文山區 為何不怕奢侈稅

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】奢侈稅傳出後，北市交易量一路重滑，近數月只有3500件，不到今年1月的一半。房仲業統計北市各行政區奢侈稅前後量縮情況，發現市中心區受影響較大，二線房市區包括萬華、大同、文山等三區反而表現穩定。三個行政區中，又以文山區最令人驚奇，房仲業比較奢侈稅開徵前後文山區平均每月交易件數，發現文山區交易量不跌反漲，而且成長達19%，堪稱是最具抗稅力的房市區。台灣房屋以今年1~5月奢侈稅開徵前，以及6~10月奢侈稅開徵後為基準，比較北市各行政區房價及交易量變化統計，觀察各行政區受奢侈稅影響程度。結果發現市中心受創較重，大安區交易量下滑最多，直逼4成，其次為中正區，也達38.5%，另外信義區、松山區等高價房市區，奢侈稅開徵後，萎縮都在3成以上。台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，投資客過去都會選擇好地段投資，而奢侈稅主打投資客，限制投資客短進短出，市中心交易量因此下滑最明顯。相對的，投資客以往比較不青睞的萬華、大同及文山區，表現就相對穩定，奢侈稅開徵後，萬華、大同交易件數僅下滑約3個百分點，文山區更出現逆勢成長近2成。邱太煊分析，文山區抗稅力高人一等，應和區域擁有紮實的軍公教買盤有關，再加上房價比起北市其他行政區，相對來得低，不少打算外移新北市的民眾，會優先考慮文山區，因此成交量仍有不錯表現。

雙北市房價回不去了

記者曹逸雯／台北報導 雖然今年以來有奢侈稅的衝擊，以及歐債危機影響全球經濟等多重利空衝擊，不過，雙北市的房價卻「回不去了」！根據統計，自今年2月奢侈稅曝光到現在11月，台北市預售屋與新成屋房價平均漲幅8.5%，其中以中正區的漲幅最大，達18.4%，新北市的漲幅略高，達9.8%，其中深坑區是今年房市的大黑馬，漲幅達100%。根據住展雜誌統計，從今年2月奢侈稅曝光到11月，台北市12個行政區房價的平均漲幅為8.5%，12個行政區房價皆呈上揚，其中以中正區的漲幅最大，漲了18.4%，内湖區的漲幅最小，漲幅為0.1%。住展雜誌研發長倪子仁今（24）日表示，台北市預售屋平均房價在今年2月為74萬元，11月上揚至80.3萬元，正式突破8字頭關卡，大安區的房價更是一飛衝天，飆上一坪130萬元，兩個數字都雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。台北市漲幅的前三名，分別是中正區的18.4%、大安區的13.2%以及中山區的12.7%，都屬於台北市市中心的第一環，凸顯出市中心區房價的抗跌性與補漲力道，其中，大安區、信義區與中正區的平均房價都已站穩100萬元。倪子仁指出，從台北市房價仍出現8.5%的漲幅來看，奢侈稅及歐債風暴對台北市房價的影響十分有限，尤其台北市在都市更新速度慢如牛步，加上政府仍持續對大面積國有地禁售的政策下，土地的供給面稀少，也是台北市房價底部愈墊愈高的主因之一，受到台北市高房價排擠效應的影響，人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，也使新北市的房價跟著水漲船高，根據住展雜誌統計顯示，新北市各行政區2月的房價與11月相比，平均漲幅達9.8%，各行政區除八里平盤沒有上漲，蘆洲出現捷運通車後的「修正效應」，下跌2.1%外，其他行政區皆呈上揚，其中，深坑區是今年房市的黑馬，漲幅最大，高達100%。根據統計，新北市預售屋平均房價在今年2月為30.6萬元，11月上揚至33.6萬元，再創歷史新高點，其中，永和區突破「5字頭」，突破「4字頭」的則有新莊區、三重區、新店區與深坑區。新北市今年漲幅的前三名，分別是深坑區的100%、三重區的24.3%，以及汐止區的18.2%，至於房價漲幅最小的三個區，則分別為蘆洲、八里與樹林。各行政區中，漲幅超過2位數的有鶯歌、中和、林口等7個區。倪子仁認為，多事之秋的2011年房市，在多重利空衝擊下，雙北市房價仍雙雙創下歷史新高，顯示雙北市精華大面積土地的供需失衡，造成台北居大不易的市況，不但顯現在台北市，連新北市的購屋壓力也隨著房價的比價效應拉高，再從新北市，甚至桃園地區的中壢與八德地區近期房市反應相對熱絡的市況來看，新北市及桃園地區房價一定也會愈墊愈高，購屋壓力也將愈來愈大。

