台灣商用不動產市場爆量演出

謝志岳/報導   第一太平戴維斯今(25)日公布2012年第二季台灣商用不動產研究報告，本季迄今商用不動產成交金額達255億元，與去年同期相比成長35%，更較第一季大幅上揚305%。由於市場資金仍十分豐沛，本季以壽險業為主的買方加快投資腳步，促使成交量爆衝至過去五年最高水準。此外，以往供給頗為稀少的飯店類不動產成為本季熱門的投資標的，佔比達26%。國內壽險公司再次成為本季商用不動產投資主力，佔比達54%。科技業、傳產公司則分別佔25%、9%。四月份中國信託人壽以6.86億元買下位於松山區南京東路五段、由台灣銀行承租的揚昇大千大樓1-2樓店面。五月份國泰人壽以43.9億元標下太子汽車土城廠以供集團作倉儲使用，六月份再斥資15億元買下中山區南京東路三段新安產險大樓1樓店面。台灣人壽以46億元、4.4億元買下位於中山區林森北路的華國大飯店及壽德大樓5樓。富邦人壽也以19.39億元標下忠孝東路四段太平洋敦南商業大樓，該大樓土地133.41坪，換算單價每坪達1,453.4萬元，創下全台土地單價最高紀錄。統計壽險業投資餘額至2012年五月底止達4,987億元，較去年底增加293億元。從商用不動產投資類型分析，本季廠房投資佔比最高，達34%，主因科技、傳產、國內壽險業均對廠房有自用需求。除國泰人壽標下太子汽車土城廠之外，五月份穩懋半導體向大魯閣纖維買下新竹縣30,348坪土地及廠房，總價達10.8億元。日月光為因應其產能擴充需求，本季以13.4億元向宏璟建設購入高雄市楠梓加工區內佔地逾20,000坪廠房。今年截至五月底，外國赴台旅遊人數成長24%達296.9萬人，而累計陸客來台人次更成長49%達106.4萬人。過往供給頗為稀少的飯店類不動產成為本季熱門的投資標的，佔比達26%。除台灣人壽買下華國飯店外，海灣科技本季也斥資18.8億元買下位於新北市深坑的假日大飯店，二筆交易的預估投報率皆達3%。泛太平洋集團在四月份以1.17億元買下位於南投的水沙蓮飯店，該飯店正對日月潭，建物面積約790坪，有54間客房。另外，近期台中也躍升為不動產投資人關注焦點，第一太平戴維斯朱幸兒董事長指出平價飯店, 零售型不動產或具改裝潛力的整棟出售商辦產品最受投資人青睞。受惠於陸客自由行範圍進一步擴大、兩岸直航新增台中出發航班、中國大陸遊輪定期泊於台中港等因素，再加上台中距日月潭僅約40分鐘車程，北部許多投資人看好中部觀光商機，近期紛紛赴台中獵尋平價飯店、零售型不動產投資機會。包括海霸王集團的「城市商旅」、中租控股旗下的「成旅晶贊」、皇鼎建設轉投資的「富信大飯店」、台北商旅集團的「新驛旅店」等，均已南下台中設立分館。逢甲商圈則是熱門的零售型不動產投資區域，除了逢甲夜市因其多元的美食吸引大批觀光客之外，該區收益型不動產的高投報率(達3.5%-5%)是吸引投資人搶進的主因。展望下半年，全球經濟風險升高將繼續拖累台灣出口成長，外資也因歐債及美債危機難解，本身自顧不暇，對新興市場投資力道疲軟。除此之外，中央銀行近期持續對不動產市場進行針對性管制措施，限縮貸款成數，並引導不動產貸款利率上升至2.5%-3%水準。隨著不動產投資成本墊高，投資人調高其要求投報率，第一太平戴維斯研究部預期2012下半年除了大台北地區依然是投資人競逐的地區外，高投資報酬率將使台中成為市場焦點。