富人避奢稅 豪宅轉贈妻兒

【蔡佩蓉╱台北報導】奢侈稅上路至昨滿半年，根據過戶資料，北市5大知名豪宅中，僅勤美璞真1戶恐遭課徵奢侈稅，前屋主即為自然美創辦人蔡燕萍，帝寶、信義之星則出現多筆贈與案例，業者認為，豪宅客重新調整家族資產配置，是避奢侈稅的前期動作。地政資料顯示今年贈與移轉件數，創歷年新高，「贈與」即為避開奢侈稅的巧妙方式。建國資產管理公司總經理劉坤圖指出，根據財政部訂定的奢侈稅法令，所有權人及配偶、未成年子女，若持有超過1戶不動產、未滿2年移轉，即符合課徵10~15％奢侈稅的資格；但現在可用陌生贈與或親屬贈與，再轉售房屋避開奢侈稅。劉坤圖說，最常見的是贈與給已成年子女，只要名下沒不動產，等於就是自用住宅，雖然需要繳納10％贈與稅，但10％稅率是以公告現值換算，再加上繳土增稅、契稅還是「省很大」。無產等於自用，信義之星有2戶贈與案例，除克緹國際陳武剛「夫妻贈與」給妻子黃麗穗，也有母親贈與兒子，觀察帝寶近4個月移轉資料，則是寶成集團千金蔡依珍獲贈1戶媽媽贈與的房屋。業者指出，夫妻贈與可能是要減免土增稅，不過一般贈與案例，只要受贈者名下沒有不動產，就有可能是為了避稅。傳蔡燕萍被課，此外，帝寶也有1間以「信託」方式移轉所有權的房屋，美商ERA不動產研究中心經理李恆宇說，信託不等於贈與，可以暫時不須繳納移轉房屋所須繳的稅，也可避免房屋被強制執行，常見於高資產人士用來降低不動產被強制執行的風險。豪宅客精打細算，除自然美創辦人蔡燕萍傳被課徵奢侈稅外，其餘豪宅客均趕在6月1日前買賣，完全不受奢侈稅影響。例如知名投資客劉媽媽快速出脫勤美璞真。持有敦化南路名宅元大栢悅的元大金控董事馬永玲，因3月才剛交屋，也是在5月底轉手。持有2年免繳，奢侈稅上路後，信義之星9~10月雖有3戶成交，以單坪180~200萬元換算，3戶市值總額就有5~6億元，但這都是持有超過2年的屋主出售，也不擔心要繳奢侈稅。

中國大陸部分城市限購將到期 京城調控漸強熱區跳水

新浪房產訊 (編輯 郭彪) 在房產限購調控政策實施至今，商品房價格持續下行，調控效果明顯。如今的樓市，正如隆冬的迫近，越發寒冷。在銀根緊縮、房價下行、銷售低迷的背景下，購房者觀望房價和開發商觀望地價的"雙觀望"狀態。開發商觀望著政府能像上次一樣救市，取消限購政策；購房者觀望著調控政策是不是還能使房價再降一些。【全國】在實施房產限購的46所城市中，有限令截止時間的城市為福州、廈門、海口等11個城市。其中，除了南寧截止時間為2012年2月29日外，其餘截止時間都為2011年12月31日。部分城市限購調控政策臨近截止，但是當前政府高層領導表態調控不放鬆及房價沒有回歸理性價位背景下，以上標明限購截止如期並不能真正取消限購政策。預計明年大多數城市將會更加嚴格的繼續執行限購政策，以使全國房價回歸到理性價位為目標，同時也需要各個地方政府的積極配合來造就房價收緊的大趨勢。【北京】北京作為實行房產限購的先驅城市，成績顯著，而且政府領導以表示明年對房產調控依然不會放鬆。在大趨勢之下，商品住宅均價已連續5個月環比回落，11月北京商品住宅成交均價為19906元/平方米，環比下降2.8%，這是繼去年10月份以來，北京商品住宅均價首次回落至2萬元以下。京城房價持續下降的同時，購房人依舊在觀望房價還有沒有下降的可能。據新浪樂居統計11月新開樓盤半數採取打折措施，實際開盤24個專案，供應住宅總套數達6949套，但是簽約套數僅為424套，簽約率僅為6.1%。金九銀十樓市交易的慘澹，加上"傳統旺季"後的低迷，從而致使商品房積壓嚴重。據北京房地產交易管理網顯示，北京樓市成交量連降四周，庫存在上周達到了12萬套。這是繼2009年5月之後，庫存量在30個月後，再次回到12萬套高位。【北京熱點區域】