富邦人壽高價標大同北投廠

 

【記者柯安聰台北報導】仲量聯行11/23受託標售北投區承德路七段和公館路上的大同北投廠，土地面積4416.2坪，總樓地板面積1萬4261坪。結果由富邦人壽以69.54億得標，若不計建坪得標單價每坪157.47萬，創下北市第三種工業區土地新高紀錄。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，富邦人壽出手取決於每年租金收益高達1.4億元，換算投報率2.01%，租金收入包含大樓出租給華碩、和碩、日喜建設1.3億元及外牆廣告每年租金收益800萬~1200萬，未來大同公司撤出的辦公室，還可再出租，投報率至少可上衝到2.5%以上，是非常不錯的一筆投資。以歷年北市第三種工業地出售紀錄來看，國揚大南港案2006年10月當時國揚、工信、和桐聯手以62億、每坪62萬，取得1萬634坪土地。09年10月華南銀行標售南港路三段4566坪土地，中悅機構以29.39億元、每坪64.36萬得標。加上今年11月南僑化工(1702)公告出售環河北路台北廠，底價不得低於25.23億，換算每坪單價89.82萬，都遠不如這次富邦人壽標下大同北投廠的價格。邱太煊分析，富邦人壽取得大同北投廠相當聰明，可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序，以大南港案例來看，捐地40%，代金可購回10%，換言之，建商可拿回70%土地，大同北投廠未來工變住商混合區，大概也可以分回70%約3090坪土地。另外，該案還可以申請都市更新，都市更新容積獎勵加上容積移轉上限為法定容積0.5倍，富邦人壽可說是一舉三得。台灣房屋研究中心研究員王昫云表示，下半年來，富邦人壽對於收租型不動產標售案表現積極，共得標三陽忠孝大樓1~3樓和B2~B5、凌雲通商大樓，及在9月份買下東帝士摩天大樓1~2樓商場，11月又買下東帝士摩天大樓的3~5樓，如今又奪得大同北投廠，主要先穩收租金收益，後再考慮都更、土地變更。目前北投廠和華碩、和碩的租約尚有2年到期，周邊有士林北投科技園區、正大纖維工業，若繼續出租予科技企業使用，對於企業有聚集經濟之效用，且交通便利，往南走中山高速公路，約莫30-40分鐘可抵達內湖科技園區及南港經貿園區，對進駐企業有相當效益。

台灣房屋研究中心研究員王昫云表示，由投報率角度切入，富邦人壽這筆標案買得漂亮，有一舉數得之妙，第一，若不論外牆租金收益，僅討論租金收入，每年最少有1.4億，投報率2.01%，高於金融保險業最低投報率門檻；第二，未來若要變更為住宅，此處正對關渡自然公園，政府又有意將附近開發為低密度高綠化住宅色區，因此具有相當潛力發展為豪宅；第三，大同北投廠的4棟建物再過一年均達都更年限，未來土地辦理都更，提高基地容積，增加土地使用收益。

