旺報 【易憲容】 近日山東省召開保障性安居工程和房地產調控工作會議，連續釋放出幾項樓市十分關注的資訊。一是在該省全面實行商品房預售資金監管制度，並展開商品住房現房銷售試點；二是明確有條件的城市，可對首次購房者適度降低首付比例。最受關注的就是試點取消住房預售制，改採現房銷售，制度變化將對市場帶來巨大影響。 近十幾年來大陸住房市場能夠快速發展繁榮，在於兩項金融工具的創新。一是住房預售制度；二是住房按揭貸款。它們分別給住房的供給與需求提高了有效的金融槓桿。可以說，在大陸房地產市場發展初期，住房預售制度的設立，目的為了扶持成長中的房地產開發企業，降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，增加住房更多供給，以便保證大陸的住房制度改革得以成功。但從近十幾年的實踐經驗來看，由於大陸住房預售制度採取選擇性學習引進，使住房預售制度成為單邊風險承擔機制，由購買住房者、銀行承擔風險，房地產企業則是獲利而不需要承擔風險。這種情況下，一定程度增加住房供給、推動房地產市場的繁榮，也為房地產開發商利用制度缺陷掠奪社會財富創造條件。譬如，房地產商透過「炒樓花」製造樓市緊缺假象，藉機囤積居奇抬高價格；用不同方式侵犯購房者的權益；房屋重複預售後「攜款潛逃」等。住房預售制度不僅妨礙大陸房地產市場的健康發展、侵害購房者利益、擾亂房市秩序，也給大陸金融市場帶來一系列的巨大風險。因此，取消或改善現有住房預售制度是當務之急。可以說，山東規畫採取商品房的現房銷售試點，應該是取消或改進現行的住房預售制度的一種方式。新的住房銷售制度試行，對當前住房市場的影響與衝擊不可小覷。首先，它意味著大陸住房預售制度將面臨重大改革，即使不全部取消，也會全面改進與完善。當現房銷售試點取得經驗之後，大陸住房預售制度不僅會改進，而且會重新定位、重新界定其功能及建立住房預售制的新機制，從而改變當前住房預售制的單邊風險承擔機制。其次，大陸房市經過十幾年發展，房企在這個過程中得到很快的發展與壯大，其銀行資金依賴程度越來越低。因此，對於這些企業來說，住房現房銷售不會對它們造成多大的資金壓力；對於那些進入的小企業，則可透過這種制度改變強化市場競爭，從而實現房地產企業的優勝劣汰。特別是當前全國住房市場商品住房嚴重高企的情況下，住房現房銷售不用擔心住房供給減少，因為當前住房市場最大問題就是去「庫存化」。第三，住房現房銷售試點可以降低購買住房的多重風險。比如，降低住房產品品質風險，購買者可以直接判斷購買住房品質；房價調整的風險，當前房價上漲時，住房預售制對購買住房有利，但房價下跌，房價調整的風險都會暴露出來（最近發生的許多房價鬧事件都是與住房預售後房價下跌有關）；房地產開發商「捲錢」逃跑的風險等。住房市場的風險分擔開始平衡。第四，住房現房銷售不僅要對房地產進行優勝劣汰，從而使得沒有資金實力企業進入市場，而且也會改變房地產企業行為方式，減少房地產企業對住房價格炒作與對住房銷售的壟斷定價。可以說，住房現房試點將對大陸住房市場造成大的影響與衝擊，絕不可小覷。
No comments:
Post a Comment