信義房屋設基金 加碼商辦

【經濟日報╱記者李至和╱台北報導】房仲龍頭信義（9940）旗下全球資產管理公司看好國內商辦市場前景，擬成立「投資基金」加碼投入商辦標售市場，預計明年將積極參與公開標售案，對公司獲利將有長期、穩定挹注。信義房屋除了一般住宅仲介交易，近年來也積極擴大房地產布局，包括代銷事業、營建、海外仲介等，同時對商用不動產也抱持積極態度，更成立跨國商用不動產平台，提供顧問式整合投資代理服務。全球資產管理是信義100%持有的子公司，總經理柯宏安說，公司去年才成立，初期規劃針對高資產客群提供投資服務，近一年國內商辦市場交易熱絡，因此內部已在規劃成立投資基金，將自行操盤進入標售市場，以活化資產為目的，鎖定國內具潛力的商辦、土地。據了解，全球資產今年已小試身手，在台中參與兩個小型土地標售案，服務對象是宗教團體，成效不錯，明年應有機會將大台北地區標售市場納入投資範圍，與壽險、銀行業一較高下。信義昨（4）日宣布與港商豐泰地產聯賣在台首件住宅推案「天母•星懿」，規劃共九個單位，坪數在85到170坪間，總銷金額約在15億元左右，估計每坪單價至少從150萬元起跳。信義上半年稅後純益6.38億元，每股稅後純益1.45元，前八月營收55.88億元，年增3%，昨日收盤價為39.6元，上漲0.45元。豐泰地產前年向台壽保買下天母中山北路7段的商務出租住宅大樓「天母星辰」，將整棟都重新改裝成豪宅產品，大幅提升產品價值。柯宏安說，目前服務對象均為高資產客戶，遍及兩岸三地，將會鎖定這些客群銷售，預計10月底對外公開。全球資產布局商辦不動產市場有成，短短一年多，累積交易金額已達250億元。經手物業規模累計超過千億元，集團目前已建構中國、台灣、日本等地的房地產跨國資產管理平台，是國內房仲業首例。柯宏安說，集團內有不動產上下游產業鏈服務平台，可以提供全案代理型的整合是顧問服務，除了仲介、代銷、跨國平台外，還可提供鑑價、銀行融資、外部建築師與財務顧問等服務，這也是取得與豐泰合作的原因之一。

酒店公寓改豪宅 跨國聯銷

【蔡佩蓉╱台北報導】台灣房市走向國際，愈來愈多建案跨國聯銷，港資私募基金豐泰地產與信義房屋旗下全球資產合作，將2年前從台壽保取得的天母酒店式公寓「天母星辰」，改裝成85坪雙併豪宅，重新命名「天母星懿」，鎖定陸客及港日族群。2年前，港資私募基金豐泰地產以以5.5億元買下台壽保「天母星辰」酒店公寓案，該案屋齡已4年，豐泰地產看準國際買方需求，將原本小坪數出租住宅改裝為85坪雙併豪宅，每坪開價140~160萬元，總銷售金額近16億元，短短2年建案市值上漲2倍。日本上海將開賣，由於豐泰地產港資背景鮮明，此次找上信義房屋商仲體系全球資產合作，鎖定香港及中國客戶。全球資產總經理柯宏安表示：「除了信義房屋台灣通路，也會透過日本信義房屋、上海跨國聯銷，預計10月底開賣。」台灣建案頻頻向海外客戶招手，如港資中原地產與高雄豪宅案「都廳苑」合作，至今有30組港客看屋、成交5戶，「都廳苑」專案經理李梓豪表示，目前每坪開價30~50萬元，港客對價格的接受度高。國礎建設北市建案「湯富裔」則規劃包租代管產品，年報酬率3.5%。包租代管受歡迎，國礎建設業務部協理羅明知指出，港客喜愛設備齊全、包租代管的投資模式，7月香港台屋兩地聯銷後，港客詢問度不錯。搶攻中國客的「鄉林皇居」，近期也賣出5戶給中國買家。