信義房屋在高雄布署重兵

【經濟日報╱記者林政鋒╱即時報導】

信義房屋在高雄布署重兵，領先全國成立「小資團隊」，強攻年輕族群首次購屋市場，今年在高雄成立五家分店，後續仍將增加。信義房屋專案經理任婉瀅表示，到10月底，信義在全台增加54家分店，總數達到377家，目標要達到400家。根據調查，大高雄今年前10月住宅交易近八成以大樓為主，價格在400萬至800萬元，值得注意的是，上班族為主的「小資族」，不論首購或首換，成交件數最多。信義房屋高雄執行經理林武雄說，高雄房價每坪約10萬元左右，無論是平均房貸負擔率，或是購屋所得比，在五都中都相對便宜，單身或新婚首購可輕鬆買房，很符合「小資」的購屋需求。任婉瀅指出，信義房屋精選出五家業績傑出的店長，成立「小資族」服務團隊，公布小資購屋心法，以高透明度協助年輕首購族。信義房屋店長李國雄並建議，「小資族」最好以個人月收入三分之一、最多不超過四成做為每月房貸支出水準。

變豪宅 轉商辦 老廠房金光閃閃

【聯合報╱記者何醒邦╱台北報導】近年大台北地區房價竄升，許多廠商紛紛相中舊廠房的土地開發價值，將工業區變更為住宅區或商業區，或透過出售土地、合建的方式重新開發，成為挹注公司獲利的金雞母。瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒表示，將工業區的土地變更為住商使用，可創造更高的利潤，例如，北市南港路的南港輪胎舊廠，在都市計畫變更後，翻身成每坪200萬元的豪宅建案「世界明珠」；位於士林商圈的「士林三寶」（包括士林紙廠、新紡士林廠、士林電機），也將開發成百貨商場、高級住宅及辦公大樓。全球資產專案經理王維宏表示，工業區變更為住宅區或商業區的案例，在台北市有遠雄在內湖西湖工業區的工業土地，在2007年順利變更為住宅區，並推出建案「上林苑」。新北市的案例更多，包括宏璟建設在土城中央路的商業區土地，及同一路段永豐餘賣給皇翔建設的土地，近年都已由工業區變更為商業區使用；去年味全砸百億元買下三重新燕紡織舊廠萬坪土地，也有意循都更路線開發。而國內老牌家電廠商，如聲寶、東元、歌林、三洋等廠，早期在新北市新莊、板橋、土城、中和等地建置大批工業廠房，但隨生產基地移至海外，加上近年大台北房價飆漲，廠商紛紛相中這些舊廠房，欲變更後重新開發，這股工業區土地資產活化的浪潮正方興未艾。

 

自然美創辦人 傳課三千萬奢侈稅

【聯合報╱記者何醒邦╱台北報導】財政部最近收到一筆台中市民賣「一品苑」豪宅的奢侈稅收四千多萬元，房地產市場昨天也傳出，自然美集團創辦人蔡燕萍上月也因短期持有台北市大安森林公園對面的豪宅「勤美璞真」，而被課奢侈稅。據地政資料顯示，蔡燕萍持有的豪宅「勤美璞真」，建商三月交屋，十月蔡燕萍就已過戶給他人，持有未滿一年，須繳售價百分之十五的奢侈稅。房地產市場人士推估，若以一戶兩億元計算，奢侈稅可能達三千萬元。但房地產市場人士說，蔡燕萍若為自用住宅的買賣，就不用課奢侈稅。蔡燕萍公司主管昨天說，這是她個人行為，公司不便表示意見。位於北市大安森林公園旁、信義路上的豪宅「勤美璞真」，今年上半年陸續交屋，包括海外華僑、港資、投資大戶都是屋主。「勤美璞真」的最新一筆地籍資料顯示，原本蔡燕萍持有的六樓一戶；十月時，屋主已換成英屬維京群島商提莫那公司，該戶面積約九十多坪、含兩車位。業界人士推估，目前勤美成交價約每坪兩百萬元，等於該戶總價約兩億元；而勤美三年多前預售時，每坪約九十萬到一百萬元，所以若是預售時承購，扣除掉三千萬元的奢侈稅，應還是有賺。該名業界人士說，奢侈稅上路後，豪宅交易冷清，屋主都要等選後再做決定，且都說「一到兩年內大概不會賣了」，除非有資金壓力。房市投資大戶劉月釵（劉媽媽）及兒子俞昌哲原也持有一戶「勤美璞真」，但據地籍謄本資料，劉月釵母子持有的該戶，已於六月底移轉給他人，簽約日與移轉日約有一個月的落差，因此很可能在六月一日奢侈稅上路前便簽訂合約，不須繳納奢侈稅。

