王鵬捷/整理 永慶房產集團12日公布「2012年第2季永慶購屋趨勢調查」報告，對未來3個月房價的看法，認為轉為持平、漲、跌的比重各約占1/3，不相上下。中央社12日報導，永慶市調顯示，對未來1年房價看法略樂觀，看漲比重46%，相較看跌比重41%，看漲略勝5個百分點。住展雜誌發布今年第1季雙北市預售屋與新成屋房價報告，台北市12個行政區今年第1季房價與去年第1季比較，漲幅為8.1%。除士林區小幅下跌外，台北市其他11個行政區房價皆呈現上揚。住展雜誌統計，新北市今年第1季與去年第1季房價比較，平均漲幅12.4%。除泰山和蘆洲未漲，新北市其他的行政區房價皆上揚。房價逾4字頭區域有永和、新店、新莊、三重、中和、板橋和深坑7個行政區。永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，經濟好轉，兩岸經貿持續，民眾對近3個月房價的看法，由上季看跌居多，本季轉為漲、跌、持平各1/3；對未來1年房價的看法，也從先前以看跌居多，轉為看漲略勝，顯示購屋信心回溫，不再像先前高度期待房價修正。葉凌棋指出，從調查中可看到，愈往南走，民眾對房價的信心就愈樂觀，看漲房價及進場購屋比重愈高。可能是因為相較於北部高房價，中南部房價相對偏低，未來有較多增值想像空間。
Sunday, April 15, 2012
台北慈濟醫院 判繳2600萬房屋稅
〔自由時報記者楊國文、楊宜中、潘杏惠、曾德峰╱綜合報導〕台北慈濟醫院被新北市政府要求繳納九十四、九十五年度的房屋稅共兩千六百多萬元，但慈濟醫院主張該醫院是立案的「慈善救濟事業」，應免徵房屋稅，經四年訴訟，最高行政法院認定，台北慈濟醫院雖然是核准登記的醫療財團法人，但並非內政部核准有案的慈善救濟事業，不符免徵房屋稅規定，因此判財團法人慈濟醫院敗訴定讞，應如數繳納。台北慈濟醫院主張免徵房屋稅敗訴，院方強調尚未收到判決書，等收到後會統一做出回應。新北市政府稅捐稽徵處長許慈美則說，尊重司法判決。台北慈濟醫院由慈濟基金會捐助成立，位於新北市新店區，新北市政府稅捐稽徵處調查核定台北慈濟醫院九十四年度的房屋稅，應按非住家非營業用稅率二％，課稅兩百零二萬元。餐廳、商店街 課徵營業用房屋稅，稅捐稽徵處同時查出台北慈濟醫院將地下一樓四百多坪供餐廳、商店街使用，另外地上一樓有八十多坪做為「靜思書軒」等營業使用，因此將營業用途的面積依營業用稅率三％課徵房屋稅，其餘面積以非住家非營業用稅率二％課徵房屋稅，共課稅兩千四百多萬元。財團法人慈濟醫院對台北慈濟醫院被課徵房屋稅的處分不服，復查、訴願均遭駁回，因此打行政訴訟尋求救濟。但合議庭指出，台北慈濟醫院是衛生署核准設立的醫療財團法人，雖有公益法人性質，但並非內政部核准立案的私立慈善救濟事業。此外，慈濟醫院是慈濟基金會所捐助，並非慈濟基金會的附設醫院，不符房屋稅條例第十五條第一項第二款「業經立案的私立慈善救濟事業」的規定，因此不符免徵房屋稅規定，判原告財團法人慈濟醫院敗訴定讞。慈濟基金會昨則發聲明稿指出， 行政院衛生署已於九十六年底函釋：「財團法人慈濟綜合醫院及其各分院應可認屬慈善救濟事業。」內政部也已經於今年一月函釋確立慈濟醫院符合業經立案的慈善救濟事業。慈濟醫院已經於上個月針對最高法院判決提出再審。
內政部青年住宅進化版 「難度高」
