政策決定房地產行情 關注四類公司

鉅亨網新聞中心(來源：財訊.COM)　在經歷了"史上最嚴調控年"之后，2011年中國房地產政策不但沒有放松，反而持續加碼，"限購"是2011年樓市調控的主旋律，目前全國已有46個城市進行"限購"。"限購"對控制房價產生積極效果，房價漲幅放緩，甚至下滑，這預示著房地產政策已基本見底，但是否調整還要看行業和經濟基本面。需求遭政策、高價雙擠壓，樓市經歷了"由松到緊"、"由模糊到具體"的嚴厲調控后，政策疊加效應擴大，需求在政策的打壓下日益萎縮，不僅限制了投資投機性需求，也"誤殺"剛性需求和改善性需求。同時，房價大幅上漲已經將部分剛性需求擠出。2010年我國房價收入比8.32倍，上海房價收入比15.45倍，均高於3~6倍的國際標準，說明我國居民購房壓力較大。因此，需求的釋放需要政策配合和房價理性回歸。供給量仍在累積，去庫存壓力大，我們對主要城市的供給量進行了跟蹤，北京、青島、上海、南京、廣州、深圳等城市可售面積不斷增加，2011年11月六大城市可售面積分別為1505萬平方米、1043萬平方米、889萬平方米、533萬平方米、 495萬平方米、219萬平方米，除深圳可售面積小幅下跌外，其他城市可售面積均創下近期新高。2011年以來的房屋新開工增速和房地產投資增速決定了未來幾個月的供給增速仍將保持較高水平，若沒有需求釋放的配合，各大城市供給量累計還將延續，預計將一直延續到2012年中期。隨著供給量的累積，行業仍處於再庫存狀態，一直延續到2012年中期，預計年中達到庫存高點。從新開工面積和銷售面積來看，銷售面積一般領先新開工面積8個月左右，通過新開工面積增速測算2012年6月左右，房地產庫存將達到最高點，之后在新開工面積下降的作用下，庫存增速放緩，甚至下降，市場開始去庫存化。失衡—調整—再生，目前，樓市進入深度博弈階段，價格調整已經開始，若政策沒有松動，量價調整將是大概率事件。房企現金流惡化將加快量價調整到來，我們預計房價下降20%左右成交量會明顯上升。房地產板塊的走勢越來越脫離行業基本面，而與政策變動關聯度提高，政策左右房地產板塊走勢。"房價不死，調控不止"，房價調整剛拉開序幕，嚴控政策短期退出可能性不大，房地產板塊仍將維持較低的估值水平，在失衡中調整，在調整中再生。我們預計2012年中期政策松動的可能性較大，政策松動后股價可能重拾升勢，修復估值。操作策略，2012年地產板塊的行情主要由政策決定。我們預計房地產調控政策將經歷"見底-微調-松動-放松"四階段，行業基本面尤其是量價調整和投資下滑是政策演變的主要驅動因素。地產板塊目前的估值水平基本上處於歷史最低位，行業平均PE約13倍。行業估值安全邊際較高，一旦政策調整，板塊將迎來股價修復行情。投資者可重點關注以下四類公司：一藍籌類公司如毛利率較高，業績穩健，持續增長能力較強招商地產。二資源類公司。如涉足金礦、錳礦、煤炭等資源領域，戰略轉型的可能性較大的華業地產和中天城投等。三商業類公司。如戰略轉型城市運營商的陸家嘴。四園區類公司。如具有新三板概念并向旅遊地產擴張的蘇州高新等。（證券時報）

武漢豪宅價格戰帶動房價首次出現“雙下跌”

來源：武漢晨報   臨近年底，不僅盤龍城、後湖、南湖等片區樓盤紛紛降價，一直置身價格戰之外的豪宅也不再淡定。昨天，記者從市房管局獲悉，由於以低於市場預期價入市，上月我市萬元以上豪宅共賣出了1099套，在全市成交住宅中所占比例首次超過一成，湯遜湖片、漢口沿江片等傳統豪宅區新推房源價格均較同片老樓盤價格下調不少。在湯遜湖的濱湖壹號，銷售經理王奕介紹，“我們推出的49套別墅，單價一般也就在1萬多，大大低於此前的市場預期，所以才定出了20多套”。同樣，在漢口老牌豪宅武漢天地，新推的二橋北側B地塊禦江璟城部分，其預期價格將比一橋之隔的南側A地塊低至少5000元一平米，單價最高甚至可相差上萬元。此外，武昌濱江、東湖路沿線高檔房也接連出現以低價“攪局”的新樓盤。儘管開發商對定價有著各種不同的解釋，但高檔豪宅走平價路線已成定局，這也直接帶動武漢總體房價往下走。據市房管局統計，上月全市賣出的9877套新住房中，平均價格為6478元/平方米，環比10月和同比去年，首次出現“雙下跌”。（記者胡繼權）