 

低迷態勢向豪宅蔓延 滬豪宅交易量下跌超七成

作者：唐文祺 來源：第一財經日報   調控的傳導效應越來越廣，樓市交易低迷的態勢已經蔓延至上海豪宅市場。昨天，《第一財經日報》記者獲取的業內資料顯示，如果以成交均價在5萬元/平方米以上的上海豪宅物業為例，2011年10月至11月21日止，上海豪宅成交共計123套，成交總面積為31970平方米。而根據去年同期的成交統計，豪宅物業成交量為481套，成交總面積為113515平方米。上海中原地產提供的資料也顯示，自今年8月以來，豪宅交易市場每況愈下。同比跌幅不斷擴大，已從8月的26.36%上升至10月的57.74%。在調控壓力累積疊加影響之下，豪宅市場的低迷趨勢預計將延續至年底，甚至明年。事實上，雖然經歷2011年的宏觀調控壓力，但上海豪宅市場仍在上半年表現活躍。然而，時至第四季度，持有成本的疊加上升壓力開始逐漸顯露，且成為遏制交易增長的門檻。上海中原地產研究諮詢部分類資料統計顯示，2011年前三季度期間，上海全市豪宅市場共成交20.73萬平方米、751套，與去年同期相比上漲13.34%、10.6%；但進入10月以來，受當月交易大幅下降影響，2011年1~10月交易總量為22.27萬平方米、814套，同比出現0.3%、1.69%的下滑。上海中原研究諮詢部總監宋會雍認為，與普通住宅市場相比，當前豪宅市場表現疲軟，這使得部分以開發豪宅產品為主的開發商，資金壓力顯得更大。“之所以尚未掀起降價潮，主要原因是，面對高端消費客群的價格折扣尺度，以及方式選擇需要更為靈活的行銷策略。”他表示，“而且多數開發企業決心上也還沒有準備好。但在積極供應的壓力下，如何啟動消費這一問題越來越難以回避。預計下一階段，價格調整很大可能會展開。豪宅在這輪調控中受到影響比較明顯，企業應該考慮改變開發產品策略。一家以開發豪宅產品為主的房企負責人坦白承認。而就在2010年，住宅產品的“豪宅化”卻是各家房企趨之若鶩的發展方向。中房信的資料顯示，在2010年上海樓市總成交套數下降49%的情況下，均價5萬以上的高檔別墅物業卻有逆市上揚的態勢，成交數達到620棟。然而，臨近年末的上海豪宅市場卻並不樂觀。宋會雍認為，基於今年上半年仍迸發的活躍氣氛，前三季度交易總量同比僅有微幅下滑，但到了第四季度，上海豪宅市場開始有價格動搖現象。從上海新房市場表現來看，本報記者得到的業內資料顯示，從今年10月起至11月21日止，全市成交均價出現下降幅度的住宅樓盤共有43個，然而均價5萬元/平方米的樓盤僅在其中佔據兩席位置。對此，宋會雍認為，2011年調控之後，市場交易增長點主要來自剛需及改善性需求，與普通住宅不同，豪宅需求的集中出現，多是前幾個月積壓的結果，釋放過後其動力會迅速減弱，在如今樓市低迷的局面下，豪宅消費者會更加趨於理性，從而影響接下來長時間的豪宅交易。