一連8日的國慶黃金周假期即將結束，然而這長假期並沒有帶起內地的房地產市場，尤其是看到近月的統計數據，除了告訴大家「金九銀十」的故事難以延續，甚至有分析認為，在發展商減價動力不足和政策壓力上升下，導致市場需求減少，但由於房價仍存在上升動力，料房地產市場的調控仍處於關鍵時期。中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，從目前來看，明年3月、4月之前，房價不會有太大的上漲機會，北京和上海等一線城市的房價甚至會出現相應的理性調整。在這個長假期，全國多個城市如上海和深圳等地均有舉辦房地產展示交易會，亦吸引不少市民入內參觀，惟都是叫好不叫座，有準買家事後大表失望，因盤源位置偏遠，或發展商開出的折扣低於預期，令他們入市意欲大減。事實上，近月內地的房地產市場未見活躍，觀乎內地十大重點城市9月首三星期的商品住宅總成交量為55042套，較8月同期的61309套，減少10%。由此可見，在過往「金九銀十」的傳統旺季，今年已難以延續，陳晟甚至認為，9月有些城市的銷量可能還比不上8月。「今年有個較特殊的情況，就是一些限購政策都是在7月、8月推出來，以致一批剛性需求集中此期間釋出，但隨著銷售又受到限購的影響，後續的購買力跟不上來，所以整體銷售還是有點壓力。雖然有些發展商或會加大推盤力度，但整體銷售情況卻難以回復8月的最高峰狀態。」此外，中國指數研究院監測數據指，全國100個城市8月新建住宅平均價格環比上漲0.24%，至每平方米8738元人民幣，漲幅較7月的0.33%略為減少。陳晟表示，百城平均房價在8月出現漲幅放緩，表明目前全國樓市處於一個低位波動狀態，預計接下來全國總體房價將就此穩住，而一些大城市的房價仍存在微跌的可能，全年房價總體將呈「穩中有降」的態勢。「這主要是結構性的問題，低價位商品房、保障房的供應加大，將對深層次房價起到關鍵調控作用。」銷情難復當年，到底是受政策所限，抑或「十八大」召開在即，大眾因前景不明朗而未敢入市？「『十八大』還沒有召開，後續的政策都不確定，估計大家會觀察到明年3月、4月，到時會有一些較明確的政策出台。我個人認為，應該會採取一些延續抑制投機的做法，但可能會用市場手法更多於過去沿用的行政手法，如一些稅收和貨幣政策等，行政措施則會相對減少，但是內地的房價要穩步上揚的趨勢是不會改變的，只是要求整個增長速度更低，或與國內生產總值(GDP)增速相匹配就可以。」陳晟表示，今年的總體成交量只會與去年差不多，不會出現太大增長，房價亦只會輕微上漲，但像北京和上海這些一線城市，更會出現輕微下跌。至於三四線城市，一些土地供應量比較大的城市，亦會出現壓力，「這就是我們稱之為供應泡沫和需求泡沫。供應泡沫就是可供銷售的土地，有些三線城市的去化周期可能需要10年，那麼當地樓價就會存在風險。他進一步分析說，三四線城市由於過去土地供應過大，有效需求不足，商業地產、大戶型產品供應過多，導致去庫存速度放慢。在9月、10月，一線城市的庫存會有所下降，但下降速度不會很快，庫存去化周期預計會維持在9個月至10個月，不可能下降到6個月。在陳晟看來，在正常市場環境下，6個月的庫存去化周期是平衡點，如果能維持在10個月，那麼價格反彈的壓力就不會大。說到樓市泡沫，其實近年經常聽到不少分析預言，內地的樓市泡沫終有一天會爆破，說到這�，陳晟提出了3類風險，籲大家要注意和防範。現時經常聽說地方政府缺錢，不禁令人疑惑會否影響保障房的資金來源和興建的進度。陳晟不諱言會有這情況出現，所以最近地方政府都在加大賣地力度，但這個資金缺口需要多方面來填補，而不僅僅靠土地出讓來改善，同時還有很多不同的渠道，如考慮引入民間資本等方法。