雙捷運宅3年漲5成

信義線東門站最被看好【周承諺╱台北報導】捷運沿線向來是房價保證，根據永慶房屋資料顯示，過去3年雙捷運交會站房價漲幅大，如板南線的忠孝新生站3年內漲54.46％，但北市平均房價3年才漲13％。業者表示，3年內陸續有捷運線通車，不少捷運站將成為交會站，其中以信義線的東門站因有大安區門牌最被看好。未來3年，捷運線新莊線、信義線、松山線、機場捷運線將陸續通車，包括松江南京站、三重站、東門站、大安站、中山站、南京東路站都將成為雙捷運站，周邊房價3年內各漲23.85~56.15％；其中以松江南京站3年來每坪從48.8萬元漲到今年76.2萬元，漲56.15％最高。永慶房屋傳媒中心經理李建興表示，南京松江路段本無捷運通過，在2009年10月蘆洲線通車前後有一波漲幅，每坪成交價一口氣從48.8萬元漲至2010年65.1萬元，因周邊商圈機能發達，行情持續看俏。大安區門牌加持，雙捷運站的效應，以信義線東門站最被看好；東門站雖然漲幅只排名第3名，卻是將通車的雙捷運站中房價最高，每坪成交價達90.8萬元。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，東門站內有大安區門牌效應，加上信義線通車銜接蘆洲線並直達信義計劃區；且鄰近永康商圈，有陸客自由行效應及中正國中等明星學區，保值效果將非常好，預計明年房價將再成長5％，3年內至少有2成漲幅。大安站已失優勢，但同是雙捷運交會站的大安站，未來就不如東門站看好。住商不動產台北師大店店長游聖獻表示，大安站有文湖線經過，加上奢侈稅前大安站周邊房屋交易約有5成為投資客，房價漲幅已趨飽和，且四周辦公室較多，若無大型新推案，捷運通車後漲幅空間將不大。下手看周邊機能，新北市部份，李建興認為以三重站周邊最為看好，由於三重站之後有新莊、環狀、機場捷運、蘆洲4線經過，將成為新北市捷運線路密度最高的地區，未來發展較為期待。雙捷運站房價漲勢雖大，但業者也提醒，房價雖有一定保值效果，但部分房價漲幅已高的區域，購買前仍需考量周邊是否還有利多。民眾Alice表示，捷運非常方便，但以現在房價如此高漲，想要買捷運周邊的中古屋，似乎非容易之事，如果要購買，會優先考量套房。

內地買家掃豪宅 香港團體促徵稅

香港新聞組香港19日電 世界新聞網  愈來愈多內地人赴港買樓，有環保組織調查近年五個豪宅新盤4000多名買家，發現逾兩成半人屬內地買家，連公司買家在內，比例高達三成半。團體認為數據反映香港土地使用失衡，內地人炒賣令可供港人購買的住宅少之又少，促港府針對非本地買家徵收額外印花稅及限制其購買比例。環保觸覺翻查土地登記冊資料，透過其業主的英文譯音分辨業主身分，發現內地買家及與內地人聯名的買家比例占整體的兩成半，港人買家則占四成六。因不少內地人以公司名義置業，若按比例計算部分公司買家，估計涉及內地資金的買家比例高達三成半，有樓盤的比例更高達五成，推算內地買家的投資額180億元。他們平均單位售價均較本地買家高，反映內地人整體購買力較強。環保觸覺派員假扮買家到一個正開售的豪宅樓盤查詢市況，有經紀說因內地實施禁售及人民幣匯率不斷升，大批內地人赴港買樓，估計四成屬內地買家，更透露有發展商於內地舉辦路演宣傳，吸引逾萬個查詢。環保觸覺主席譚凱邦稱，發展商不斷興建大型豪宅，香港淪為內地人炒賣天堂。他促當局推出更多限呎土地，尤其針對地鐵沿線的物業，並仿效新加坡向公司及內地買家徵收一成的額外印花稅，以及限制內地及公司買家的購買新樓盤的比例至一成等。

 

11月北部房賣最好的 北市內湖 新北新莊

中廣新聞 何庭歡   奢侈稅加上選前觀望潮，讓房市交易量急凍，市場也觀察到賣方價格似乎有稍微鬆動的跡象。根據房仲業者調查十一月雙北市最賣座行政區，發現台北市交易最熱的區域為內湖區，而新北市最賣座的則是新莊區。業者認為這兩區的交易量能在冷清的房市中「保溫」，很大的一個主因都是擁有優良的「交通條件」。這次台北市交易熱區前五名，分別是內湖、文山、松山、中山與萬華，台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）表示，受惠於內湖科學園區帶動就業人口，讓當地房價漲幅成為近八年來，北市表現最好的區域，尤其又有捷運文湖線與大內科計劃，完善生活機能，使內湖區一直以來都是北市買賣移轉棟數最多的前三名。而文山區向來都是軍公教的買盤區，雖然投資客較少，但也比較不會受到奢侈稅影響，買氣一直都很穩定。松山區則因為捷運松山線將在兩年後通車，買方對交通的利多期待，加上當地頻頻標出高價，激勵週邊行情上漲，讓交易量也非常活絡。至於新北市最賣座前五名行政區，分別為新莊、汐止、新店、土城與三重。研究員劉怡蓉表示，由於雙北市大眾捷運系統便捷，一些位居台北市、新北市交界的衛星城鎮，因為大幅縮短了民眾進台北市的時間，並且因一橋之隔，使房價相對便宜，深受「小資族」及「新婚族」的青睞！例如汐止、新店或三重交易都比較活絡。而排行第一的新莊，主要是明年（2012年）預定捷運將通車新莊區，到時候大橋頭站到輔大站會先行通車，因此同樣受到買方對交通利多的期待，無論是交易「量」、「價」支撐力道都最強。

