中國房地產至少冬眠兩年

鉅亨網新聞中心　在貨幣緊縮和地產調控雙重打壓之下，多個城市房價已經掉頭向下，房地產商資金鏈繃緊。這引起部分地方政府擔憂，杭州市已經著手防范地產業相關公司破產后造成欠薪，從而引發社會問題。與此同時，消費者購房熱情消退，轉向持幣觀望；有業內專家表示，樓市調整還遠未結束，中國房地產將結束高速增長期，進入“中速增長期”，從現在到2013年都將是調整階段。行業觀察，樓市衰退或持續至2013年，隨著樓市調控和經濟結構調整持續，我國房地產市場無疑正在經歷巨變階段。11月12日，萬科企業股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬科已經進入“冬天”模式，并將遵循現金為王、積極賣房、慎重買地的原則。由於其房地產界領軍者的身份，萬科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年，萬科集團董事長王石也曾拋出 “拐點論”，并引發一輪降價風潮。不少業內人士指出，隨著房地產各項指標數據下滑，“冬天”或將持續更長時間，房地產業將迎來新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報告也指出，中國面臨房價下跌的風險。近三年處於調整期，

調控對房地產市場的影響正逐步明顯。根據國家統計局的數據，自今年年初出臺“新國八條”的9個月來，成交量、價格、投資等指標的增速，以及國房景氣指數幾乎都在下行。在此背景下，郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業內人士的認同。事實上，“現金為王、積極賣房、慎重買地”也正是不少房企在今年的生存策略。不少分析人士認為，企業普遍看空后市，說明房地產將迎來一輪新的衰退周期。我國房地產領域一直有“5+2”的“周期論”，即房地產運行將遵循“5年增長、2年衰退”的周期，但這個周期會受到政策調控等多重因素影響。中國指數研究院副院長陳晟向《每日經濟新聞》記者表示，“5+2”僅指房地產發展的短周期，當前的樓市正處於兩個“大周期”之間的調整階段。陳晟表示，房地產屬於“大周期”行業，其運行規律與GDP增長有關，相關度高達92%。房改以來，我國的房地產市場一直處於高速增長的“黃金時期”。他認為，隨著我國GDP增速的放緩，房地產業也將從“高速增長階段”步入“中速增長階段”。據悉，我國制定的“十二五”期間GDP增長目標為8%，明顯低於“十一五”。今年來看，GDP增速盡管尚未回落至8%的目標，但前三季度分別為9.7%，9.5%，9.1%，下降態勢十分明顯。陳晟表示，當我國GDP增速降到9%以下時，我國房地產市場也將進入“中速增長期”。而從今年到2013年，將是調整時期。在近日的2011中國私募基金領袖峰會上，安信證券首席經濟學家高善文表示，未來幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性，房地產、紀念幣等行業將進入持續的熊市。“暴利時代”或終結，“中速增長”并不意味著“衰退”，按照陳晟的觀點，未來一段時間，樓市整體價格和成交量都不會有太大的變動。國際貨幣基金組織 (IMF)則持不同看法，該機構在14日公布的報告指出，中國面臨房價下跌的風險。央行貨幣政策委員會委員李稻葵的觀點則是：未來兩三年，房價不可能上漲，但跌幅不會超過15%。一個共識則是，隨著土地成本、資金成本、各項稅費的提高，未來房地產業的整體利潤率將會降低，“暴利時代”即將終結。從上月開始，“降價潮”蔓延到更多的企業和城市，萬科、龍湖、中海等資金面寬松的企業也加入降價行列。