雙北市中古屋均價 創奢侈稅後新低

鉅亨網記者詹宜軒 根據永慶房產集團研展室統計，台北市、新北市11月房屋成交量下修12至15％；台北市中古屋每坪成交均價49.9萬元，下滑2.1萬元；新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬元，修正幅度約3至4％，均為奢侈稅實施以來的新低。台中、高雄房市因為價格波動不大，再加上投資盤本來就少，自住客需求穩定，價量穩定。永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，全球股災之後，市場氣氛轉淡，再加上明年國內大選的戰況膠著，都使投資的不確定性增加，間接加深買方的觀望心態。而奢侈稅實施後，限縮房市交易動能，買盤結構性調整仍在變化，除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡外，現在連置產客也開始縮手。黃舒衛提醒，現階段買方追價意願已弱，若屋主還死守過度樂觀的預期，致使價格認知持續擴大，恐讓成交量陷入新低潮。自住客撐盤 置產族轉趨觀望，由於百年結婚潮趨使，11月自住市場降溫的狀況較為和緩，台北市的首購比例仍較上月提升5至10％， 新北市首購比例也有4％的成長，回到奢侈稅前的格局，而換屋族3至4％的回籠，顯示政策鼓勵自住客買房的效果已現。然而，置產族的減少，成為房價下修的關鍵，其中，台北市市中心的成交變化最大，11月就足足少了一成的置產客。黃舒衛指出，從另一個角度來看，雙北市買賣創高價的比例，皆跌破奢侈稅以來的紀錄，可見，整體經濟情勢的詭譎多變，以及選後投資環境的不確定性，成為壓抑房價的主要關鍵。自住需求的抬頭，反映在區域、產品的成交趨勢。以台北市為例，雖然中古屋行情下修，但產品多樣、生活機能完善、捷運題材不墜的中山、信義兩區，不但成交量持平，價格也有微幅成長，特立於低迷的市場表現。而新北市的新店區，受惠於台北市房價走高而出走的買方，與捷運通車在即的新莊區，也在一片慘綠中翻紅。黃舒衛分析，自住客為主的市場階段裡，唯有產品價格的合理性、可掌握的利多條件，才是支撐買氣的關鍵。台中、高雄買方重回基本面 價量平穩，至於台中市11月中古屋市場，因為近期土地標售市場依然熱絡，再加上的中科園區週邊補漲區、行政院最新拍板的大里台中軟體園區等利多加持，雖交易量微縮3%左右，但價格平穩。反觀高雄市11月一反10月跌勢，交易量強彈7至8％，價格也有2％以上的成長。惟店面市場受整體經濟展望走弱、零售消費成長不如預期所拖累，再遇上奢侈稅後，售轉租的屋主變多，拉低租金投報率，已讓許多置產客觀望。修正格局難免 及早進行產品調整，房市多頭超過8年，漲勢趨疲，再加上外部環境動盪，自住買方難免擔心跌價，或懷有房價下修的期待，以致量能下修，價格認知差距拉大。目前市中心產品價量背離，造成自住買方只能退而求其次，轉進次級路段、選擇次級產品，間接拉低成交均價。但長期的窒息量勢必迫使部分屋主在考量個人財務負擔，或改變預期心理的情境下，準備降價、獲利出場，而引導下一波的價格變化。