砸51億開發 遊艇園區 產值百億

【石秀華、魏斌╱高雄報導】全台首座遊艇產業園區開發案昨舉行簽約儀式，佔地113公頃的「南星計畫遊艇產業園區」開發計劃，分為兩期工程，預計4年內完工，總開發金額為51.9億元，未來可提供28處遊艇廠用地及14處關聯產業廠用地，預估廠商進駐後年產值達台幣百億元，可提供4千人的就業機會。高市南星計畫遊艇產業園區，昨由高雄市長陳菊與受託開發商德昌營造股份有限公司董事長黃政勇共同簽署委託開發契約，黃政勇說，該遊艇產業園區開發案將分為兩期，一、二期分別在2013年及2015年年底完工，總開發金額51.9億元。陳菊致詞時指中央號稱在高雄建一座「海空經貿城」，總「只聞樓梯響、不見人下來」，但「高市不能再等了！」她說，台灣遊艇產業製造的遊艇，在全世界排名第三，遊艇製造是高市旗艦產業，但現在遊艇大型化、腹地不足、無法擴廠及多數船廠未臨水岸，五金、設備等廠商分散各地等，不利遊艇產業長期發展。逾30家廠商進駐，高市府提「南星計畫區」113公頃土地開發計劃，整合上、中、下游廠商，建構太陽能發電、供臨港碼頭大型廠房，打造「亞洲豪華遊艇製造中心」。與會的遊艇公會理事長呂佳陽對南星計畫遊艇產業園區開發案有信心，指全世界有逾兩萬艘由台灣製造遊艇航行各大洋，該園區整個腹地，有成為世界級營造遊艇專區實力，「目前已有超過2、30家的廠商登記進駐，未來高雄市可以比其他亞洲城市更有競爭力。」應開始培訓人才，104人力銀行南台灣辦事處行銷企劃課行銷襄理鄭玉明說，遊艇產業園區是否能提供4千職缺還待評估，近來傳統製造業嚴重缺工，「遊艇產業園區若需大量人力，現在應開始培訓，以免4年後船廠到位，人力供給卻出現缺口、斷層！」

浮洲合宜宅 日勝生出線

工商時報 【記者蔡惠芳╱台北報導】日勝生（2547）競標內政部營建署板橋浮洲合宜住宅招標案中，雙喜臨門，一口氣得標2塊地、2個標案，總銷金額有450億元的合宜住宅超級大案。日勝生初步估計，淨利率大約只有10％；不過法人預估依總銷規模推估，未來民國103年可完工交屋後，EPS貢獻度將有6元。日勝生近幾年來，手氣超旺，本業加轉投資商用不動產所帶來的營收和獲利成長動能，也優於上市建商的同業。近年在大型競標案中，也躍居常勝軍，昨天營建署宣布浮洲合宜住宅的價格標，日勝生一舉囊括2標的最優投資人。內政部營建署主辦的「新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫第1、2標土地標售案」，其中第1標土地面積約為13,379坪，第22標土地面積約為19,974坪，總共33,353坪。除一樓得規劃做為商業及服務設施外，其餘規劃作為合宜住宅，並應以合宜住宅總戶數之10％，作為出租住宅，浮洲合宜住宅預計興建約4,400戶。並應於民國103年12月31日前取具使用執照。日勝生財務副總經理周惠玉表示，日勝生考量到雖然合宜住宅的獲利不如一般房地產開發案，但一來為配合政策，二來對首購客戶具有誘因、房價可控制在市價的6、7折，三來營建署希望工期預計在民國103年底完工，開發期短、相對開發風險小，因此決定同時投遞2標。在開發時程方面，周惠玉表示，預定民國100年底可完成簽約，經交通影響評估與都市設計審議後，預計於101年第2季取得建照，整體工程期間約為3年，將於103年底取得使用執照。日勝生評估，板橋浮洲合宜住宅4,400戶蓋下來，每1案股東投資報酬率約16％、淨利率10％。不但可配合國際財務報導準則（IFRS）自民國102年以全部完工法認列損益的時間點，而且，又可貢獻民國104年的現金流和營收、獲利。

豐泰地產信義房屋 明結盟

工商時報 【記者蔡惠芳╱台北報導】香港豐泰地產、信義房屋旗下的全球資產管理公司「強強合作」，首度攜手代銷台北市「天母.星懿」精品豪宅大案。香港豐泰將移植香港首座獲得美國綠建築協會LEED「綠色建築」成功經驗，進入台灣。香港豐泰地產和全球資產，預計明天宣布結盟，攜手合作推出跨國跨品牌銷售模式。香港豐泰地產集團董事簡淑婷表示，豐泰在3年前，以豐泰地產旗下基金在台灣的外資公司、港商可永公司的名義，以5.5億元的價格，向台壽保公司買下天母商務出租住宅Serviced Apartments「天母星辰」；買下後，豐泰正重新定位、重新翻修，預計10月份正式對外重新展現風貌。簡淑婷表示，豐泰基金規模有35億美元，資金來源有三分之一是歐洲、三分之一是美國、三分之一是亞洲，和一般基金短線進出最大的不同處是，豐泰不看短期、而看長線。簡淑婷強調，長線獲得資產增值收益和報酬的最佳模式，就是把不動產收購後、再更新、改裝、定位，再予以加值，因此豐泰相當擅長提高不動產附加價值。此外，豐泰也著重把建築物的環保、永續，視之為社會責任，在香港已「插旗」銅鑼灣和中環4年多來，正進行4個房地產開發項目和都市更新案，包括「Cubus」商業大樓、中環「Gramacy臻環」、「中央樓」、「適雅大樓」，走的是都更改建模式，把原本「高齡」有40幾歲的老舊建物，搖身一變改建為時尚環球的住宅和商業大樓。簡淑婷指出，豐泰會「移植」香港的成功經驗到台灣，目前已在「天母.星懿」、新店大台北華城別墅2處實現。豐泰聘請美國紐約知名華裔建築師Calvin Tsao（中文名字為曹藯祖）並把他的作品，介紹到台灣市場。至於，8月以來歐美債信危機引發的一場股災冰風暴，是否會影響未來豐泰地產在台灣的布局？簡淑婷表示，並不會，畢竟全球金融環境動盪，只是短期、暫時的影響，台灣投資環境已作了革命性的改變，兩岸ECFA生效並開放陸客來台自由行後，中長期看好地產市場，因此豐泰並不會改變要加碼在台灣投資房地產的決心和計劃。