一些分析人士稱，到今年年底，多數上市房企財報呈現的毛利率將會有所降低。據悉，當前房地產業的平均利潤率在10%左右，高端項目略高於上述水平，但與前幾年相比，已有明顯下降。此外，房地產投資增速也在下調。根據國家統計局的數據，今年8月∼10月，我國房地產投資增速已連續三個月下滑，今年前10月為31.1%，僅比固定資產投資增速高出6.2個百分點。而去年前十個月，兩者相差12個百分點。不少分析人士認為，兩者增速的差距不斷縮小，說明房地產在固定資產投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調控和經濟結構調整的題中應有之義。與此同時，地方政府對“土地財政”的依賴也將減弱。陳晟表示，在政策面的不利影響下，未來房地產投資增速將繼續下滑，未來很可能滑落到20%以下。資金鏈隱憂，杭州欠薪房企將被限制信貸，眼下，杭州房地產市場已呈現量價齊跌的局面。尤其是“年關”將至，開發商都要支付大筆建筑和材料費用，開發商的日子愈發難過。由於遭遇資金鏈困境，有房產中介企業已出現拖欠員工工資現象。“銀根緊縮的格局下，房地產行業面臨資金鏈斷裂的風險。一些中小企業受民間借貸危機影響，債務鏈面臨斷裂風險。”杭州市人力資源和社會保障局局長張建華昨日向《每日經濟新聞》記者表示。《每日經濟新聞》記者獲悉，根據今年特殊形勢，杭州已提前在11月1日就啟動了工資支付專項檢查行動，重點監控建筑施工、裝飾裝潢、服裝加工等勞動密集型行業以及城郊接合部的小企業、小作坊。針對企業欠薪逃匿和重大欠薪違法行為，杭州實行社會公示制度，對於發生嚴重欠薪違法的建筑、交通、水利施工企業，行業主管部門實行“黑名單制度”，限制該類企業招投標資格；同時，對經查實有欠薪逃匿、拒不執行整改指令或拖欠工資總額超過50萬元的欠薪企業，其信貸行為將被嚴格限制。房企資金鏈隱憂，“整體而言，杭州目前的勞動關係較為穩定。”針對這次始於11月1日的工資支付專項檢查行動，張建華向記者表示，主要從預防角度出發，將問題遏制在萌芽狀態，全面普查，重點預防房地產行業，以及受民間借貸危機導致債務鏈面臨斷裂的中小企業，以及難以監管的微小企業。11月14日，杭州市召開防范和處置企業拖欠工資工作會議,有關部門提醒，今年第四季度到明年初，防范處置企業欠薪工作的形勢更加嚴峻和復雜，主要有三方面的原因。原因之一是國家對房地產市場調控措施未見放松，銀根緊縮，導致各類建筑施工企業、房地產企業等面臨資金鏈斷裂的風險，非常容易出現拖欠工人工資的連鎖影響。11月1日，杭州房企龍頭企業綠城集團的老板宋衛平在其《從綠城“被破產”說起》的澄清文章中提及，“我們上下游產業鏈上的那些兄弟，那些建材商，那些施工隊，那些等待工錢回家過年的農民工兄弟們，這是多大的人群？這個人群是否需要我們去認真考慮他們的生計？”同樣是房產大佬，在杭州本土房產中介——裕興不動產遭遇資金鏈問題時，該公司董事長張裕興向媒體坦陳，“部分行政人員和離職人員的工資沒有發下來”，“確實有一兩個月沒發工資了”。杭州房地產市場仍不樂觀。市場新增供應量逐月增加，而開發商銷售創新低。據杭州透明售房網統計，上周，杭州主城區商品房成交量僅有355套。而預訂量只有35套，創下今年3月以來周預訂量新低。杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳此前接受《每日經濟新聞記者》采訪時表示，隨著樓市成交量的持續低迷，越來越多的開發商將面臨資金鏈困境。欠薪將被限制信貸，此次杭州市防范和處置企業拖欠工資工作會議上，有關部門提醒，除房地產行業及關聯行業外，防范處置企業欠薪形勢更加嚴峻和復雜的另一個原因是，民間借貸危機愈演愈烈，不斷抬高融資成本，導致很多鋌而走險的中小企業、民營企業債務鏈面臨斷裂，極易引發企業主欠薪逃匿的惡性案件。