香港金管局最新的樓市降溫措施作用有限

香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority, 簡稱﹕香港金管局)新推出的房地產市場降溫措施到目前為止沒有起到抑制投資者需求的作用﹐相反﹐受美國推出的新一輪定量寬鬆措施推動﹐過去幾天﹐香港二手房市場的成交量大幅攀升。在美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve, 簡稱Fed)公佈了激進的資產購買計劃之後﹐香港金管局緊接著於上週五推出了收緊一系列物業按揭貸款的措施。利嘉閣地產集團(Ricacorp Properties)的數據顯示﹐週末期間﹐其追蹤的香港10個主要住宅區二手房的成交量較此前一週增加了11%。另一家房屋中介中原地產(Centaline Property Agency)的數據則顯示﹐二手房成交量較此前一週增加了3.2%。利嘉閣地產總裁廖偉強(Willy Liu)表示﹐第三輪定量寬鬆政策背景下的長期低利率環境是香港樓市升溫的主導因素。他說﹐香港最新收緊物業按揭貸款的措施僅會起到略微抑制樓市人氣的作用﹐他預計第三季度香港房價將上漲3%-5%。廖偉強說﹐人們仍然渴望通過購買不動產來對沖流動性充裕引發的通貨膨脹風險。分析師們認為﹐香港金管局最近推出的樓市調控政策相對溫和﹐預計接下來會有更嚴厲的措施出台。相比2011年全年房價11%的漲幅﹐今年迄今香港的平均房價已上漲了13%﹐而2010年﹐充裕的流動性及持續的低利率環境導致香港房價飆升了24%。鑒於不斷上漲的房價已日益成為香港當地民怨和社會動蕩的導火索﹐促使香港特區行政長官梁振英把土地和住房問題作為港府政策的重中之重。香港金管局上週五公佈的樓市降溫措施中包括將所有新按揭貸款的年限上限設定為三十年。金管局還收緊了第二個或以上的物業貨款﹐供款入息比例由此前的五成降至四成。里昂證券亞太區市場(CLSA Asia-Pacific Markets)房地產研究部門主管Nicole Wong表示﹐金管局最新推出的措施不會奏效﹐可能僅會起到警示作用。她預計﹐這將引發公眾有關採取更嚴厲政策的呼聲﹐例如上調房地產交易印花稅、及限制境外人士在香港購房等。巴克萊銀行(Barclays Bank)也表示﹐金管局最新的措施可能不會令房價出現真正意義的回調。巴克萊銀行稱﹐鑒於現有房主手頭的資金壓力不大﹐加之目前缺乏除房地產外其他更好的投資渠道﹐預計大部分房主在需求疲軟的情況下將持房觀望。不過﹐該行表示﹐香港當局一再暗示﹐不希望看到房價進一步上漲。除上週五推出的措施外﹐香港政府過去三週還發佈了一系列抑制房價上漲的舉措﹐其中包括增加土地供應﹐將原計劃用於政府、機構或社區的用地撥作住宅用地。香港政府還宣佈了一項試點計劃﹐預留出地皮為香港永久居民建造房屋﹐這一象徵性舉措旨在抑制中國大陸購房者的涌入。大陸買家的涌入助推了香港房地產市場的升溫。不過﹐澳新銀行(ANZ)高級經濟學家Raymond Yeung表示﹐房價可能進一步上漲﹐因剛性需求依然強勁。他稱﹐鑒於在香港股市低迷的情況下﹐缺乏其他投資工具﹐購買房產仍是一個明智的投資選擇。他補充道﹐儘管港府承諾將增加土地供應﹐但人們仍不確定增加的住宅單位能否起到壓低房價的作用。他說﹐這可能引發市場的一些恐慌性購房需求。