精實新聞 記者 林詩茵 報導 實價登錄確定8月1日正式上路，外界關注，接下來房地產會有什麼變化？成交量會增加或會縮減？房價看漲還是會跌？仔細分析房屋交易實價登錄的影響，差別在於未來不論是中古屋或預售屋，都必須在交易或代銷結案30日內完成申報，這意味著未來房價會漸趨於透明，而這結果會讓房價向上或向下嗎？中古屋應該短期影響不大，但預售屋因過去開價高掛，實價成交價通常僅8成，所以看起來預售屋價格在實價登錄後會有一波看似下跌的「假跌」行情。根據地政三法的規範，8月1日實價登錄上路後，中古屋買方有向主管機關進行實價登錄的義務，持有成本會被「去識別化」的揭露，而預售屋則於代銷合約結束30天內，由代銷業者進行申報。以目前的實際狀況來說，國內的房仲業競爭激烈，各家房仲為搶市佔率，卯足勁耕耘網路看屋，不論是兩大龍頭房仲業者信義房屋(9940)和永慶房屋，或者其他知名品牌業者台灣房屋、中信房屋、東森房屋等等，在網路上都儘量揭露中古屋的成交行情，某種程度上，民眾想在熱銷地段找到房價成交資訊，其實困難度不高。不過，房仲業內也私下統計，其實房仲業者揭露的全台房價佔整體市場比重相當低，概估信義加永慶，揭露的不過僅是全市場的20%，若再加上其他品牌，總計揭露訊息的比重也絕不到4、5成。而且這些地區都是熱門成交地區，一旦出了六會區，或者到偏遠的地區，幾乎就完全沒有購屋訊息。透過實價登錄，全台房價全都露，房市資訊會全面掌握、更透明。而預售屋部份，過去這塊市場的成交行情像「謎」一樣，而且是隨人喊、隨人賣，建商、代銷喊了算，由於資訊的不透明，讓業者透過媒體就可以營造房價不斷攀升的景況，把許多想買房的人嚇出一身汗。只不過，未來在建商與代銷業者契約終止30天內，代銷業者就必須實價申報每戶的售出價格，理論上預售房價也可以比以前透明。只是，讓市場擔憂的是，政策規定，「預售屋在代銷與業主的代銷契約屆滿或終止30天內，須向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。」所以，預售屋買賣雖然也需申報，但整筆預售案只要由不動產代銷業者於委託代銷契約屆滿或終止30日內，一次申報即可。但如果預售、興建過程中，業主和代銷業遲遲不結案，一直等到房屋蓋好才結案，那麼這過程中喪失了資訊即時、公開、透明的本意。房價部份，中古屋原本就有房仲揭露的買賣成交行情，一般預料官方主導的實價登錄政策上路，對實際房價的行情影響不大，房價不會因此上漲或下跌；不過，由於價格透明，將有利未來買賣對價格較有共識，議價空間也可能縮小。有房仲業者就認為，目前一般房屋成交行情議價空間約在13~18%，但未來也許屋主會直接下修開價，議價空間也可能會縮小至10~15%左右。至於預售屋，建商則坦言，雖然現在已經有建商喊出不二價，但實際上由於國人的購屋習慣議價、砍價，才會有買得划算的心理，所以現在建商開出來的價格也都是掛得偏高的訂價，實際成交行情通常可以打個8成。所以實價登錄上路後，預售屋的實際售價一揭開，恐怕會有很多人以為預售屋價格下跌了，建商說，其實這是「假跌」，事實上還是反應目前市場的現況。而有高達近7成的民眾期待8月1日實價登錄後房價可以跌，房仲業者就直言，目前看起來確實有些投資客不想讓外界知道他房子的價格，所以急著在這段時間脫手，但極為少數，對行情尚不造成衝擊。多數房地產業者認同，實價登錄上路後房市會回歸基本面，揭露的房價在多頭時有助漲效應，空頭時則會加速下跌；只是房價未來會不會因此而出現「一口價」的現象，業者則多認為「難啦！」因為，國人實在習慣購屋時享受一些殺價的空間，而屋主自然也會拉高一些，滿足購屋者的殺價心態。
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