此外，無證無照的小微企業，由於其不易監管，特別是在節前，容易出現拖欠工人工資的問題。《每日經濟新聞》記者獲悉，杭州市要在全市范圍內開展職工工資支付情況的專項檢查，“重點選擇勞動用工不規範、工資支付不正常的顯性欠薪企業和納稅、用電、社保繳費不正常的隱性欠薪企業進行檢查，存在欠薪隱患的企業要實施重點監控和幫扶措施。”檢查重點放在企業工資特別是農民工工資支付情況、企業工資保證金支付上，“實時掌握企業每月工資支付情況。“目前欠薪企業主要有兩類，一類確實遇到資金鏈問題，企業瀕臨破產，沒有辦法解決欠薪問題；另外一類就是有能力解決欠薪問題，但惡意欠薪，對后者將嚴格依法進行查實。”張建華表示。對企業欠薪逃匿和重大欠薪違法行為，杭州將向社會公布欠薪逃匿或重大欠薪違法企業的名稱、經營者姓名、違法事實等基本信息，同時通報經信、公安、稅務、工商、海關、人民銀行等相關監管部門，對發生嚴重欠薪違法企業的建筑、交通設施等企業，主管部門要繼續實行“黑名單制度”，限制這類企業在一定期限內招投標資格。對經查實有欠薪逃匿、拒不執行整改指令或拖欠工資總額超過50萬元的，要及時將欠薪主基本信息提交人民銀行市中心支行，在業主誠信系統中予以披露，對其信貸行為作出嚴格限制。公司動向，�大或降速求穩“從今年起，�大進入穩定增長期”，�大董事局主席許家印表示。�大的選擇或許也是整個房地產行業的選擇，業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，企業發展到一定階段，想始終保持高速發展既不現實，也不符合市場大勢，穩速增長可以給此前粗放式發展的房地產業一個“喘息”和自我提升的機會。提前兩個月完成700億目標，�大地產近日在香港發布10月業績報告，數據顯示，10月公司合約銷售額86.1億元，同比增長54.9%；合約銷售面積達到139.8萬平方米，同比增長56.7%。截至今年10月，�大累計合約銷售額778.7億元，較2010年同期增長89.2%；累計合約銷售面積1185.6萬平方米，同比增長79.9%。在前10月業績數據保持穩定大幅增長的同時，�大已經提前兩個月完成了此前制定的2011年度700億元銷售目標，�大總裁夏海鈞在業績發布會上表示，公司實際上從7月份開始就對銷售均價進行調整，有效清理了在售的積壓尾盤，使目前的銷售存量保持良性的增長。《每日經濟新聞》記者此前了解到，此前，�大內部其實已經將年度銷售目標調高至1000億元，對已經提前兩個月完成700億元銷售的�大來說，在接下來的時間里，是否有意提高銷售指標？�大集團董事局主席許家印對此的回應是否定，許家印表示，未來的銷售計劃的調整要考慮到已經完成的銷售業績、現金流狀況等因素，但可以確定的是“調高銷售計劃是不可能的”。業績增長或降速，提前兩個月完成年度銷售目標，在房地產調控趨緊的市場大勢下，�大的業績堪稱“亮麗”。《每日經濟新聞》記者綜合其他已經公布10月業績的龍頭房企數據得知，在全年目標的完成進度、前10月總銷售面積和銷售額同比增長率方面，�大都位居第一位。�大的高速增長似乎一直在延續，公開資料顯示，�大在港上市的2009年即完成全年303億元的銷售額，同比激增4倍，而從2010年到今年前10個月，�大用了22個月的時間就實現了銷售額翻番，�大是否會繼續這樣“神奇”的增長？“公司發展到一定程度，要繼續保持之前的高速增長是不現實的”，地產專家韓世同指出。許家印對媒體表示，公司以后很難再出現像現在這樣超過80%的增長速度。瑞信對此評論稱，在調控環境及入市氣氛持續疲弱的情況下，料其11月及12月銷售將放緩，明年合約銷售按年仍可有20%增長。