近期北京最熱樓盤要屬於近郊通州跟大興，在跳水專案帶動下，區域內特價房、萬元盤頻頻出現。亦莊全新專案合生·世界花園，打出了9980元/平方米起的超低價格。同屬亦莊區域的錦上國際區首期商住Loft折合均價僅4980元/平方米。大興新盤龍湖·時代天街更是以11800的開盤低價做了北京推行限購政策以來第一個日光碟。潘石屹曾經感歎的"北京已經告別了萬元房時代"，如今在調控9個月後強勢回歸。據北京房地產交易管理網資料顯示，截至11月24日，通州、大興入市新房源為238套、412套，而11月成交均價更是持續下跌至15725元/平米、17454元/平米。在通州、大興低價盤強有力的衝擊下，預計其他郊區縣會逐漸跟風降價。現臨近年關，相信開發商將更傾向低價清理庫存快速回籠資金，京郊樓市以價換量整體格局已基本定型。據新浪樂居樓市編輯分析，京城房地產市場存量已超過12萬套，商品房的巨量庫存，將成為壓倒高房價的最後一根稻草。新盤陸續放量入市，在不斷給庫存"增肥"，從而倒是惡性循環出現。在限購政策的繼續推行之下，京城樓市天枰已逐漸向購房者一方傾斜，開發商想要生存降價成為必然的選擇。

大台北 沒500萬元難買屋

【周承諺╱台北報導】今年台北市房價續漲，總價500萬元以下的房屋成交比重從2％下降至1％，新北市也從17％降至10％。成交比率僅1％，據東森房屋統計，今年1~11月房屋成交總價帶，台北市成交的房屋以1501~3000萬元為主，佔49％最多，業者表示，要在大台北地區買房，預算若沒有超過500萬元，幾乎很難買到房。東森房屋副總經理黃淑苓表示，數據顯示台北市房價提升，民眾須拿出更多錢購買房屋，總價500萬元以下成交房屋類型僅有套房，成交比率僅佔1％，而總價501~1500萬元成交的佔比31％，主流成交總價為1501~3000萬元，佔49％，佔比較去年增加4％。新北市也因房價上漲，500萬元以下房子比重銳減，從去年的17％下降到10％，總價501~1500萬元的房屋為大宗，佔60％。永慶房屋研展室協理黃增福指出，民眾購屋坪數需求至少15~25坪，而每坪單價須在30萬元以下，才有機會買到總價500萬元以下的房屋。但在大台北地區想找到每坪30萬元以下，可說難上加難，也導致總價500萬元以下的房屋成交比例持續下降

學者：選後房價恐下修2~3成

【周承諺、馮牧群╱台北報導】根據官方最新公布的第3季房市統計，民眾購屋壓力續增，全台購屋痛苦指數達9.2，全台與台北市購屋單價每坪24.7萬元與62.2萬元續創新高，不過，學者分析，第4季打房政策已逐漸顯示威力，選後房價將再下修2~3成。昨日房仲業者也公布最新統計，11月北台灣房市交易價量均跌，中南部地區表現平穩，市場買氣「北冷南熱」。信義房屋統計，受奢侈稅影響最深的台北市及新北市，11月交易量分別下滑8.5%與10.3%；永慶房屋統計顯示，台北市成屋成交均價已從每坪49.9萬元，下滑至47.8萬元，新北市也從29.9萬元下滑至28.9萬元。反觀中南部地區相對平穩，台中市因近期土地標售熱絡，儘管交易量微縮3%，但價格支撐力仍足夠。高市交易量增8％，高雄市11月交易量成長7~8%，價格也有2%以上的成長，南北買氣兩樣情。昨日公布的10月全台建物買賣移轉數棟數也顯示房市低迷，10月交易量僅為2萬4957棟，月減9%，創下金融海嘯後單月新低，更比去年同期減少26%，大台北地區比去年同期減少3成以上。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，今年的建物買賣移轉棟數勉強維持在36萬棟水準，將是2003年SARS疫情後最低的1年。購屋坪數卻縮小，若觀察奢侈稅剛上路的第3季房市，全台民眾的購屋壓力卻仍居高不下。昨日內政部營建署公布第3季「住宅需求動向調查」，全台購屋痛苦指數9.2，平均購屋單價每坪24.7萬元，均創金融海嘯後新高。至於台北市購屋痛苦指數從上季的16.2降為14.3，平均購屋總價下修15%減為2356萬元，看似購屋負擔減少，但購屋單價62.2萬元卻創歷史新高，顯示北市平均購屋坪數愈來愈小。負責本研究的政治大學地政系教授張金鶚表示，第3季明顯房市交易量已停滯，在總統大選前，大家都抱持觀望心態，「現在基本面不好，愈早出場損失愈小」，張金鶚說，房市多頭已經走了7年，明年大選後，房市將面臨2至3年的修正期，「未來房價跌個2至3成都算合理範圍」。「政府有待進步」住台北市的民眾Vanessa說，要不吃不喝14.3年才能在台北市買房，還是很誇張，她表示，現在的房價不只年輕人買不起，連小有積蓄的中年人都感到非常吃力，「政府還有很多進步的空間」。

