南大樓、新光敦南大樓、凌雲通商大樓、華票總部大樓及潤泰金融大樓接連高價成交，激勵商辦行情看漲。光是總價超過10億元以上的成交案，累計就超過20件。尤其，REAT、REITs釋出的大型商辦大樓，標售金額動輒數十億元，更吸引機構投資人熱烈搶標，光是壽險業收購商用不動產的手筆，就超過350億元，占總交易金額達35％，居各產業之冠。至於中小型的中古辦公室的價量變化，根據永慶資產管理統計，第3季均價每坪61.8萬元，較前季上漲11％，年漲幅達26.6％。交易量部分，由於中小型B辦大樓開價拉高，使仲介委賣成交量維持平盤，B辦市場呈現價漲量平的格局。此外，最近陸資企業來台投資，也相對帶動辦公室需求。經濟部投資審議委員會統計，目前陸資來台投資件數累計182件，今年1至9月有80件陸資案核淮通過，超越2010年全年的79件。至於已來台設立辦公室的陸資，129家中有76家進駐台北市，集中在松山、信義、中山、大安等區

房地產市場現四個價值洼地 專家提示行業價值新方向

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　房地產市場目前仍有4個價值洼地等待發掘，應該成為房地產開發的新價值方向。中廣網10月29日消息，據經濟之聲報導，在日前召開的"變局下中國地產價值新方向"論壇上表示，專家分析認為房地產市場目前仍有4個價值洼地等待發掘；房價大幅下跌不會導致金融危機。專家稱房價大幅下跌不會導致金融危機，統計顯示，上市房地產企業三季度收入和凈利潤環比大幅下降，其中凈利潤下降近四成。調查顯示，近七成銀行家認為房價將不再上漲，房地產市場如果大幅調整將會成為銀行的主要風險。但中金公司首席經濟學家彭文生則認為房地產市場調整主要影響投資，對消費影響較小，房價大幅下跌不會導致金融危機。因為"中國有一半的人口在農村，他們不受房價的影響"。房地產市場現四個價值洼地，全國工商聯房地產商會會長聶梅生在和訊網"變局下中國地產價值新方向"論壇上表示，房地產市場目前仍有4個價值洼地等待發掘，應該成為房地產開發的新價值方向。例如：當前旅遊、養老所屬的內需型、消費型房地產價值還沒有得到發掘。她預計，未來旅遊和養老房產市場將接近3萬億。此外，隨著城市化的推進，人們需要在城市空間里的公共生活，會給商業地產、城市綜合體開發帶來機會；另外，隨著經濟轉型，從原來的勞動力密集、出口、外向的經濟，轉到科技含量更高的、新型經濟體，因而帶動產業結構轉型，因而催生經濟新區的建設需求。聶梅生認為，隨著價格下跌，房地產商手中存量房還會上升，因此建議開發商保持現金流穩健。尤其目前資金比較充裕的開發企業，在是否要繼續投一線城市等調控非常嚴厲的城市房地產項目，要慎重考慮。她認為："選擇一些價值洼地去投會更好一些。"(賈芳 編輯)

永慶：Q3北市交易量探底 房價下修機率增高

鉅亨網記者詹宜軒 今年第三季，受到奢侈稅上路、股災、實價課稅等房市利空紛沓而至影響，民眾購屋意願持續下滑，其中，北市房市交易量更創9年多來單季新低量，比2003年SARS時期更加低迷。根據永慶價格指數(YPI)數據顯示，Q3全台九大都會區，除新竹市外，其餘八大都會區交易量能，均較Q2下滑。其中，台北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市等六大都會區交易均較Q2萎縮逾一成，北市更創2002Q2以來的單季新低量，量縮甚至未有止穩跡象。永慶房屋更預判，Q4房價修正機率正逐漸攀高，預估先前投機需求較旺盛的區塊及產品，房價溢價部份將可能先行修正，下修機會最大。Q3房市利空頻傳  重擊北市買氣，永慶房仲集團研展室黃增福協理表示，今年國內外政經局勢紛擾不斷，導致房市買氣無法提升，民眾購屋計畫紛紛後延。而這波房市多頭超過7年，現階段房價已處於歷史高點，受目前市場氣氛不佳影響，民眾對於高房價的風險意識逐漸蔓延，追價意願較先前明顯下滑，預估若買賣雙方對於價格認知差距無法縮小，房市量縮僵局將可能延續至年底。新竹關埔都市計畫加持 表現亮眼，另外，對於Q3九大都會區中，新竹市「價量雙漲」，表現一枝獨秀，黃增福指出，新竹市關埔都市計畫是帶動這波新竹房市熱潮的主因，由於關埔計畫緊鄰科學園區與交流道，並擁有量販店及傳統重劃區完備的公園綠地、國中小學區，加上預計在明年中旬通車營運的高鐵新竹站，與台鐵新竹站的輕軌系統。去年以來即成為各大知名建商推案重鎮，房價更一躍來到前所未有新高，平均新案開價已站穩2字頭，不僅竹市及竹科自住客十分青睞，更見不少投資客搶進。黃增福分析，現階段受奢侈稅、全球股災影響，短期內房市量縮狀況恐無法避免，預估未來房價全面性的漲勢將不復見，不同區域及產品走勢將產生分歧，由新竹市受重劃及新建設加持，而表現搶眼來看，未來將僅有建設加持、精華區或高收益性的產品可長期獨走，可為目前有意逢利空進場佈局者之參考。

