房價下跌利于產業結構調整

2011年11月21日 來源： 中證報  新華微博

新一輪房地產調控措施實施一年多以來，住房價格出現較明顯的下行態勢。筆者認為，住房價格下跌是客觀趨勢，有利于產業結構調整。

住房價格下跌是客觀趨勢，房地產繁榮已經持續十年以上，以北京為例，2002年至今北京房價上漲約4倍。任何一種投資品都不可能只漲不跌，房地產市場也不例外。綜合考察當前國內外因素，都預示著住房價格下行或將是未來趨勢。目前，歐美債務危機吸引國內資金到國外投資房地產，但對國內銀行業構成壓力，這將抑制國內房價上漲衝動。此外，國內限購和未來房地產政策完善乃至稅收結構（開徵房地產稅、遺產稅等）的調整，都將抑制未來房價上漲。從貨幣政策來看，將不會回到2009-2010年狀態，這也制約了房價回升空間。目前房價下跌，限購是一個因素，但主要還是市場力量在發揮作用。2009-2010年的住房價格不降反升，是銀行主動放貸、貨幣政策較寬松所致。當時的房地產市場不僅吸納股市資金，也吸收社會過剩流動性，信貸資金過分集中到該產業。但今後房地產貸款不會回到前兩年的狀態，房價持續下跌是必然趨勢。信貸結構調整，也催促房價下跌。支撐高房價的根本因素是銀行信貸，2002年以來，銀行信貸差不多翻兩番，住房價格也是如此。但目前房地產過高的比重不可持續，因此，未來房地產的信貸規模不會與信貸總規模同步增長，只能低于信貸增長，甚至總規模下降。只有這樣，才能引導企業投資于其它產業和研發，房地產價格也將回歸理性。房地產價格下跌，與股市、投機品價格下跌規律基本雷同。當價格下跌達到15-20%，後續的情形將超出預料。那些在一些城市購買幾十套的投資人，將率先降低房價，而且幅度至少在10%-15%。如果降價超過6-12個月，仍不能出貨，降價的幅度將更大，大企業也必然跟進，房價將趨向理性。有利于產業結構調整，過去10年的房地產價格上漲，使很多企業熱衷于“炒房”。因此，全社會資金集中到房地產行業。央行數據顯示，2011年9月房地產信貸10.46萬億元，佔同期信貸的19.82%，如果計算各種隱形貸款，這個比例更高，超過銀行信貸行業控制比例不超過15%的要求，但這樣的信貸結構和市場現象是不可持續的。目前，房地產調控政策已經讓很多企業醒悟，一些企業不再期待從房地產行業謀求暴利。這有利于企業增加非房地產行業的研發與投入，有利于中國轉型，真正提高企業和國家的競爭力。住房價格下跌帶來一些產業的調整，正是社會所期望的。以鋼鐵工業為例，因為住房的過度發展，小鋼鐵這幾年很紅火，而大鋼企產品結構調整後失去市場。房地產的價格下跌帶來的產業調整，符合經濟發展方式轉變，有助于提高發展的質量和安全性、協調性，也符合我國應對氣候變化和減少溫室氣體排放的要求。房價下跌五成可承受，銀監會前主席劉明康日前表示，銀行能夠承受住房價格下跌50%。筆者認為該說法有一定道理。首先，住房信貸沒有資金鏈條，下跌風險可控。中國沒有實行信貸資產證券化，住房價格下跌，只影響貸款回收，沒有其它資產價格下跌損失。銀行實行住房抵押貸款，只給予住房價格的50%進行抵押，最高不超過70%，即使出現違約，也不會成為普遍現象。近兩年，房價上漲達到50%-80%，甚至一倍多，下跌50%可收回本金。其次，從市場經驗來看，市場可以承受房價下跌50%。有些觀點認為，中國經濟承受不了房價50%的下跌，然而經驗表明，超過50%的情況不會對實體經濟產生較大傷害。回顧中國的股市，短期內下跌幅度超過60%，當初很多人也有諸多危言聳聽的結論，結果卻並非如此。住房價格下跌，其成本也在發生變化，尤其是土地的價格也在變化，各種成本都在變化，這就是物價下跌的現象。住房價格下跌，也是社會收入重新分配，對中低收入階層而言，財富購買力提高，那麼房價下跌對他們更有利。再次，從住房購買結構來看，社會可承受房價下跌50%。分情況看，已經購買住房的消費者，其住房的價值只是居住。房地產價格漲跌與自用購房者的居住權無關，也不影響使用價值。自用購買是住房消費購買的主體，其比重較高，導致總體房價大幅度下跌，不影響社會安定。所以，住房價格下跌，社會具有承受力。房價大幅度下跌，預期的價格上漲沒有實現，用租賃償還月供的投資人壓力將增大。因此，住房價格下跌的壓力主要針對投機客和囤積商，而他們的承受力超越普通民眾，影響也只是其盈利減少或出現虧損。