南方日報 新華微博 樓市調控還要走多遠？樓價還有沒有下調的空間？如何實現樓價回歸合理價位，又不至于對經濟基本面帶來過大衝擊？在昨日舉辦的博鰲亞洲論壇“2012：中國房地產大變革”的分論壇上，上述消費者和房地產業界高度關注的話題，再次引發專家學者、地產界大佬的熱議。圍繞今年樓市走向，與會嘉賓展開激烈碰撞，為中國房地產改革把脈問診。調控不會放松 限購政策短期難以取代，去年底以來，樓市調控會不會放松，一直就是房地產界及民眾最為關心的話題。佛山、成都、上海等地變相松綁“限購令”都被緊急叫停。全國“兩會”上，溫家寶總理關于“一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調控不能放松”的表態，讓市場此前對樓市調控政策放松的預期落空。住建部副部長齊驥也明確表示，近期不會再出臺新的房地產調控政策。政府調控樓市的決心可見一斑。針對樓市調控政策，在昨日的論壇上，綠地控股集團董事長、總裁張玉良就表示，國家出臺一係列調控措施，是特殊情況下採取的特殊政策。限購政策實施近兩年來，取得了一定效果。“可以想象，如果限購政策一退出，中國房價會怎樣。在市場化政策沒有到位之前，限購不能退出。”他同時強調，現有的調控政策需要進行微調，以滿足剛性需求。首創置業有限公司董事長劉曉光也判斷，“限購政策今年肯定是改不了的。但是以後限購令作為行政性政策或許要被一些經濟調控政策代替。通過利率、稅收這些經濟政策來代替。”中國國際經濟交流中心常務副理事長鄭新立則強調，限購是在特殊情況下採取的特殊措施，樓市調控政策之所以短期難以退出，關鍵因素在于房價還沒有調整到合理價位。在鄭新立看來，現在最重要的問題，是現有的已經出臺的房地產調控政策的落實問題。“國務院出臺了很多政策，沒有落實到位。第一步就是要落實到位，落實到位了，房價就到位了；房價到位了，政策就能改變了。”政策或需微調 逐步推開房產稅改革，盡管在“樓市調控短期難以松綁”這一問題上達成了共識，但是，多位與會代表也指出，現有的一些調控政策“走過了頭”，為了抑制房價上漲，下重藥“一刀切”，在打壓房價的同時，也使得一些剛性需求得不到滿足，樓市調控政策需要進行微調。張玉良指出，有些調控政策執行得過緊，把合理的需求也打壓下來。例如，不少地方提高首套房貸款利率，對房貸也採取緊縮，這就使得很多剛性需求、消費性需求都受到抑制。“對這些政策進行微調也是應該的。我相信未來在有前提的情況下，會得到一些微調。”而長江商學院副院長劉勁則認為，限購政策使得很多需要買房的人沒辦法買，市場很大程度上被關閉了。“想買房的人是不是能夠買到房子，想造房子的人是不是能夠造房子？現在這個情況下，這兩個方面都有一些問題。房地產市場調控是一個暫時性的措施，遲早是要放松的。”從更長遠來看，業內人士更強調用市場手段來調控樓市。鄭新立表示，用房地產稅來改變地方政府的土地財政政策，是一項非常好的改革，可以抑制投機，又滿足居住性購房需求。“現在一些地方已經開始進行試點改革，這個方向已經明確了。我想通過試點總結經驗，將來房地產稅會逐步得到實施。”對于房地產如何深度改革，財政部財政科學研究所所長賈康認為，“雙軌統籌”是解決目前房價過高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭“托底”；對商品房價，政府不應再用行政手段一味強力幹預。“市場軌”上政府應該主要管規劃、管規則、管收稅。賈康建議，“十二五”期間，一線城市應先後跟進徵收房產稅。房產保有環節徵稅可以形成多種正面效應，合理激勵地方政府轉變職能，在配套改革中解決地方政府對土地財政的過度依賴。“2012年是房地產的轉折年。”與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹認為，開發商“有錢就能圈地，蓋房就能掙錢”的開發模式已結束。政府應該轉而用稅收政策、貨幣政策調控房地產市場，通過增加土地供應等市場配置資源手段穩定樓市。房價下行空間多大 地價降了，房價才能真降，去年底以來，隨著調控政策的不斷深入，全國主要城市的房價都出現了不同程度的下跌，成交量也不斷萎縮。記者近期從廣州多家地產中介處了解到，春節過後，二手樓成交情況較春節前都有了較大改善。“不少人乘著房價下跌的時候出手，主要是一些首次購房者。”中原地產錦繡香江一位門店經理告訴記者。那麼，房價還有多大下行空間？房價降到哪個價位才算合理？在昨日的論壇上，張玉良提出，房價依然有下調空間。“現在一些城市的房價過高，這是不爭的事實。調到合理的范圍，我的理解是現在房價至少還有15%到20%的下跌空間。”不過，張玉良也指出，不同城市，不同地段，房價調整也不同。“有些二三線城市，房價比較低，不但下降不了，可能還略有上升。一線城市的核心地段，價格也降不下來。核心城市的邊緣地段，房價是要降下來的。”在首創置業有限公司董事長劉曉光看來，樓價高企的一大關鍵因素，是土地成本、稅負過高。“比如在北京，有些地方的地價佔整個成本的近50%，稅費20%左右，那可能佔到成本的70%。只有把地價、稅費、資金成本降下來，房價才能真正下降。”鄭新立也強調，土地供給掌握在地方政府手�，土地供應的價格也是掌握在地方政府手�，因此房地產價格穩定的主要責任也在地方政府。“從供給的住房的土地價格�面少拿一點，這樣價格就可以低一些，來滿足群眾購房的需求。”
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