豪宅貸款成數 銀行砍一成

【經濟日報╱記者陳美君╱台北報導】中央銀行打炒房，盯上豪宅貸款。不少銀行最近開始緊縮豪宅貸款，對總價8,000萬元以上的房屋貸款，貸款成數調降一成。大型行庫消金主管指出，總價在8,000萬元以上的豪宅來辦貸款，核貸成數至少先砍一成。舉例來說，一般自住客的房貸成數最高可貸七至八成，豪宅房貸最高只能貸到六成，調整授信政策理由很簡單，豪宅單價高，若未來房價下跌，銀行會承擔過高的授信風險。中央銀行關切豪宅貸款，就是為了避免建商利用豪宅單價創新高來炒作房市，甚至帶動周遭房屋價格水漲船高，助長民眾通膨預期。銀行主管指出，通常買豪宅的都是金字塔頂端的客戶，絕大多數使用自有資金，向銀行申貸案件相當少。目前全台灣的房貸，接近九成五的總價都是在2,000萬元以下，其中又以1,000萬元以下為最大宗，占比近九成。銀行主管說，央行現在對房貸的管制措施，主要衝著投資客。同一名下第二棟以上房貸，成數不得超過六成、利率也不得低於2%，透過價量同步管控房價，希抑制炒房風氣。雖然豪宅辦貸款較少，銀行還是會配合政策關注所在調整授信條件。 油電雙漲引發通膨隱憂，台北市大安森林公園「勤美璞真」豪宅每坪開出304萬元天價，驚動央行。上個月央行總裁彭淮南特別邀集9大銀行會商，並呼籲各銀行注意風險控管。接著金管會也發函給所有銀行，提醒銀行注意不動產授信不要過度集中，並全面清查銀行辦理不動產授信情況。

台北客外移 帶動新北市第一圈行情

【網路地產王╱綜合】北市房價高不可攀，現在台北客外移新北市的趨勢，越來越明顯！這股輕移民的風潮，持續帶動新北市中古屋房價！■板橋新店與雙和 交易房價往上攀升，新北市有多紅？數字會說話！台北市中古屋四月平均房價，來到每坪52.4萬元，與上月相比，微跌1.7％；新北市單價則是每坪31.4萬，較3月上漲2.6％。根據信義房屋統計發現，新北市4月買氣明顯增溫，若以區域來看，新北市第一圈的板橋、新店、中和、永和等地，交易狀況相對熱絡。 其中，總價1000至1500萬元的成交占比，月增了4個百分點，總價1500至2000萬元，則增加了3點多個百分點，這股新北市「輕移民」現象，越來越明顯，永慶房產指出，自台北市遷居新北市的購屋比重，由3月的14％攀升至4月的25％，在比價效應下，首購、換屋族群逐漸往新北市靠攏。■重劃區+捷運 新北市已非吳下阿蒙，近年來，在重劃區與捷運的帶動下，新北市一些特定區域，已經不是過去認知的「台北縣房價」，加上升格效益逐漸發酵，行政地位與台北市同等級，生活環境的改善與福利條件提升，加上台北市中心房價水準，對於一般受薪階層仍高不可攀，一般購屋人因而轉向新北市第一圈的優質購屋區段，近期也可發現第一圈的買氣回溫。雖然新北市的房市，越來越看俏，很多人願意多花一點交通時間，換取便宜一點的房價，不過，房仲也提醒消費者，新北市也有不少區域，因為區位相較之下比較偏遠，目前雖然價格不錯，但萬一碰上景氣低潮，恐怕抗跌性不足，如果自住，影響不大，如果只是想投資的客層，恐怕得多多考慮，以免被套牢難脫身，可就得不償失了

太平洋敦南大樓底價每地坪1409萬元，挑戰市場新高價

(新聞來源：工商時報─記者蔡惠芳╱台北報導)  戴德梁行昨（8）日宣布將公開標售3筆商用不動產，包括：太平洋證券的太平洋敦南大樓，底價18.8億元，首都銀行大樓的5樓辦公室，底價1.88億元，長虹建設內湖的長虹凱旋廠辦大樓，底價80億元，3標底價達100億元，上述三建物為第2季商辦指標案。其中，太平洋敦南大樓喊價18.8億元，換算每地坪1,409.19萬元，挑戰市場新高價。惟市場人士指出，這3標底價都訂得「很刀口」、瀕臨2％的年租金報酬率邊緣，但卻屢屢挑戰新天價，也挑戰央行盯房價和金管會盯壽險業的底限。戴德梁行董事總經理顏炳立表示，太平洋敦南大樓位於忠孝東路四段神旺飯店對面，全棟由Pure Yoga租用，底價18.8億元，預計30日公開標售。至於忠孝東路四段、敦化南路口的首都銀行大樓5樓辦公室，顏炳立表示，將以底價1.88億元，30日進行公開標售。內湖長虹凱旋廠辦大樓，底價訂在80億元，第3季公開標售，12月底完工。其中，最令人驚訝的是太平洋敦南大樓，所有權人為太平洋證券，換算二樓以上每坪197.57萬元，土地成本每坪更高達1,409.19萬元，超出頂新魏家去年標下敦南華票大樓的每坪1,405萬元。長虹凱旋每建坪廠辦是75萬元，租金依每坪行情1,500元計，年租金投報率只有2％。面對近來辦公室、工業廠辦大樓傾向「豪宅化」趨勢，華固建設總經理洪嘉昇表示，華固不太可能競標上述3個商用不動產標的，因為既不可能都更、又不到2％的租金投報率，光是底價就訂得「很刀口」，連金融保險業都很不容易出手。

