不動產實價登錄 業界擔心成本轉嫁、實價評斷成隱憂

鉅亨網記者詹宜軒 近來房價不斷創新高，政府為維護居住正義，陸續推動各項打房政策，其中，以不動產移轉實價登錄，被公認最能有效降低房市成交價與量。民眾也票選實價登錄為最有效抑制房價的政策，但不少業界人士卻擔心，成本轉嫁與實價評斷將成隱憂。目前政府規劃是先落實「實價登錄」，後續再以「實價課稅」為目標進行相關稅制的改革，不過，高雄市政府地政局三民地政事務所日前在網路上刊登文章，指出「實價登錄，不實價課稅」，對打房而言，只是隔空騷癢，對降低成交「量」與「價」，實際效益不大。三民地政事務所指出，真正影響房地產交易量體的關鍵，在於增加炒作或非自用者的持有成本，如此，才能減少投機炒作風氣。而實價課稅的推行，或許能符合社會期待，及改善現行不動產成交案件資訊不對稱的情形，然政策之推行必有正反面的效果。實價登錄立意良善 仍需慎防負面效果，該所同時提出兩大質疑，一是持有成本的轉嫁，若要推行實價課稅，如無完善配套措施，房地產市場勢必陷入一陣混亂，實價課稅對持有者衝擊最大，持有者可能要繳更多的稅，如果轉嫁到土地價格上，建商必須花更多錢買地，房價因地價被墊高而跟著上揚，不但造成反效果，也折扣了政府打房的美意。二是實價如何評斷。對於實施前取得之房產，當初並沒有登錄實際取得成本，未來又該如何評斷實價？實施後取得之房產，政府擬依照區域成交行情，來評判實價，但每間房子的價值都不同，即便是同一棟大樓，也會因樓層、位置、屋況而不同，若用區域行情推估實價，並非全然公平。不少房地產業者，皆肯定實價登錄與實價課稅兩大措施之落實，但也同時呼籲政府需建制完善配套，否則未來如果沒有具公信力的審核機制，恐出現價格失真，反而混亂房地產市場。

 

三鐵共構 南港房價將補漲

【周承諺╱台北報導】全台最大新南港車站昨日正式啟用，南港站鐵路地下化後，是大台北地區繼台北、板橋車站的第3座三鐵共構站。觀察3車站近2年新成屋房價，板橋上漲最多達37%、台北車站27%、南港25%，不過業者分析，南港區日勝生捷運聯合開發案、大南港案等新建案醞釀中，看好南港房價有補漲空間。根據永慶房屋統計，目前三鐵共構的3車站中，以台北車站周邊新成屋均價最高，每坪66萬元，其次是新板地區每坪61萬元，近2年漲幅也最高，多達37%，而昨日啟用的南港車站，2年漲25%達每坪58.2萬元，房價與漲幅均為3站之末。新板行銷豪宅案，觀察三鐵共構周邊新建案，新板特區新案「東方富域」為大坪數豪宅，每坪開價高達100萬元；而台北車站周邊與南港站附近則以中大坪數為主，每坪開價56~80萬元不等。

永慶房屋研究發展室協理黃增福表示，目前3站房市鎖定的客群不同，新板特區豪宅案則鎖定台北市信義區、大安區客群，且推案鄰近新北市政府精華行政區，房價自然水漲船高。南港多換屋族群，台北車站、新南港站周邊以換屋族群為主，產品設計3~4房，例如南港區「首善」，規劃88坪，每坪開價約65~70萬元，該案專案經理黃建陞表示，目前已售3成，若未來銷售狀況良好，有機會調漲開價1成。 南港站潛力最佳，永慶房屋研究發展室資深研究員黃舒衛表示，板橋雖然房價高昂但腹地稀少，南港區尚有日勝生聯合開發案、與南港機場案等百億大案，加上地下化後的市民大道六至八段，將變成策略工業區，南港站為三大共構站中腹地最大，潛力最為看好。日勝生媒體跟投資關係室專員林瑋莉表示，日勝生捷運聯合開發案預計將在11月底取得建照，將在大選後推案，屆時開價應會帶動周邊房價。台北車站腹地少，台北車站周邊因腹地更少，難有新案帶動，目前僅有位於延平北路的「鼎高」，預計11月底開賣，每坪開價80萬元左右，規劃16、24、56坪，專案經理陳柱國表示，台北車站將來有雙子星計劃，未來國際商務旅客多，商業行為將更熱絡。

 