雖然過去因制度和回報的條件不清晰而令民營的房產開發商卻步，但倘若制度上能有些突破的話，這些都不再成問題了，故陳晟相信，未來會在這方面有些變化和創新，並有信心最終可按照原定的目標按時落成3600萬套保障房。住建部日前公布的數據顯示，今年1月至7月，全國城鎮保障性安居工程新開工580萬套，開工率為77%，基本建成360萬套，完成投資6600億元人民幣。「這些基本建成和在建的保障房，將會在未來一年至兩年內形成供應，不僅可以穩定房價，也可以實現某些城市此前承諾的房價穩中有降。」陳晟說。一些城市的商業綜合項目，我覺得這些商業泡沫比住宅泡沫還要嚴重，就像成都的一些綜合項目就太多了。第二，是三四線城市出現的供應泡沫，像內蒙古的鄂爾多斯、山東的日照市等地的供應量太大了。第三，就是一些概念性的炒作，例如旅遊地產等等。陳晟說，供需關係的轉變，使得一線至三線城市的房價走勢出現分化，「一線城市供需關係出現好轉，二線城市供需存在一定問題，三線城市土地供應量過大，轉換成供應泡沫。現在開發商儲備土地，也都是集中在一二線城市。」對於未來的土地發展，陳晟提出了兩個頂層設計上的突破，一是突破現有土地流轉制度，增加供應灘塗用地(即沿海岸線的地域)、園區閒置用地、農村閒置用地等；二是取消期限70年的土地出讓金，改為每年徵收租金，降低用地成本，進而降低房價。但他認為這樣的突破極其考驗政府的決心。不難發現，隨著中央逐漸推出不同政策，藉以打壓過熱的房地產市場，有部分開發商紛紛開拓商業地產市場，以圖降低風險。所以在上月，北京就出現了一個商業用地的高價雙料地王，問這會否形成另一種泡沫？陳晟認為，一線城市的商業泡沫還可以，因為這些地方有商業、消費品和零售額等方面來支撐，但像成都擁有逾百個這類型的商業綜合體，供過於求，都是這個城市難以支撐得住的，所以在他看來，就存在著泡沫。另一方面，過去1年內地試圖通過限購等行政管制手段來抑制上漲的房價，但長效政策的缺乏和調控導致的供給萎縮，讓房價暴漲的預期再度升溫，以致近日市場上圍繞著房產稅這議題展開連番爭論，如央行前副行長吳曉靈就斷言房產稅不應再擴大試點，擴大試點意味著各地稅收的多樣性會增加，這將給普通家庭買房帶來阻力。不過，陳晟卻是推行房產稅的支持者，更毫不猶豫的深信房產稅將會逐步擴大。「這是個趨勢，至於以甚麼方式，例如把土地增值部分的稅收去掉，再推出新的房產稅等，這都需要更多的考量，所以長遠還是會慢慢去調整，逐步加大。」他還提到物業稅，同樣深信一定會逐步推展，但估計要全國推展的話至少要1年以上。內地近年開始就房地產市場出現一個叫「白銀十年」的說法，說的是內地經濟可能在告別高增長的情況下，房地產也將告別「黃金十年」，並邁向「白銀十年」。到底此話何解？陳晟解釋，雖然住宅的黃金十年過去了，但接下來將迎來功能地產的黃金十年，就是說整體的增長率會下降，利潤會減少，但還是有支撐的。功能地產就是要強調房子的價值，是為住而住的房子、商業地產、旅遊地產等，是指使用這個房子的載體和價值的地產，「因為白銀就是強調其使用價值，而不像黃金存在一種閃耀的價值。」陳晟亦曾撰文指，以SOHO中國(00410)的轉型，以及某知名企業徹底退出房地產業務為例，點出她們正是在房地產業從「黃金十年」進入「白銀十年」，並指房地產企業為順應形勢的變化而積極主動尋求轉型的結果，這種轉型必將成為今後內地房地產行業內的一個潮流，它將會影響著各路房企的生存戰略，並導致整個行業發展邏輯的演變。去化就是銷售的意思，去化周期就是一個地區的商品房銷售時間。由於受市場氣氛或政策等因素影響，市民買房意欲減低，令商品房銷售速度減慢，庫存亦大大增加，須較長時間消化。此外，去化周期的長短與銷售速度有著莫大關係，周期愈長就表示房子售賣情況不熱烈，相對來說，議價的空間亦較大。
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