雙北市中古屋均價 創奢侈稅後新低

鉅亨網記者詹宜軒 根據永慶房產集團研展室統計，台北市、新北市11月房屋成交量下修12至15％；台北市中古屋每坪成交均價49.9萬元，下滑2.1萬元；新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬元，修正幅度約3至4％，均為奢侈稅實施以來的新低。台中、高雄房市因為價格波動不大，再加上投資盤本來就少，自住客需求穩定，價量穩定。永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，全球股災之後，市場氣氛轉淡，再加上明年國內大選的戰況膠著，都使投資的不確定性增加，間接加深買方的觀望心態。而奢侈稅實施後，限縮房市交易動能，買盤結構性調整仍在變化，除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡外，現在連置產客也開始縮手。黃舒衛提醒，現階段買方追價意願已弱，若屋主還死守過度樂觀的預期，致使價格認知持續擴大，恐讓成交量陷入新低潮。自住客撐盤 置產族轉趨觀望，由於百年結婚潮趨使，11月自住市場降溫的狀況較為和緩，台北市的首購比例仍較上月提升5至10％， 新北市首購比例也有4％的成長，回到奢侈稅前的格局，而換屋族3至4％的回籠，顯示政策鼓勵自住客買房的效果已現。然而，置產族的減少，成為房價下修的關鍵，其中，台北市市中心的成交變化最大，11月就足足少了一成的置產客。黃舒衛指出，從另一個角度來看，雙北市買賣創高價的比例，皆跌破奢侈稅以來的紀錄，可見，整體經濟情勢的詭譎多變，以及選後投資環境的不確定性，成為壓抑房價的主要關鍵。自住需求的抬頭，反映在區域、產品的成交趨勢。以台北市為例，雖然中古屋行情下修，但產品多樣、生活機能完善、捷運題材不墜的中山、信義兩區，不但成交量持平，價格也有微幅成長，特立於低迷的市場表現。而新北市的新店區，受惠於台北市房價走高而出走的買方，與捷運通車在即的新莊區，也在一片慘綠中翻紅。黃舒衛分析，自住客為主的市場階段裡，唯有產品價格的合理性、可掌握的利多條件，才是支撐買氣的關鍵。台中、高雄買方重回基本面 價量平穩，至於台中市11月中古屋市場，因為近期土地標售市場依然熱絡，再加上的中科園區週邊補漲區、行政院最新拍板的大里台中軟體園區等利多加持，雖交易量微縮3%左右，但價格平穩。反觀高雄市11月一反10月跌勢，交易量強彈7至8％，價格也有2％以上的成長。惟店面市場受整體經濟展望走弱、零售消費成長不如預期所拖累，再遇上奢侈稅後，售轉租的屋主變多，拉低租金投報率，已讓許多置產客觀望。修正格局難免 及早進行產品調整，房市多頭超過8年，漲勢趨疲，再加上外部環境動盪，自住買方難免擔心跌價，或懷有房價下修的期待，以致量能下修，價格認知差距拉大。目前市中心產品價量背離，造成自住買方只能退而求其次，轉進次級路段、選擇次級產品，間接拉低成交均價。但長期的窒息量勢必迫使部分屋主在考量個人財務負擔，或改變預期心理的情境下，準備降價、獲利出場，而引導下一波的價格變化。

 