鄉林取得南京長江邊土地興建涵碧樓 規畫5年內在港掛牌

記者曹逸雯╱台北報導  鄉林集團大陸佈局計畫又再下一城，鄉林17日表示，已確定標下位於南京市建鄴區揚子江大道及漢中門大街口地塊，預計興建20層樓高的涵碧樓酒店，在2014年青奧會前投入營運，完工後可創造逾200億元的營收，鄉林集團董事長賴正鎰指出，由於青島已經動工，後續的成都、瀋陽和桂林也將在明年初陸續動工，集團規畫5年內在香港掛牌上市。鄉林集團所取得的地塊是位於南京市建鄴區河西中部濱江地區，佔地76畝，總建築面積15萬7千600平方公尺，以6.78億人民幣（約新台幣32.4億元）標下，由於該地在南京市中山路的中軸線上，緊臨揚子江大道口，與一旁綠博園相鄰，可擁有77公頃的綠地，又是南京市東西巷主軸線唯一面臨長江點的區域，是南京市未來發展的重心，規畫將興建20層樓高、300間頂級套房的涵碧樓酒店以及商業辦公大樓和酒店式公寓。賴正鎰表示，由於不少海外基金投資公司多次尋求合作機會，希望能一同進軍中國市場，經過審慎評估，未來將結合海外基金公司資金，在南京投入逾3億美元興建涵碧樓酒店，可規畫面積多達20萬平方公尺，預期完工後可創造逾200億元營收，對鄉林集團未來的長期佈局計畫將有極大的貢獻。鄉林集團很早就在大陸佈局，繼去年青島涵碧樓正式動工，預計在明年7月完工，現在又確定取得南京土地正式準備動工，陸續包括成都、瀋陽、桂林等城市也將在明年初陸續動工，目前還有天津、西安、張家口、武漢、重慶、廈門、揚州、上海、北京、蘇州、南寧、大連、昆明、深圳等30個城市正洽談開發計畫。賴正鎰指出，涵碧樓酒店開發計畫基本上都由一家定位為超星級的高端酒店，搭配周邊不動產項目，例如購物中心、精品百貨廣場、辦公大樓、酒店式公寓及住宅等綜合型不動產開發計畫，因為大陸項目持續順利推動，鄉林集團預計在3年內將達成營收成長3倍的目標，預計5年內將在香港掛牌上市。

房市急凍 房仲卻有增無減

（中央社記者馮昭台北22日電）在奢侈稅打房和歐美債危機下，大台北房地產交易急凍，房仲業家數卻還在增加。但房市量縮價不回，成交更困難，最近房仲業者強打廣告，在行銷上頻出新招，為的是強化品牌指名度。根據台北市地政處的買賣移轉棟數資料，今年7至9 月出現近年少見的連續3個月買賣交易皆低於4000棟的低迷狀況。中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，大台北房市房價看回不回，買賣雙方認知差距大，使成交困難度破錶，連代表房價鐵票的台北市大安區，最近也出現帶看10組客戶才有1組出價的「冷靜」市況。但是台北市不動產仲介公會統計，截至今年9月底，台北市房仲家數共有770家，比8月增加12家。內政部地政司統計也顯示，全台不動產經紀業備查家數仍持續上升，9月5351家，比8月增40家，僱用人數 3萬5220人，也比8月增加384人。科技廠接單縮水，開始放無薪假，但房仲業即使房市急凍，不僅今年不見家數減少，明年大品牌房仲將繼續招募新血，照樣拓點。甚至有房仲品牌以「一社區一小巢」為目標，擴大在地招募房仲經紀人，加強社區耕耘密度。房仲業者指出，在市況不好時，過去專作投資客或是知名度不高的單店最容易受衝擊，小型房仲往往會換個招牌加入大品牌，因此此時通常是市場重新洗牌的機會。有巢氏房屋總經理孫寶國指出，即使年初調漲加盟金，但加盟店今年成長速度快，很大的原因是，品牌效應和大品牌可提供的資源多。胡佩蘭表示，房屋交易並不是日常消費性購買，需要長時間累積品牌印象，並強化專業服務及值得信賴的訴求。所以也難怪即使房市冷颼颼，打開電視、廣播和網頁，三不五時就可看到各房仲品牌強打廣告，線上影音看屋、售後服務保證、iPad看屋。為強化品牌知名度與指名度，因此祭出各式行銷手段，希望鞏固賣方信心、博得買方傾心。

 

 

 

 

 

 

