限售後廣州豪宅成交下跌

鄧浩志接受《資訊時報》採訪據不完全統計，廣州豪宅限售政策出臺後，從9月底開始至黃金週期間，豪宅成交量明顯下跌。但一些豪宅開發商表示，限售僅是對其網簽操作造成麻煩。有業內人士分析，限售之後，統計資料上可能會顯示廣州樓價下跌，但限售政策對廣州樓市影響範圍較為有限，因為目前廣州一手住宅市場仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。樓市黃金周天河區網簽量大跌據新浪樂居統計，天河區自今年3月起，網簽量波動上漲，2012年3月網簽151套，年內首度突破百套，在7月更網簽301套創下18個月的新高。而最新資料顯示，9月天河網簽263套，網簽均價31175元/平方米，為年內次高水準，僅次於今年1月35636元/平方米的記錄。以天河為首的中心區域部分樓盤高房價已經被列為限售物件。十一黃金周4日，天河網簽10套，位居全市倒數第三，均價依然高居全市第二達到35292元/平方米。而已確認「限售」的樓盤珠江頤德公館在4日間亦有2套網簽記錄，網簽均價44835元/平方米，是黃金周最高網簽均價記錄。此外，據網易房產統計，9月入圍網簽均價前十的天河樓盤數量僅有4個，對比8月的7個樓盤入圍，數量上有所下降，取而代之的是番禺區有萬科紅郡、金山谷、大學小築3盤入圍均價前十樓盤。不過，在全市網簽均價前10的樓盤中，9月成交均價最高的樓盤依舊是天河某豪宅樓盤，本月僅成交4套，成交數量對比上月的12套有明顯下降；本月網簽均價為66661元/平方米，環比上月的71723元/平方米下跌了7%。方圓地產首席分析師鄧浩志認為，限售之後，統計資料上可能會顯示廣州樓價下跌。若干高價樓盤因為被禁止或要求延遲交易，會使得某個階段高價物業成交暫時隱形，最終導致官方統計資料上出現全市成交均價出現下跌。但實際來看，政策影響範圍較為局限。因為珠江新城等若干高價專案影響的只是一些超高端物業市場，而這個市場範圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時，樓價漲跌感覺仍由買賣雙方實際感受決定，所以買家所關注的樓盤、對其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預期。部分開發商限售僅影響網簽操作對於「限售」這個看似很嚴峻的問題，目前廣州的豪宅盤開發商表現得極為淡定。有行業人士表示，豪宅限售這樣的政策對開發商而言是小菜一碟，上有政策下有對策，限售只是對市場真實的資料影響明顯。珠江新城某豪宅開發商負責人告訴記者，其實，一些大型的豪宅很多都是分批拿預售證的，所以，限制拿預售證對樓盤影響不大，反到是控制交易節奏，這讓開發商在操作上顯得有一點麻煩，有時候集中成交，但不能集中網簽，可能要有控制的網簽，這得看公司怎麼去操作了。此外，該人士表示，現在很多具體的東西都還不清楚，房管局只是對社會發了限售的聲明，怎麼限售、限售的上限是多少都不清楚，目前公司都還沒有收到相關的具體通知。濱江路一豪宅負責人告訴記者，豪宅限拿預售和控制交易節奏，其公司也沒有受到什麼影響，因為公司的樓盤本來就是分批拿到預售證的；在限制網簽方面，豪宅盤又不像一些普通住宅盤一樣，很難出現一兩天內就有上百套的成交量，若真的出現，也可以跟買家協商延遲到下個月再網簽。業界「簽內部協定」成開發商出路近日，有業內人士預測分析，開發商在被限售後使出的招數可能會跟買家限購使用的招數雷同，可能會與買家簽內部協定，等到預售證有了之後再簽約。這就好比，目前一個豪宅客，已經沒有購房資格了，然後先跟開發商簽一份內部合同，等到以後有購房名額再網簽一樣。或是有的開發商不敢開售，就用另一種方式，加大誠意金的數額，延長儲客時間，並且分類別，如10萬、20萬、50萬等，由於看出買家誠意度，做出不同程度的優惠，留住客戶。業內資深專家韓世同表示，目前細則還沒有出，怎樣一個限制預售還不清楚，但應該不會對所有樓盤統一標準，這樣的話，開發商可以報高數量，比如要推出30套，政府只批准20套，那麼開發商可以報要推出60套的數量。觀點PK豪宅限售有無必要？支援派廣州市社會科學院經濟學研究員談錦釗：目前控制房價有其必要性我覺得主管部門限豪宅，其用意是在保持或降低全市均價，在目前敏感期間得出令人滿意的調控成績單。房價已經成為一個風向標，成為社會關注的熱點，已經不是普通的商品價格的市場問題，甚至可以上升到政治角度看問題。目前控制房價有其必要性，尤其是會帶領房價明顯上升的豪宅價格，如果不採取行政手段，于管理方十分不利，于社會傾向也有不良導向。因此，對目前的做法不必過於介懷，可以有限度的容忍。另外，從穩定市場來講，多講保障性住房、價格適中、偏低的剛需房可能更好些。可以緩和社會強烈的不滿情緒，也會產生良性的社會輿論引導。反對派左右地產顧問機構行政總裁周帆：限售違背市場經濟規律限售是違背市場經濟規律的，行政干預太大，擾亂市場經濟秩序。此外，政策不能從根本上去控抑房價，豪宅之所以貴，除了品牌效應外，更多的取決於地價、原材料等剛性成本。政府把地價賣得很高，卻不讓開發商賣高價，這顯然是錯誤的。第三，限售打擊消費信心，不利於拉動消費增長。政府應放活微觀，管制宏觀。可以對價格體系進行干預，但不要過多限制消費。方圓地產首席分析師鄧浩志：行政干預過度不利行業發展限售與限制捂盤可能相悖，為控制開發商捂盤惜售造成供不應求從而抬價，各地都有政府禁止開發商捂盤，但這次有官方主導的「捂盤」讓人感覺與前期政策存在一定程度的衝突。如果真的想控制房價，應該考慮從調節地價、各種稅費等環節考慮。此前調控的手段都集中在整個行業的末端，即政策都落在開發商和消費者身上。然而樓價成本構成最多的是來自于地價，還有建築材料成本，人工成本，稅費成本等等，若真想房價下降，其他環節費用不降不行。特別是地價，政府是否敢於、勇於將地價調低將是問題的關鍵。行政干預過度不利行業發展。目前我們已經有太多的行政干預手段，干預的範圍太廣，干預的內容太多：限購、限外、限貸、限售、限捂......競爭不充分，從長遠角度看，將影響這個行業的發展。中立派資深房地產專家韓世同：限售或是暫時性政策有助於市場更冷靜限售政策主要是針對之前蓄客時間長、成交又非常火爆的高端產品。由於高端住宅單價和總價都高，開發商往往需要比較長時間的儲客期，然後一開盤就造成異常火的現象，集中成交、集中網簽，影響整個市場的成交資料。今年下半年後，特別是第三第四季度，很多豪宅都集中在此時開盤，這會影響整個廣州的市場資料。所以，對豪宅限售或僅是一段時期的，過了這段集中放量的時期、集中網簽的時期，冷靜下來，政府也不會過多的干預。其實開發商慢慢拿預售證、分批銷售，對一些豪宅客來說，買房可選擇的餘地更大，不用著急購買，可慢慢挑選。