打炒房 實價課稅別再拖

 【聯合報╱林建甫╱台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人（台北市）】英業達創辦人葉國一涉嫌用人頭戶炒房。科技界大老為何會淪落至此？因為他認知電子業是茅山道士（毛利率百分之三到百分之四），不像土地（房地產）放在那�，白天也賺錢、晚上也賺錢。最近因為油電雙漲，通膨蠢蠢欲動。房地產業者打著買房產抗通膨，房價又面臨新一波的上漲，惹來更大的民怨。央行彭總裁召集九大行庫打炒房。可是要扭正台灣房地產的不當得利，要解決最大的民怨，最該出馬的財政部卻在證所稅的紛擾之下，畫地自限，認為一年內不碰房產相關的稅制改革。金融機構打房能力有限，頂多是嚴格控管不動產相關貸款。但只要有利可圖，就會有像葉國一的金主利用人頭戶照樣可以取得貸款炒房。沒有透過稅制的改革，讓持有成本上升，減低不動產的預期報酬率，就沒有辦法改變民眾預期房價只會漲的事實。財政部認為奢侈稅實施還未滿一年，實價登錄七月才要上路；實價登錄是實價課稅的第一步，而從實價登錄到實價課稅，這中間還有很多步要走。財政部的理由合理嗎？首先實價登錄不等於實價課稅。不是每一筆不動產都會有交易，而且市場每天都在變動，今日的實價就不是明日的實價。買貴的人，難道就永遠用高價課稅？實價登錄只是在提供訊息，讓房地產價格透明化，讓買賣有清楚的參考指標。政府核稅，還是要有一定的機制，不能完全賴給市場。尤有甚者，我國土地增值稅與地價稅屬憲法層級（第一四三條），除非未來修憲，不然仍須依土地、房屋分離的原則辦理。因此財政部應敦促地方政府及稅捐稽徵單位儘快針對與現實脫鉤的土地公告現值、公告地價、房屋評定現值進行檢討，拉近與實價的落差。地方政府的「不動產評價委員會」、「地價評議委員會」應克盡職責，引進專業鑑價機制，進行房屋、土地市價的估算。財政部應以地方努力與否，做為考核，進行中央統籌分配款的分配依據，避免地方政府的行政怠惰與不作為。當民眾的不動產稅額因為稅基的價值提高，配上現有的稅率，土地、房屋的持有成本就會大幅提高。民眾一算囤積房產，每年要繳交的房屋稅、地價稅如此之高，就可以糾正房地產不當得利的現象。妨害到他人居住權利的額外房產，就會釋出，房地產的價格就會回落。當然對於普羅大眾，真正自用的不動產，政府要給予更優惠的稅率，讓目前的稅賦不會提高，如此才能貫徹總統念茲在茲的「居住正義」。