大陸樓市「新國五條」周年 業界褒貶不一

香港文匯報訊（記者 劉曉靜 北京報道）「史上最嚴厲」的樓市調控「新國五條」出台至今已恰滿周歲，其間中央不斷祭出限購、限貸、房產稅、保障房、問責五大殺手�。北京中原地產三級市場研究部總監張大偉在接受香港文匯報記者採訪時稱，如果樓市調控效果滿分10分，則可給目前的效果打7分，可以說已在一定程度上接近目標。 但張大偉表示，儘管限購令如旋風般令一線城市成交量和房價迅速降溫，但效果依然只能用「一半海水一半火焰」來形容。他解釋道，一線城市樓市在被限購令推入「樓市冬季」的情況下，二三線城市則呈現迅速上位現象，房價不斷飆升，並成為樓市上漲的最新支撐點。因此，樓市調控未來的路依然漫長，且未來那3分成效不低於前7分之份量。政策短期內無鬆動可能，中國房地產學會副會長陳國強向本報記者表示，樓市調控仍在繼續，且不斷深化，效果如何仍無法評判，但「新國五條」作為去年樓市調控以來的一個強化政策，在這一年的實施當中，政策效應比較明顯，其一定程度上遏制了房價過快上漲現象，對市場亦產生了一定的效果預期。此外，保障房政策的實施亦對目前市場供應模式和結構產生了不同程度影響。陳國強說，可以預見，未來政策在短期內不存在鬆動可能性，且在房企普遍存在高負債率、高庫存和低去化率的情況下，房地產行業後市面臨比較大的價格調整壓力。對於中央樓市調控效果如何，業界亦有不同聲音。上海市房產經濟學會副會長、上海財經大學房地產經濟研究中心教授印坤華在接受本報記者採訪時則疾呼，「不尊重市場規律的調控，只能是越調越漲」。他說，房價由成本、財務費用、稅收、利潤四要素構成，而土地成本和稅收等均由政府造成，因此，如何改變土地出讓制度、放開市場才是中央應當考慮的問題，否則目前此種「休克療法」只能不斷推高房價，且由一線城市擴容到二三四線城市等。他進一步指出，貨幣超量發行亦是導致房價上漲的重要原因。貨幣超量發行就會導致貨幣貶值，通脹預期，會推動人們投資抗通脹物品。在國內投資渠道不多的情況下，房地產投資自然成為熱點之一。

 

房價續攀 豪宅1坪250萬 信義區漲4成

2011年 10月02日 近5年捷運板南線3大商圈平均房價呈上漲走勢，比較豪宅新推案金額，平均單價每坪更超過百萬元，其中以信義商圈成交價出現每坪250萬元最高，超過站前商圈與新板特區價位至少1倍。新板特區漲更大，根據永慶房屋統計，2009年至今，信義商圈內住宅從每坪73.3萬元漲到103.1萬元，單價漲近30萬元，漲幅達40.6%，新板特區更是誇張，每坪38.9萬元漲到55.5萬元，單價上漲16.6萬元，漲幅高達42.6%。未宣傳已賣7戶，反觀站前商圈，因為周邊純住家較少，房價雖持續上揚，但幅度相對平穩。信義商圈指標新案為「皇翔F4」，單價已衝破每坪250萬元，中信房屋忠孝加盟店經理翼光明表示，該案尚未正式宣傳就已成交7戶，銷售狀況不錯。此外，翼光明說，預售屋的部分，「台北信義」單價也上看200萬元。站前豪宅新案少，站前商圈豪宅新案少，目前僅有「揚昇君臨」，成交單價約130萬元，信義房屋台北站前店經理仇穎翔表示，看好雙子星大樓落成後，會因生活機能更多元而帶動周邊房價。中信房屋新板特區店店長林英全表示，新板豪宅新案以「謙岳」成交單價最高，每坪100萬元。此外，還有建商看中新板特區擴張潛力而積極布局。