（中央社）張達智/整理 內政部長李鴻源提議讓「校園變家園」，房地產人士說，李先前推動閒置設施轉型利用，「校園變家園」可說是「青年住宅的進化版」，不過難度頗高。政治大學教授張金鶚說，資源重新規劃立意良好，但應先將「空餘屋出租」這類較簡單的做好，再做難的。聯合報15日報導，信義房屋企研室經理蘇啟榮說，假使社會住宅找不到地點來蓋，確實可思考校園再利用，但少一個學校，校長等職員要去哪也是問題，如果「校園變家園」供給量足夠大，才可能影響房市。李鴻源任公共工程委員會主委期間，規劃將各地閒置的公共設施，找年輕建築師參與，改造為青年住宅或青年旅館。目前推動三處，永和警察宿舍將改建為廿多戶的青年住宅，此地也是鴻海集團董事長郭台銘住多年的老家；另外，台北市雙連市場二樓、舊連江縣長官邸宿舍都將改為旅館。工程會評估青年旅館地點，包括學生僅五、六名的新北市坪林闊瀨國小、台東縣富山國小分校、三和國小分校等，規劃當背包客住宿露營地點。
亞洲城市房價 台北相對超值
工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】台北豪宅市場價格頻創新高，即使每坪高達2、3百萬元，但對於經年累月兩岸三地跑的台商來說，還是相對超值，因為這價格只能在香港買普遍地區普通房，難怪台商或者有錢人花錢不手軟。之前強打「松山機場新國門名邸」的達官苑原本打算4月底才要清案，沒有想到才過清明，已全數銷售一空，目前只剩下地主一樓的保留戶。此外，房仲業也傳出，鴻海董事長郭台銘，現在又傳出砸了2．5億元，以每坪238萬的價格買進台北市敦南商圈豪宅，不過，近幾日又傳出有人出每坪250萬元要買下另一層樓，但屋主還不想割愛。房仲業更表示，最近高雄市房市超夯，據聞則和有僑外資進場大批買有關，同樣帶動高雄菁華地區的買氣。由這三例子，不難看出台商和僑外資正在用資金堆砌台灣房市精華地區和豪宅的價格。為何台商、僑外資願意追價買豪宅或者精華地段房產？房仲業表示，「俗擱大碗!」因為其他國際大都市比較，台灣房價真的不貴。根據 《好房誌》最新報導，比較台北、香港、上海、北京、新加坡等亞洲5大城市房價比較，香港的買房痛苦指數最高，香港人必須要28年不吃不喝才能買房，其他四城市，上海要21年、北京要18.75年、新加坡和台北都是要16.5年左右。至於5大城市房價比較，2011年12月底，台北市每坪均價達53.9萬元，但香港每坪卻已來到120~160萬元、新加坡同樣每坪120~200萬元；至於上海自1998年「商品房」開始銷售後，房價從每坪幾千元，一路漲到現在每坪45~55萬元，目前房價已直逼台北市，若以近幾年房價漲幅看，台北市漲幅並不如其他4城市。至於亞洲五大城市的豪宅相較，好房誌說，台北市豪宅價也是相對「便宜」，台北市目前最高價是皇翔F4每坪開價300~350萬元，但香港西半山的天匯每坪已達852~1000萬元，即使新加坡烏節路的麗思卡爾頓公寓 每坪開價300~500萬元，雖然台北人怨聲載道房價漲到不像話，但若和亞洲香港、新加坡、北京及上海比較，台北豪宅市場就像尚待開發的處女地，豪宅價格仍有上漲潛力。
台商、外僑回台購屋 最愛內湖
中國時報【王莫昀╱台北報導】台商、外僑回台投資金額大幅成長，不少海歸派回台投資之餘，選擇就近購屋落腳，根據好房誌調查，台商與外僑回台購屋最偏好內湖，占比高達23％，其次是大安，也占2成上下，南港則以11％排名第3。據全球最大房地產網站Global Property Guide統計，過去5年來，亞洲五大城市平均房價漲幅高達44.2％至143％。其中，新加坡房價高居亞洲第一，每坪接近200萬元左右，上海漲幅最大，高達143％。近年雖然受到美國次貸風暴危機波及，全球房地產應聲下跌，但美國貨幣寬鬆政策，再加上中國崛起，全球熱錢流竄至亞洲，富豪購買力大增，造就了亞洲不動產市場持續發燒。另依經濟部統計，去年外僑回台投資金額高達5.15億美金、近152億新台幣，較前一年度大幅成長300％，創近12年來新高。