大選選情膠著 11月房仲業店頭成交量全面下滑

精實新聞 記者 林詩茵 報導   雖然第4季為房地產傳統旺季，然受經濟不佳與選舉不確定因素影響，11月各房仲業者統計全國店頭成交資料顯示，單月成交量全面下滑。其中，龍頭廠商信義房屋(9940)統計11月成交量下滑7%，住商不動產則有3%；而永慶房屋則統計，台北市和新北市11月成交量月減12~15%，中南部則持平。整體看來，11月在觀望氣氛濃厚下，成交量持續萎縮，房市確實已經轉冷。信義房屋統計，11月全國房市交易量下滑約7%，萎縮幅度較大的仍集中在北市與新北市，降幅分別為8.5%與10%，相較之下，桃園、新竹與高雄地區的表現較為穩定。而影響11月房市表現，除了奢侈稅持續發酵之外，歐債問題導致國際金融情勢緊張，加上選前部分買方心態趨於觀望，讓11月的房市有點冷。不過，信義表示，大台北地區房市交易量雖減，但平均房價方面仍小漲1%多，大致較上月持平，呈現「價平量縮」走勢。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，11月大台北的去化天數普遍拉長，交易量能萎縮，房價也呈現橫盤整理的走勢，加上現在大環境氛圍趨向悲觀，市場逐漸向買方傾斜，整體來說，大台北地區房市今年表現是旺季不旺。相較之下，11月房市表現最好的反而是在新竹地區，信義房屋竹北文興店店長陳世光指出，此次竹科的無薪假並未向外擴散，影響程度不如金融海嘯時，雖然有些特定產業受到影響，但仍也不少產業表現不錯，因此自住型的買氣相當穩健，不過出價的狀況就比先前保守，也有買方以無薪假的議題，希望賣方可以多讓價一些，而現在賣方的心態也比先前軟化。以竹北地區來說，總價800~1200萬元的產品，需求量穩定，舊市區則是總價400~800萬元的產品，最受到自住客的喜愛。蘇啟榮分析，短期內歐債風暴的系統性風險並不會解除，加上今年的選舉氣氛緊繃，市場並未出現壓寶的買盤或賣盤，導致市場的觀望氣氛濃厚，一手房市場開發商已經減少廣告預算，等待選後的329檔期，年前雖然住宅市場仍有自住買盤撐腰，但買氣仍以大台北以外較為穩定，預期選後房市走向才會較為明朗化。住商不動產則統計，11月全國交易量略減3%，買氣仍處於整理狀態，其中台北市買氣持續萎縮，但新北市、台中與高雄表現相對平穩。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，現階段市場仍以低總價產品最受歡迎，區域表現也是台中以南較為強勢，其中台中、高雄各有1成增幅，北市表現仍淡，較上月萎縮近2成，惟大安、中正等區成交量悄悄回溫，顯見好區塊的價格鬆動後就有機會成交。而新北市表現搶眼，增幅也達5%，其中又以中永和與五股表現特別亮眼。徐佳馨認為，在政經環境前景未明，買方遲疑的同時，賣方也會憂慮，若賣方有選前落袋為安心態，讓價意願較高，則價格在第4季將有修正機會。永慶房產集團則統計，台北市、新北市11月房屋成交量下修12~15%；台北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元，下滑2.1萬或4.04%；新北市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬或3.24%，均為奢侈稅實施以來的新低。台中、高雄房市因為價格波動不大，再加上投資盤本來就少，自住客需求穩定，價量穩定。永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，全球股災之後，市場氣氛轉淡，再加上明年國內大選的戰況膠著，都使投資的不確定性增加，間接加深買方的觀望心態。而奢侈稅實施後，限縮房市交易動能，買盤結構性調整仍在變化，除了投資客、2年內新成屋幾乎銷聲匿跡外，現在連置產客也開始縮手，整體看來，買方追價意願已弱，若屋主還死守過度樂觀的預期，致使價格認知持續擴大，恐讓成交量陷入新低潮，並將進一步加大價格修正幅度。

士林官邸旁土地 地上權招商

【經濟日報╱記者黃啟菱╱台北報導】台北市政府財政局將釋出士林官邸旁土地之地上權，昨（29）日舉辦招商座談會，吸引數十家業者參與，這筆土地共1,261坪，將釋出50年的使用權，限定旅館、商場等商業使用，初估廠商投資金額約30億元。昨日參與招商座談會的業者，包括遠雄、鄉林、國泰、日勝生、志嘉、旺洲、聯上、太設、昇陽、震大、遠東等建商；工信、建國工程等營造廠；壽險業者有國壽、台壽、富邦、宏泰、南山等，西華等飯店業者也與會。值得注意的是，前國泰金控副董蔡鎮宇難以忘情房市，也派出旗下公司寶豐隆參與；而台電、台灣菸酒兩公營事業，亦派員到場觀摩。負責此案招商的高力國際董事總經理劉學龍說，30億元是用地上權的權利金與建築物的營造成本概算而出，目前此案權利金底價尚未確定，北市府預計在12月30日公告招商文件、明年2月中截止投標，其後進行資格審查，先開資格標、再開價格標，預計明年3月可與得標業者簽約。