 

房仲：大台北房價 快漲不動

【聯合報╱記者何醒邦╱台北報導】大台北房價快漲不動了！房地產業者昨天公布最新的第3季房地產指數，受到房市外有歐債、美債惡火延燒，內有奢侈稅、實價課稅等政策打房利空干擾，再加上股市不振，房價漲勢趨緩，且面臨下修壓力。國泰建設昨天公布最新的房地產指數調查指出，第3季全國新建案的平均成交價為每坪24.31萬元，只比第2季上漲1.5%。在房價最抗跌的大台北地區方面：台北市平均成交價為67.66萬元，只較上季微漲增0.09%；新北市每坪35.99萬元，已下降0.51%。政大地政系教授張金鶚說，第3季市場處於奢侈稅後的發酵期，受第2季成交量大幅萎縮與延後推案效應，及實價課稅政策、國際經濟衰退等現象，使第3季在偏向保守與負向發展的市場中，反出現推案量高與成交量微幅增加的結果。台北市相對上季為「價穩量增」，持續反映奢侈稅的影響，成交價維持平盤，議價空間為各地區最高，高達19.96%；新北市第3季則是「價量俱穩」。張金鶚指出，但大台北房價已明顯停漲，且空屋率高，市場呈現供過於求，價格支撐能量弱，後續將觀察價格是否反轉。永慶房仲昨天也發布最新永慶價格指數，第3季主要都會區房價雖較第2季仍呈上漲，但在交易量大幅萎縮且迄今不見止血下，預期除房價相對低檔的高雄、宜蘭外，其他地區都面臨房價下修；特別是先前投資需求旺盛的區域與產品，第4季下修機率最大。第3季全台各大都會區房屋成交量，幾乎都跌得鼻青臉腫，較上季下滑1-2成。跌最凶的是台北市，Q3交易量僅1萬613件，較去年同期重跌21%，創9年多來單季新低，比2003年SARS時更低迷。在交易量大幅萎縮下，第3季各地區平均房價雖仍較第2季上漲，但漲勢明顯趨緩。

上海豪宅紛紛“跳水” 廣州市場還能扛多久？

來源：大洋網-廣州日報  庫存量上升銷售下降的同時，開發商並沒u出現實質性降價。以國慶黃金週期間的樓市重頭戲深圳秋交會為例，大多數樓盤的優惠折扣力度都不低於9.5折，還有不少樓盤並沒有實質性折扣。開發商“以價換量”的局面未出現。微博@成都樓市雜誌：近期多地銀行上調首套房貸利率、銀監會重申銀行資產抗跌性、一些大型房企在部分地區降價促銷。諸多跡象表明，樓市調控效應正在顯現。從中長期角度看，目前的價格調整可能只是剛剛開啟房地產市場去泡沫化序幕，只有進一步擠壓泡沫，再次去庫存化，房地產市場潛在風險才有可能完全釋放。微博@李文傑：房價太高，年輕人買不起，降房價有維穩的社會需要；樓價降太多，有房有產的中產階層資產嚴重縮水，財富消失，甚至衝擊售樓處，也存在影響社會穩定的隱患。銀監會說房價降40%沒問題，那就意味著要中產為通脹及政策調控付出代價，你說是有產的人多還是無產的人多？沉默的是多數還是少數？——中原地產華北區域董事總經理，微博@任志強：天天喊調控房價，為啥政府從來不從土地供給、土地價格和稅收減負上下點工夫呢？不從提高民眾收入和減免個人購房稅費，提高民眾的購房可支付能力上下點工夫呢？政府到底是真想解決民眾的住房，還是僅把房地產市場作為平衡經濟增長與民眾情緒的工具呢？——知名地產商，微博@師永剛：上海的朋友稱他的房子半年內降價30%，在激憤中維權退房。安慰了幾句，但心裡很不是滋味。說句不怕被拍磚的話，購房是一種商業行為，有漲有跌，不能你漲的時候認為是自己的手氣好，跌了就找開發商。中國的業主們要學會承受房地產有漲有跌的殘酷事實。內地的房地產再不可能只漲不跌了。——香港鳳凰週刊雜誌社主編，日前，一則消息引起了業界的廣泛關注，一直以頂級豪宅著稱的星河灣正在促銷其在上海的閔行星河灣專案，其1號樓部分房源單價低至3.5萬∼3.6萬元/m2，較2號樓4.5萬元/m2的銷售報價大幅下降20%。同時，龍湖地產在上海區域專案也做出了調整，其在嘉定的龍湖酈城專案價格從1.8萬元/m2下調至1.4萬元/m2左右，降幅超過20%。而此前，該公司也在重慶、青島分別開展了大幅低價促銷。降價之舉引發了舊業主的強烈不滿：其中，“龍湖酈城”售樓處出現了上百名老業主“衝擊”售樓處的一幕。在嘉定，綠地集團開發的“秋霞坊”同樣受到了舊業主的圍攻，有業主稱：房價從最高每平方米1.9萬元，暴跌到現在最低的1.1萬多元，幾個月下來，損失數十萬元，最高的達到了六七十萬元。此外，浦東的中海禦景熙岸同樣因樓價從2萬元/m2直接跳水到了1.6萬元/m2，引發了“身家”立即縮水50萬元的部分業主強烈不滿。業界人士表示，與此前一些專案的價格調整不同，豪宅專案的價格下調更具有標誌性意義。隨著近期銀行上調首套房貸利率，加之不斷上調的開發貸款利率等傳遞出的消息，表明政府調控態度在一定時期內不會改變，這讓一些資金緊張的企業已經無從選擇，降價現象將會接連上演。

