台北市商辦價格、租金同創新高

資金潮來襲，外資、法人看好陸資、陸客帶來的商用不動產強勁需求，不惜高價搶占台北市精華地段的辦公商圈。在國內奢侈稅衝擊一般住宅市場後，商用不動產擁國際買盤及壽險業加碼挹注之火力，市場資金轉戰明顯增加，長期走勢看好。根據永慶商仲事業部統計，今年第2季商辦成交均價已來到每坪55.7萬、較09年第1季谷底時高漲53%，每坪月租金也上漲至2065元，商辦價格、租金同步齊漲、同創歷史新高，各辦公商圈大樓平均空置率減少至9.45%、為近2年來最低。商辦價格不受奢侈稅影響，價格維持向上走勢，加上商辦個案標售屢創高價的助漲下，市區熱門辦公地段的B辦大樓價格跟隨起漲，銷售熱度持續加溫。根據永慶商仲事業部統計，第2季交易量雖增加不多，但辦公均價持續創新高、每坪55.7萬，較上季上漲3.9%，若與2009年第1季金融海嘯谷底時的每坪36.4萬相較、漲幅更高達53%。永慶商仲事業部協理黃增福表示，觀察最近的買方可發現多為換辦需求的自用業主，或為賺取穩定租金報酬的置產客戶，而這類買方仍有增加現象；加上面臨明年即將上路的國際會計準則(IFRS)，具租金收益不動產可採市價認列，對手上資金雄厚的壽險業與法人企業絕對是最佳投資選擇，對下半年商辦市場具有穩健支撐作用。陸資、陸客帶來的龐大商機，已吸引各路買家搶購台北市精華地段的辦公大樓、店面商場，帶動價格上漲力道，也將長期低迷的商辦租金推上歷史新高。台北市商辦租金價格今年第2季翻身起漲，主要辦公商圈的平均租金從上季1997元/坪/月增加至2065元/坪/月，漲幅3.62%。其中以A級辦公大樓租金上漲最多、平均為2606元/坪/月，漲幅達5.7%；AB級、B級辦公大樓的租金則變化不大、平均各為1680元/坪/月、1401元/坪/月。黃增福說明，台北市A辦大樓有外資金融業與陸資企業支撐行情上漲，屬AB級、B級的中古辦公大樓則多為本土中小企業承租，租金上漲力道相對較弱。下半年商辦市場仍被看好，租金可望維持穩定成長。此外，觀察台北市各辦公商圈本季租金行情也同步上揚，A辦大樓租金更是全面齊漲，增值潛力最大。平均租金最高的信義計劃區A辦扮演了領頭羊的角色，租金價格上漲至3576元/坪/月，平均每坪月租金價格約較上季多352元，漲幅高達11%，而若與香港同等級的寫字樓約7627元/坪/月(2011年Q1) 比較，租金仍相差2倍多，可見未來租金成長空間相當大。外圍以基隆路一段、信義路四段為範圍的信義商圈同時受惠，平均租金價格2027元/坪/月，漲幅5%為次高。黃增福表示，外銀、陸銀陸續設點的台北101、新光A12、國泰金融中心、國泰信義經貿、華新麗華、克緹信義等都是指名首選的頂級商辦，信義計劃區儼然成為商辦行情的領先指標，打響台北曼哈頓招牌。商辦市場漸入佳境，跨國企業爭相進駐台北市的頂級商辦，加快A級辦公大樓去化。根據永慶商仲部統計，第2季台北市主要辦公商圈的平均空置率為9.45%，較上季的10.54%，減少1.09%，各商圈辦公大樓空置率互有增減，但整體空置面積已有明顯減少。具指標性的A級商辦最受市場青睞，平均空置率為10.47%，較上季大幅減少2.39%，AB辦、B辦的空置率則分別為8.46%、7.97%。黃增福指出，信義計劃區金光閃耀，國際金控機構聚集，外商銀行總部、大陸銀行在台辦事處及國內兩大壽險金控國泰金、新光金皆在本季有新進駐或已談定承租的大樓在此，填補了A辦大樓的大量空置面積，使信義計劃區的空置率從上季22.19%急速下降至14.07%、大幅減少8.12%。此外，具雙捷運加持的南京松江商圈，本季辦公承租增加面積僅次於信義計劃區，平均空置率8.97%、較上季減少1.24個百分點。捷運新莊線市區段去年通車後，有效提升該商圈機能及交通便利性，加上租金相對便宜，中小企業遷入增加，未來捷運松山線開通，大台北捷運網將全部串連，南京松江商圈的商辦價值有機會再獲提升。展望下半年商辦市場，黃增福表示，兩岸政策持續放寬，ECFA年初生效，陸客自由行也於6/28正式上路，另一波大商機即將引爆，台北房市可望循香港模式，帶來更多的陸資、陸客來台投資、觀光及消費，加上台灣投資環境佳，外資、陸資及台商回台投資持續增加，商用不動產前景樂觀，店面、商辦將是受惠最大的產品。因此，黃增福建議長期觀察商用不動產市場脈動的企業法人與資產大戶，選擇產品可針對具潛力的一線商圈外圍店面及A級辦公商圈的B辦大樓優先評估，掌握進場佈局時機，擴大市場版圖，等待長期增值效益兼賺穩定租金報酬。