其中，更高達4.87億美金，約144億台幣集中在去年下半年匯入，占全年外僑回台投資金額95％。住商不動產副總劉明哲指出，外國人在台購屋主要仍是以交通便利性與生活機能為主要考量，且多有群聚效應，因此，辦公商圈或是外館周邊，往往是外國人最愛。好房誌則表示，台商及外僑鍾愛在內湖、大安以及南港區置產。市中心及捷運題材優勢的大安區，不乏新世代豪宅國際寓所型產品，大安區從09年每坪50.7萬，短短三年上看每坪82.1萬，漲幅近62％。此外，許多科技大廠營運總部設立的內湖及南港軟體園區，表現強勁，內湖由09年每坪32.6萬漲到49.9萬，南港從每坪32.4萬到50.4萬，漲幅皆逾56％。
Monday, April 9, 2012
調查顯示：京城近40%市民投資首選仍是房產
來源：北青網 攝影/本報記者 王曉溪 "不是都說降價了，我就來看看，看有沒有價格什麼都合適的小房子——大的買不起，買套放著投資，我覺得放遠點看，比如說以5年為期限，房產還是能增值的。"昨天中午，在國貿春季房展會現場，鐘先生這樣告訴記者。記者在現場調查100組購房人，除61戶是剛需購房(包括首套和改善性)外，其餘39組是前來看看市場有沒有觸底、有沒有合適的樓盤投資購房的。和鐘先生一樣，他們看好投資北京樓市。"調控背景下，北京郊區的房價跌了，但實際上，城區尤其是四環內，房價並沒有見鬆動多少。"鐘先生告訴記者，"儘管在眼下房價是出現了停漲或者鬆動，我們認為，趁現在市場趨冷，在近郊熱點區域或者城區投資一套房產應該是機會。"北京現在在加快基礎設施建設，這麼多錢投到城市基礎設施、環境的改善上去，也會助推房價。"鐘先生的同事說。他們打算趁房價下行，尋找相對合適的價格，儘快把自己第二套房的購房資格用了買套房。調查顯示，鐘先生及其同事的心態也是眼下不少手上有第二套購房資格且有一定閒錢的人的想法。記者問及他們會不會考慮未來有可能實施房產稅，多位接受調查的"投資購房人"表示，從上海和重慶的試點看，並不用擔心，試點階段的房產稅關注的是高檔房。記者注意到，這部分計畫趁房價下行入市投資的購房人大多是公司白領或者對金融、資本市場等比較瞭解的群體;對欲投資購房的區域和產品"心中有譜"，即首選近郊熱點區域和城區;次選軌道交通沿線;第三考慮後期物業管理。對北京樓市，他們有自己的判斷，那就是：調整是正常的，但從長遠看，北京的房產尤其是近郊熱點區域和城區房產肯定增值。中原地產華北區總經理李文傑等人對此認為，這是一批對政策和市場都比較瞭解的成熟的購房人，"不管他們的想法和做法是不是對，需要關注的是，這種現象已經出現。海外樓盤成展會熱點，在2號館的海外專案展廳裡，打出"投資最低回報率25%"、"保證7年35%租金回報"的海外專案展位前也站滿看房人。部分被調查人告訴記者，"北京房子沒有資格買，只能考慮去投資境外或者京外的專案。在一家泰國普吉島並用大大的紅字寫著"保證7年35%租金回報"的展位前，一位韓國籍小夥子在翻譯的説明下，正在給看房人講解投資購房情況，"使用面積67.85平方米，總價150萬人民幣，分6年交清，竣工時即2013年12月交一半房款，剩下一半房款分5年交清。購房人每年有6個星期的免費入住。而除房款外，購房人還要交的費用是：每年7400多元的物業管理和代理經營費，辦理產權證時總房款百分之一的交易稅，以及8200多元的類似專項維修基金。"據介紹，所謂的"保證7年35%租金回報"是指7年內，開發商每年返給購房人房款5%的租金回報，7年後，這個租金回報合同將重新簽訂。業內人士分析認為，"和國內的房產一樣，所有開發商購房時承諾的租金回報都包含在房價裡中，因此，租金回報並不是吸引點，購房人需要注意。"業內人士還提醒，像上述泰國專案，開發商明確7年後將重新簽訂租金回報合同，因此需要關注其中有可能會出現的風險。