立委提案 國有地統統不准賣

【聯合報╱記者賴昭穎╱台北報導】「我希望為後代子孫留一點土地！」政府過去標售國有地經常引發爭議，國民黨立委賴士葆提案修訂國有財產法，要求全台國有土地統統不准賣，除非事先獲得行政院專案核准。財政部長李述德昨天表示，這個立法意旨合理，不反對修法方向；只是修法案一旦通過，未來財政部國有財產局標售國有地的程序會比較複雜。國產局官員說，目前只有台北市的國有地全面禁售；新北市雖然採個案審查制，但實質上形同全面禁售。至於大台北地區以外，則禁賣五百坪以上的土地。根據賴士葆提出的修法版本，等於把禁售令擴及全台，只要是國有房地都不准賣。賴士葆說，社會各界對國有地標售一直有不同聲音，不少人抨擊國有地是稀有資源，不應該無限制的賣掉。此外，國有地標售也被認為是房價飆漲的元凶，進而惡化貧富差距，也提供財團養地賺取暴利的機會，應該限制，減少土地炒作、抑制房價，並增加土地利用效益。立法院財政委員會下周四（十一月三日）將審議賴士葆提出的國產法部分條文修正草案。 現行國產法規定，「非公用財產類之空屋、空地，並無預定用途者，得予標售」。賴士葆說，他提案修法：如果沒有預定用途且達最低開發利用面積者，除了專案報經行政院核准標售者外，「以不標售為原則」。也就是說，現行的法規對於國有非公用房地的管理原則是「得標售」；修法案如果通過後，將改為「不標售」，唯一的例外，是行政院專案核准標售的國有房地。賴士葆強調，標售國有地弊大於利，政府應該以多元開發方式進行，例如出租、委託、合作或信託、設定地上權，及參與都市更新等方式，提升土地的利用價值。國產局官員指出，尊重立委的提案，但考量全面禁售衝擊太大，如果連小面積土地都不能賣，擔心引發不同意見，因此建議小面積土地還是可以續標；至於小面積土地的定義，則傾向維持目前以五百坪的標準。也就是說，國產局希望，未來五百坪以下的國有地仍可標售；五百坪以上的要報行政院專案簽准。

 