行業性轉型來臨，今年下半年不購買新的土地，以前跟蹤一兩年的項目會購買，但不會像以前那樣一下買十幾塊、二十幾塊地。這是原則性的，不會隨便改變。住宅地產不買了，商業地產更不買了”，對於�大接下來的拓展計劃，許家印的回應或許暗示著�大即將“換擋”減速。無獨有偶，此前萬科董秘譚華杰在接受采訪就曾表示，盡管萬科目前的資金較為充裕，但公司對獲取項目仍將保持審慎的態度。2010年萬科以1081.6億的銷售業績成為國內首家銷售金額突破1000億的房地產企業，但就在此時，王石卻對萬科2011年的銷售業績下了“不準超過1400億元”的死命令。“�大前幾年一直保持持續高速增長，從今年起，�大進入穩定增長期”，許家印如是表態。在地產專家韓世同看來，萬科和�大的選擇“十分明智”。韓世同表示，對於萬科和�大來說，公司規模已經發展到相對較高的程度，如果繼續保持此前的高速發展，無疑會給自身太大的壓力，以目前的市場形勢來說，調低銷售目標也是比較明智的做法，與此同時，經歷了一段高速的“粗放式”發展期，房地產企業正好可以借此機會進行一些內部管理的提升，而不再把目標僅僅盯在銷售業績上。銷售播報，北京近半月零簽約，在各地房價松動之下，追漲殺跌的持幣待購風越刮越烈。北京市房地產交易管理網上的數據顯示，11月上半月，北京商品房住宅項目零簽約。京城半月無簽約，北京市房地產交易管理網上的數據顯示，11月上半月，北京共有13個商品房住宅項目入市銷售，包括遠洋天著景園、世華泊郡家園、清河嘉園等，合計提供4014套住宅量。不過截至15日，所有項目的簽約率皆為零，且僅有14套預定量，占比近0.35%。記者發現，13個入市商品房住宅項目中，朱雀門家苑、潤西山苑、翡麗華庭、遠洋天著景園等樓盤預售均價在每平方米3萬元以下，其余樓盤預售均價基本在每平方米2.5萬元以下，屬於典型的剛需盤，其中北京密云樓盤中加錦園的預售均價更是低至8500元/平方米。對此，北京中原三級市場研究部研究總監張大偉向記者分析說，各種地產調控政策疊加后，目前的購房資格審核手續更復雜，因此對北京市房地產交易管理網上所反映出的簽約數據會有一定的影響。4014套房源大批量入市銷售，預訂套數僅為入市房源零頭，且偌大的京城半月簽約量為零，這折射出京城樓市的成交清淡已到極點。而對於成交的深度僵持，張大偉主要認為基於兩點：首先，北京限購令已實施近一年半，“三有”人群日益被稀釋；其次，目前不管是媒體還是業內，基本形成了房價將下降的輿論環境，導致購房者持幣待購。對於持幣待購風的盛行，著名財經評論員葉檀近日在一個財經論壇上說，貨幣長期超發背景下，時下中國的住宅已被炒作成一種投資品，這也就意味著這個投資品市場中的人同樣遵循一個投資規律：追漲殺跌，即在房價上漲時，大家都爭著去買；在房價松動或下跌時，大家都開始觀望不肯出手，以持幣在手。庫存疊加，北京中原的統計數據顯示，截至日前，年內北京共新增135個新建期房住宅項目，房企向政府部門申請到手的預售許可證共有180次，合計供應56729套房源，供應面積高達727.41萬平方米，但簽約量僅為23878套，平均簽約率為42.1%，創造了歷史同期新低。伴隨成交清淡，京城樓市庫存量不斷疊加。機構統計數據顯示，北京加強版限購令落地生效的2月17日，北京一手住宅庫存量為92900套，而到了本月9日，庫存量已疊加至120411套，期間新增庫存量27511套，增長近30%。今年以來北京供應的郊區化趨勢日益明顯，導致北京郊區庫存壓力極劇加大。比如在新增積壓的27511套住宅庫存量中，大興、通州、昌平、順義、房山等5個郊區縣就占近2萬套，占比近73%。5郊區縣庫存量在北京全市的庫存量占比過半，郊區去庫存化壓力更嚴峻。(每日經濟新聞 )(曹文明 編輯)