鉅亨網新聞中心(來源：財訊.COM) 在經歷了"史上最嚴調控年"之后，2011年中國房地產政策不但沒有放松，反而持續加碼，"限購"是2011年樓市調控的主旋律，目前全國已有46個城市進行"限購"。"限購"對控制房價產生積極效果，房價漲幅放緩，甚至下滑，這預示著房地產政策已基本見底，但是否調整還要看行業和經濟基本面。需求遭政策、高價雙擠壓，樓市經歷了"由松到緊"、"由模糊到具體"的嚴厲調控后，政策疊加效應擴大，需求在政策的打壓下日益萎縮，不僅限制了投資投機性需求，也"誤殺"剛性需求和改善性需求。同時，房價大幅上漲已經將部分剛性需求擠出。2010年我國房價收入比8.32倍，上海房價收入比15.45倍，均高於3~6倍的國際標準，說明我國居民購房壓力較大。因此，需求的釋放需要政策配合和房價理性回歸。供給量仍在累積，去庫存壓力大，我們對主要城市的供給量進行了跟蹤，北京、青島、上海、南京、廣州、深圳等城市可售面積不斷增加，2011年11月六大城市可售面積分別為1505萬平方米、1043萬平方米、889萬平方米、533萬平方米、 495萬平方米、219萬平方米，除深圳可售面積小幅下跌外，其他城市可售面積均創下近期新高。2011年以來的房屋新開工增速和房地產投資增速決定了未來幾個月的供給增速仍將保持較高水平，若沒有需求釋放的配合，各大城市供給量累計還將延續，預計將一直延續到2012年中期。隨著供給量的累積，行業仍處於再庫存狀態，一直延續到2012年中期，預計年中達到庫存高點。從新開工面積和銷售面積來看，銷售面積一般領先新開工面積8個月左右，通過新開工面積增速測算2012年6月左右，房地產庫存將達到最高點，之后在新開工面積下降的作用下，庫存增速放緩，甚至下降，市場開始去庫存化。失衡—調整—再生，目前，樓市進入深度博弈階段，價格調整已經開始，若政策沒有松動，量價調整將是大概率事件。房企現金流惡化將加快量價調整到來，我們預計房價下降20%左右成交量會明顯上升。房地產板塊的走勢越來越脫離行業基本面，而與政策變動關聯度提高，政策左右房地產板塊走勢。"房價不死，調控不止"，房價調整剛拉開序幕，嚴控政策短期退出可能性不大，房地產板塊仍將維持較低的估值水平，在失衡中調整，在調整中再生。我們預計2012年中期政策松動的可能性較大，政策松動后股價可能重拾升勢，修復估值。操作策略，2012年地產板塊的行情主要由政策決定。我們預計房地產調控政策將經歷"見底-微調-松動-放松"四階段，行業基本面尤其是量價調整和投資下滑是政策演變的主要驅動因素。地產板塊目前的估值水平基本上處於歷史最低位，行業平均PE約13倍。行業估值安全邊際較高，一旦政策調整，板塊將迎來股價修復行情。投資者可重點關注以下四類公司：一藍籌類公司如毛利率較高，業績穩健，持續增長能力較強招商地產。二資源類公司。如涉足金礦、錳礦、煤炭等資源領域，戰略轉型的可能性較大的華業地產和中天城投等。三商業類公司。如戰略轉型城市運營商的陸家嘴。四園區類公司。如具有新三板概念并向旅遊地產擴張的蘇州高新等。（證券時報）
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