 

建中眷舍都更案 總值逾90億

【經濟日報╱記者楊文琪、黃啟菱、陳美玲╱台北報導】 位於建中、植物園附近的北市公辦都更案，由潤泰創新公司獲選為最優申請人，預計103年初動工，106年完工。台北市政府公開評選「南海路建中眷舍都市更新案」，昨（8）日完成開標作業，有九家業者競爭，潤泰創新獲得最優申請人資格，此案更新後房地總值逾90億元，潤泰新可分回其中22.08%、約19.8億元。此案因地點絕佳，除潤泰新外，還有皇翔、日勝生、冠德、昇陽等八家建商投標。此案由政府負責前端的地主整合等業務，然後公開甄選實施業者，得標者可分回一定比率的房地銷售，也就是利潤。建商多認為，潤泰新分回比率僅22.08%，獲利並不算好。據了解，潤泰新內部研判，此案採頂級的設計規劃與營造施工後，可創造的價值會高於目前評估水準，加上此案有公益性質，因此決定投標。此外，潤泰新將在附近推出超級豪宅案「松濤苑」，兩案也有互相拉抬的效果。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，該案周邊區域緊臨植物園，有形塑豪宅的條件，推估未來2年內，該區的預售豪宅案每坪有150萬元的實力，甚至上看180萬元；至於中古屋每坪則有突破80萬元的實力，約上漲一、兩成。北市府財政局表示，此案基地土地面積約1,761.76坪，臨近歷史博物館及植物園，區位條件良好，生活機能甚佳。

深圳一豪宅叫賣20萬元/m2

鉅亨網新聞中心　(來源：財匯資訊)　調控洶洶房價下行，也掩不住豪宅盤要繼續刷新最高房價的野心。近日，招商地產在其針對業界人士舉辦的產品推薦會上，透露其在蛇口新建的伍茲公寓將帶裝修賣均價8萬元/平方米，頂層單位甚至高達20萬元/平方米。如此天價引發熱議。頂層單位一套上億元，撇除別墅市場，深圳新建商品住宅樓的最高均價在2005年時是紅樹西岸，2 .5萬元/平方米；2008年被華潤幸福里以4萬元/平方米刷新；至今最貴高層住宅的記錄是鴻威海怡灣部分一線海景單位，賣7.5萬元/平方米。而今聲稱平均售價8萬元/平方米的伍茲公寓，位於南山蛇口的海上世界片區。海上世界在2010年啟動大規模城市更新，作為招商局“600億再造新蛇口”的重頭戲，規劃新建28個項目，包括深圳新窗口海上世界廣場、地標寫字樓招商局廣場、五星級酒店希爾頓等，伍茲公寓是其中首個面市銷售的項目，由3棟高層住宅組成，總共159套，兩梯兩戶都設計成了180平方米大戶型，另有6套380平方米的底層tow nhouse和3套516平方米的頂樓大平層。“均價8萬元/平方米，頂層賣到20萬元/平方米”，這是招商地產對外透露的預計售價，其中包含對外報價近1萬元/平方米的精裝修，相關負責人解釋此價位最大的支撐點在於背山面海的自然資源和海上世界城市綜合體的規劃藍圖，頂層單位則還有可享一線無遮擋海景的天際泳池。以此價格計算，伍茲公寓將賣到1440萬元/套，頂層單位一套上億元。最終還要看預售限價，消息曝出，網友驚呼“天價”，有人留言：“多少人工作一年都買不起一平方米，讓人情何以堪！”有人質問：“上億元一套還不是別墅，賣給誰？”目前伍茲公寓所在的蛇口片區，在售新盤如蘭溪谷、雍景灣，售價都只有3萬多元/平方米。“相鄰且同樣擁有一線海景的半島城邦、南海玫瑰園，二手房賣4萬多元/平方米算最貴的了。”中原地產蛇口區總監郭輝說。可不少業內人士表示淡定，因2009年時華潤幸福里的3套頂層復式，備案價曾達到20萬元/平方米，實際成交價12萬元每平方米；2005年開盤的上海湯臣一品均價就超11萬元/平方米，去年北京最貴的釣魚臺7號院3號樓，賣到30萬元/平方米。也有業內人士提醒，樓盤開售前報天價可能有營銷目的，是為拔高項目價值，更何況目前深圳住宅市場還有限價政策，如此高價可能批不了預售證。“我們原計劃等到現樓再賣，就不用受制於預售證限價政策，但今年公司策略要‘彎道超車’，注重快速回籠資金，所以改成了提前預售，這個價格能不能定下來還待跟政府部門的溝通。”招商地產相關負責人坦言。