北市商辦Q1開價漲/成交價跌/租金平/空置減
精實新聞 記者 林詩茵 報導 永慶資產管理發布今年第1季商用不動產市況，在缺乏指標案件的帶動下，億元以上的大型商用不動產交易金額大幅滑落至68.2億元，較上季銳減81.7%；投資資產類型以廠辦為主佔45%，投資人則以購買自用的科技業佔30%為最多。永慶資產管理協理黃增福表示，1、2月因市場大環境不明確，投資人多保持觀望，但3月景氣已有落底回升現象，商辦、店面交易價量皆有明顯增加，加上陸資來台投資、陸客自由行的開放政策又有大幅鬆綁，商用不動產市況正逐漸好轉，後市更旺。其中，台北市商辦開價已較去年上調1~2成，但成交物件以市區外圍的舊辦公大樓為主且缺乏A辦釋出，導致成交行情下修至每坪62.8萬元，較上季的每坪65.5萬元小跌4.1%，結束連續11季的上漲局面。但若與3年前金融海嘯的最低點比較，價格漲幅仍高達73%，相對租金3年來僅上漲9.4%，台北市商辦價格漲幅遠高於租金行情。永慶資產管理調查，本季商辦平均租金行情2,054元/坪/月，與上季變化不大，辦公空置率在租金維持低檔盤整、以及景氣復甦帶動下，業主招租去化加快，平均空置率下修至8.56%，較上季減少0.45個百分點。永慶資產管理調查，今年第1季億元以上商用不動產投資總金額約68.2億元，較上季銳減81.7%，並較去年同季減少50.5%。黃增福指出，第1季商用不動產市場在總統大選不確定因素影響下，標售案件減少，以及缺乏大型指標案件帶動買氣，導致商用不動產交易量大幅萎縮。分析投資資產類型，以購入廠辦自用為主，交易金額佔整體45%；雷凌科技購買新竹台元科技園區大樓，成交金額9.11億元最高，而復興航空也以7.04億元購入內湖廠辦，未來也將作公司總部使用。其次，零售類型佔23%，交易以台北市精華金店面為主，其中新光人壽購買台北摩根大樓，成交金額8.25億佔最高。再次，辦公類型佔14%，臺銀人壽購買台北葉財記世貿大樓部分樓層，成交總額7.50億元為最高。買方部分，科技業躍升主要投資人，總計投資19.7億元買廠辦，佔比達3成。而去年下半年投資不動產金額最高的壽險業，本季投資金額減少至15.8億元，較上季減少9成以上；不過，近期也發現壽險業開始轉收購捷運周邊金店面，以及效法建設公司轉投資商旅市場，因此，可預估未來零售店面及辦公改建旅館的交易個案將會增加。觀察台北市商辦成交行情變化，今年第1季成交行情下修至每坪62.8萬元，結束連續11季的價格上漲局面，較上季的每坪65.5萬元，跌幅為4.1%，但若與3年前金融海嘯的最低點比較，價格漲幅高達73%。黃增福表示，本季商辦成交物件以外圍商圈的B辦大樓為主，缺乏A辦大樓釋出成交，導致整體均價下跌，但就目前市場上的待售物件，可發現開價已較去年上調1~2成，也拉長買賣雙方的交易時間。此外，根據永慶產資管理調查，今年第1季辦公大樓平均租金為2,054元/坪/月，A辦平均租金為2,559元/坪/月，較上季的2,057元/坪/月、2,588元/坪/月，變化並不大。黃增福認為，商辦租金水準近幾年仍是相對平緩的狀態、漲幅有限，主要是租賃市場仍呈現「供過於求」導致，為加快去化辦公空置的問題，對於空置面積較大的物件，或為了續留原有租戶，目前業主多願配合調降、或維持原有租金水準來招攬更多承租戶。此外，仍有部分空置率較低、精華地段及價格已漲一波的辦公大樓，租金就有一成左右的調漲，而從各商圈的商辦租賃供需來看，信義商圈、敦北商圈及敦南商圈的空置率皆已降至8%以下，預期將是未來辦公租金的領先補漲區。