捷運宅又出包 交屋2天漏水

水痕100公分「官方監督竟出問題」【蔡佩蓉╱台北報導】捷運宅因「出捷運即到家」，受到購屋民眾喜愛，不過近年卻發生不少購屋糾紛，最新一宗位於新北市中和區、捷運南勢角站共構的「南方之星」建案，近期陸續交屋，不過卻有住戶向《蘋果》投訴「交屋2天就漏水」，質疑有公部門捷運局監督的建案，施工品質卻出現問題。投訴民眾Jack指出，去年10月買下「南方之星」總價約800萬元小套房，建商原先說今年2月可交屋，不過卻因使用執照遲遲沒有核發，延遲了預定交屋日期，這段期間更是只能借住在朋友家。「就像眼淚流下」Jack說，9月29日驗屋、交屋完成，原本準備找設計師裝潢，但是才隔2天，卻發現窗戶下方出現約100公分的漏水，「就像是眼淚一滴一滴的流下」，對於才交屋就漏水，Jack直呼誇張。建商經過2次表面處理，補土上漆，不過草草塗上油漆，造成牆面色差，而且雖再次上漆，表面仍凹凸不平。Jack指出：「建商說之後還要做外牆防水，這樣不是代表原本就沒有做防水工程，才會交屋就漏水？」建商辯單一個案，負責開發興建的永富建設表示：「捷運共構宅是跟官方合作的建案，不可能會有施工品質問題，該戶漏水可能只是單一個案。」不過，同社區也有其他住戶提出，做室內裝潢時，就發現隔間牆材質粗糙等問題。目前「南方之星」仍有約500戶捷運局持有、未來將標售，對於民眾投訴，捷運局聯合開發處處長林勳杰回應，捷運宅是由捷運局提供土地、建商投資興建，交屋後建商必須履行合約內容，開始保固，捷運局僅可協助民眾與建商溝通。睜大眼挑口碑佳，捷運共構宅不是第一次出問題，近期包括捷運木柵站旁「信義18号」，發生建商將糞管排氣孔設置在民眾露台，當初銷售並未告知；另外捷運景安站「美麗景安」多名住戶指控建商採用輕隔間，造成隔音狀況不佳，影響隱私權，不過最後法院已判決民眾敗訴。對於捷運宅頻出狀況，淡江大學產經系副教授莊孟翰說，雖然捷運局是地主身分，簽約建商須對住戶負責，但捷運局仍應善盡監督責任，把關施工品質，而民眾還是得睜大眼睛，找口碑佳的建商興建的捷運宅。捷運局聯合開發處處長林勳杰表示，一般所謂捷運宅，就是捷運局提供土地，再以招商方式由建商投資興建。通常分為兩種，如興建在捷運出口上方的「共構宅」，以及興建在捷運出口旁的「聯合開發住宅」，都可統稱捷運宅。

廣東省房協：外資已成中國房地產發展雙刃劍

鉅亨網新聞中心　(來源：財訊.COM)　廣東省房協表示，目前外資已成為中國房地產發展的"雙刃劍"。據中新社12月16日報導，廣東省房地產行業協會16日在佛山表示，該省房地產行業在吸引外資方面位居中國內地領先地位，廣東也是中國率先引外資進入房地產的省份，目前外資已成為中國房地產發展的"雙刃劍"。廣東省房地產協會當天發布最新行業書《粵派地產——敢為天下先》，該書透露，最近5年中投資廣東房地產市場的港澳臺投資和外商投資中，港澳台商的投資占多數，兩者均呈上升趨勢，但其投資比重的增長并不明顯。中國房地產行業的起步得益於引進外資。據悉，早在1979年秋，穗港雙方為建設東湖新村簽訂引進外資建房的合同，廣東邁出引進外資發展房地產行業的第一步。廣東省房協稱，隨著房地產成為中國國民經濟發展的重要支柱產業，促進房地產穩步、健康發展就是保持國民經濟快速和諧發展的必然要求，而外資在房地產行業發展過程中，已成為一把利害相隨伴生的"雙刃劍"。該協會介紹，外資進入中國房地產市場，有利於提高該行業整體水平，帶動本土企業迅速提高綜合競爭力。外資的進入還有利於拓展房地產企業融資渠道，分散過於集中的金融風險，以此緩解中國房地產行業狹窄的融資瓶頸。與此同時，在中國部分城市，外資的介入助長了房地產投機炒作的風潮，成為房價迅速飆升的推動因素之一。當前外資正以越來越大的規模、越來越快的速度進入中國熱點城市房地產市場，這就需要有效的監管體制，以確保海外熱錢的流入不影響中國內地房地產行業的健康發展。(徐志嬌 編輯)