 

通膨起 長線投資客進場買房

自由時報 – 記者徐義平╱台北報導   房仲分析1到4月雙北市成交總價變化，發現4月中高總價比率有增加趨勢，反觀低總價比率卻遞減。房仲指出，目前市場雖仍以自住民眾為主，但近期中高總價比率逐漸攀高，應該是通膨陰霾下、長線投資客開始進場買房來保值。根據住商不動產調查，1到4月的中高總價類型產品比重逐漸拉高，在中總價部分，也就是2000到5000萬元，4月相較1月增加2%，更較3月增加5.1%，5000萬元以上高總價，4月較1月多1.4%，也相較3月增加5.1%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，高總價及中總價比重升高，在中總價部分，除買盤增加外，屋主態度轉硬可能是主要因素。而高總價比率出現明顯攀升，應該是長線投資客戶進駐，但以目前狀況來看，由於豪宅消息混亂，加上優質產品釋出少，店面受青睞程度優於豪宅。她說，近月來市場有數筆主要商圈周邊巷弄的高總價店面成交，也直接反映了高總價並非沒人買，資金擁有者仍會貨比三家，不當冤大頭。但低總價買盤似乎受到影響，2000萬元以下產品佔比高達雙北市成交總量的一半以上，低總價成交量比重在3月達到59.8%的高峰，到4月雖然仍佔5成以上，卻比3月少8.1%。徐佳馨指出，年後進場最積極的莫過於低總價首購客戶，但因為買盤熱，讓賣方姿態拉高，反而不利於成交。此外，油電雙漲後不少自用客戶更精打細算，甚至轉買為租，種種因素都讓低總價買氣受到影響。

打炒房 實價課稅別再拖

 【聯合報╱林建甫╱台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人（台北市）】英業達創辦人葉國一涉嫌用人頭戶炒房。科技界大老為何會淪落至此？因為他認知電子業是茅山道士（毛利率百分之三到百分之四），不像土地（房地產）放在那�，白天也賺錢、晚上也賺錢。最近因為油電雙漲，通膨蠢蠢欲動。房地產業者打著買房產抗通膨，房價又面臨新一波的上漲，惹來更大的民怨。央行彭總裁召集九大行庫打炒房。可是要扭正台灣房地產的不當得利，要解決最大的民怨，最該出馬的財政部卻在證所稅的紛擾之下，畫地自限，認為一年內不碰房產相關的稅制改革。金融機構打房能力有限，頂多是嚴格控管不動產相關貸款。但只要有利可圖，就會有像葉國一的金主利用人頭戶照樣可以取得貸款炒房。沒有透過稅制的改革，讓持有成本上升，減低不動產的預期報酬率，就沒有辦法改變民眾預期房價只會漲的事實。財政部認為奢侈稅實施還未滿一年，實價登錄七月才要上路；實價登錄是實價課稅的第一步，而從實價登錄到實價課稅，這中間還有很多步要走。財政部的理由合理嗎？首先實價登錄不等於實價課稅。不是每一筆不動產都會有交易，而且市場每天都在變動，今日的實價就不是明日的實價。買貴的人，難道就永遠用高價課稅？實價登錄只是在提供訊息，讓房地產價格透明化，讓買賣有清楚的參考指標。政府核稅，還是要有一定的機制，不能完全賴給市場。尤有甚者，我國土地增值稅與地價稅屬憲法層級（第一四三條），除非未來修憲，不然仍須依土地、房屋分離的原則辦理。因此財政部應敦促地方政府及稅捐稽徵單位儘快針對與現實脫鉤的土地公告現值、公告地價、房屋評定現值進行檢討，拉近與實價的落差。地方政府的「不動產評價委員會」、「地價評議委員會」應克盡職責，引進專業鑑價機制，進行房屋、土地市價的估算。財政部應以地方努力與否，做為考核，進行中央統籌分配款的分配依據，避免地方政府的行政怠惰與不作為。當民眾的不動產稅額因為稅基的價值提高，配上現有的稅率，土地、房屋的持有成本就會大幅提高。民眾一算囤積房產，每年要繳交的房屋稅、地價稅如此之高，就可以糾正房地產不當得利的現象。妨害到他人居住權利的額外房產，就會釋出，房地產的價格就會回落。當然對於普羅大眾，真正自用的不動產，政府要給予更優惠的稅率，讓目前的稅賦不會提高，如此才能貫徹總統念茲在茲的「居住正義」。