凶殺？自殺？ 凶宅認定標準差很多

【王莫昀、鮮明╱綜合報導】從住處跳樓尋短，跌至樓下住戶露台致死，到底哪一戶才算凶宅？房仲業者表示，根據內政部對凶宅的定義，樓上、樓下兩家住戶都算凶宅，但如果陳屍的露台不屬於樓下住戶主建物或附屬建物的一部分，就不符合凶宅的定義。信義房屋客法部協理劉韋德指出，內政部九十七年函釋，建築屬於民眾專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡，並陳屍屋內，就算是凶宅。若是屋內發生凶殺或自殺事故，但民眾並非在屋內死亡，而是在醫院等其他地方亡故，認定標準則不同；劉韋德表示，如果是自殺後，在其他地方死亡，發生地點仍算凶宅，惟屋主在屋內遭人砍殺，最後陳屋他處，則發生爭執砍殺的第一現場不能算是凶宅。劉韋德舉例說明，昨日發生的屋主跳樓事故，是從十六樓住家往下跳，掉到三樓露台死亡，一般露台屬於公有，依內政部解釋函認定，只有十六樓算是凶宅；但由於時下建案在銷售時，多將露台以較便宜價格、「約定專屬」，就近賣給當樓層的買家，屬於這種情況時，三樓與十六樓都算凶宅。不小心買到凶宅，是購屋人最大夢魘！被認定為凶宅的房子，不僅價格多較區域行情減損一成五以上，發生重大凶殺案的物件，房價降幅往往高達四、五成，甚至根本無人敢買。值得注意的是，信義房屋根據內政部近十年來自殺與他殺人數推估，全台一年新增凶宅高達二千戶。為讓民眾安心，信義房屋、永慶房屋等都有提供凶宅安心保障服務，一方面加強篩選避免凶宅交易，一方面提供最高原價買回服務，將買方傷害降到最低。對凶宅的認定，房仲業則較內政部寬鬆。

 

 

大同北投廠 可能變豪宅商辦

【聯合報╱記者何醒邦╱台北報導】 台北市北投地標「大同北投廠」下月將公開招標，未來可能開發成商業大樓或高級住宅。歷史悠久的台北市北投地標「大同北投廠」，位於北投、天母與淡水的主要交通幹道，下月將公開招標，未來有可能開發成為高級住宅或商業辦公大樓。大同公司為了活化資產，預定在預定11月23日標售北投廠，底價60至70億元。商仲業者表示，大同北投廠位於北投、天母與淡水的交通幹道，未來如果辦理都更，開發價值上看200億元，預估得標金額將挑戰百億元。據了解，大同北投廠土地面積約4400坪，建物總面積約1.4萬坪；大同近年「活化資產」，陸續開發北市大龍峒與南港的土地，並推出「大同世界」、「大同明日世界」與「大同璽苑」等豪宅。仲量聯行總經理趙正義說，大同北投廠位於北市承德路七段與公館路交叉口，是北市北區的門戶指標，土地屬工三用地，共4棟樓，屋齡在29至45年之間。趙正義說，該標的處淡水、北投及天母地區的主要幹道，往來北市北區均可看到這幢大樓的外牆標誌，尖峰車流量每小時5000輛，外牆廣告租金收益很可觀，每年約800至1200億元。目前前棟鄰承德路的電子大樓出租給華碩、和碩等企業，部分為大同自用，每年的租金收益約1.3億元。趙正義說，大同北投廠標售公告昨天一揭露，已有十多組買方感興趣，包括壽險業者、開發商、外資和科技界等人士，有人傾向於保留具有廣告效益的前棟大樓，也有不少開發商欲將使用分區變更成住宅區，再進行都更開發。

北市中小型辦公室成交價再創新高

【經濟日報╱記者李至和╱即時報導】壽險業及置產大戶大舉廠商辦市場，推升台北市中小型商辦價格再創新高。永慶資產管理統計，今年第三季中小型商辦價格再創歷史新高，成交均價每坪達61.8萬，相較三年前金融海嘯時，漲幅高漲62%。今年商辦標售成績表現亮眼，總價超過十億元以上的成交案件累計超過20宗，尤其由REA 、REITs釋出的商辦標售案動輒數十億元，壽險業加碼資金投資商用不動產，累計今年投資金額已超過350億元，占總交易金額達35%。永慶資產管理協理黃增福表示，壽險業持續買進市中心商辦大樓，除了可消化資金運用、賺取穩定租金收益，待三至五年後重新再釋出，又可賺一筆資產增值獲利，故未來仍將積極買進具增值潛力的商用不動產。觀察中小型辦公大樓的價量變化，根據永慶資產管理統計，第三季辦公均價每坪61.8萬，較前季上漲11%，年漲幅達26.6%。交易量部分，由於中小型B辦大樓開價拉高，使仲介委賣成交量維持平盤，B辦市場呈現價漲量平的格局。黃增福指出，商辦市場不受奢侈稅影響，標售個案屢創高價引領價格向上走勢，目前均價漲幅已是歷年來的最高。觀察今年第一季至第三季商辦買方的購買動機變化，可發現置產買方比重已穩居五成以上，撐起商辦市場的大宗買盤。目前陸資來台投資件數累計182件，今年前九月就有80件陸資案核準通過，已超越去年全年的79件。陸資來台駐點的辦公區域，已設辦公場所的129家有76家分布在台北市，且主要集中在市中心的松山、信義、中山、大安等區。黃增福說，就目前來台陸資以中小企業及個人為主，大型陸資法人企業將是未來招商的主要目標，而市中心的辦公大樓仍深受陸資企業的青睞，故對於未來商辦價格、租金行情的走勢，長線仍將是看漲。