建商房仲忙卡位 台中12期重劃區

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】台中水湳經貿園區近來加快開發及招商動作，帶動周邊區域房市升溫，其中位於南側的12期重劃區，因擁有多項優勢，建商、房仲卡位最積極，已躍居台中當前最熱房市區。台中市政府預計下月初標售多筆12期抵費地，據了解，多家中部大型建商均已進行評估，市場預料將有一番激烈競標。由台中水湳機場重新規劃改造的水湳經貿園區，在今年初動工進行基礎建設後，月前透過戴德梁行展開積極招商，除在國內舉辦說明會外，也遠赴德國慕尼黑參展招商，下月中旬並將前往香港參加亞洲房地產「MIPIM」展銷大會。水湳經貿園區進度加快，讓周邊地區跟著走出奢侈稅陰影，特別是12期重劃區，目前區域內就有10個建案進行銷售，包括惠宇、大城、帝璟、瓏昇、新業、龍寶等中部知名建商均進場，推案熱度為目前台中之冠。信義房屋水湳經貿店長邱冠達表示，台中12期重劃區在奢侈稅後黑馬竄出，主要是擁有極佳的地理及交通條件。10分鐘可到高鐵烏日站，交通方面，12期鄰近中山高和中彰快速道路，10分鐘即可到達烏日高鐵站，至於地理條件，12期被水湳經貿園區、逢甲商圈、7期重劃區包圍，而這3個地區又被稱台中黃金三角。嘉磐建設董事長魏嘉銘表示，12期從去年中開始有推案，一開始一坪約18、9萬元，目前要價已來到25萬元上下。過去1年雖漲了不少，但和一旁7期重劃區推案多從每坪40萬元起跳比較，仍擁有明顯的比價效應，這是建商積極推案主因。目前區域內推案都表示銷售相當不錯，在當地推出透天產品的瓏昇建設副總施文謙表示，個案進場1個多月即有4成的銷售成績；另在區域推出大樓建案的帝璟建設行銷副總曾國樑說，目前來客量穩定成長，比台中其他地區表現好很多。地理位置佳 鄰七期、逢甲商圈，信義房屋逢甲12期店長林建志表示，目前12期重劃區內生活機能仍欠缺，目前除新建案外別無選擇，新建案預售開價每坪約25~32萬，為求生活便利性，許多人選擇在周邊購屋，如12期重劃區臨逢甲商圈一帶，臨水湳中清、經貿園區以東地區購屋等，自住並等待房價增值。

 

 

新四大主力 搶進店面

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】少了投資客，大台北房市陷入低潮，但店面市場在新四大主力搶進下，依舊生龍活虎，房仲業仍然一路喊多。新四大主力是，住宅投資客、原擁有店面並經營事業的店老闆，金融投資業人士以及新一波資金回流的台商。大台北房市自奢侈稅上路後，交易量一路下滑，近2、3個月，受股災影響，買氣更是清淡，台北市買賣移轉件數已連續3個月只有3千5、6百件，比過去幾年平均水準5000件，大減了7成以上，和今年年初比較，只剩一半。但店面還是強強滾。永慶房屋統計奢侈稅重創房市的今年第3季店面市場交易情況，台北市平均成交價每坪152萬元，新北市每坪78萬元，均創歷來新高。而且不僅價高，交易量也幾乎不受影響，以98年Q1交易量為基準指數100，台北市第3季指數達181，交易熱絡情況，為近3年來次高，僅略低於今年第1季。新北市第3季店面交易量也一樣呈現噴出，較上季大增25%，是今年以來買氣最旺的一季。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示，景氣看淡，但大台北店面仍舊升溫，主要有兩個關鍵因素。一，奢侈稅嚴厲對付住宅投資客，而住宅市場也因此出現盤整，迫使大筆資金轉進租金報酬率、價格較有支撐潛力的店面市場。第二，跌跌不休的全球股災，讓很多資產買方再度苦嘗金融投資工具的高風險，現在都急著找資金的避風港，再加上對於未來觀光、內需的成長期待，強化了店面的投資需求。鄭朝鶴表示，過去店面市場充斥投資客，但現在除了這些人依舊在物色好物件，還多了不少生力軍。像是住宅投資客轉進店面市場就不少，目前占店面市買方估計至少兩到三成。另一支生力軍是開店做生意的各行各業老闆，這些人對店面市場之旺盛，感受極明顯，好的店面租金高的嚇人，卻仍一店難求，讓他們紛紛把賺到錢用來買店面，一間做生意，另一間就用來收租兼置產。還有其他生面孔包括金融投資業人士、新一波回流台商等，他們購買店面，很大一部份都是被這次股災嚇到，決定購買店面保值避險。目前大台北店面詢問度最高仍是具有自由行題材的觀光夜市、百貨商圈、捷運商圈，不過即將通車的捷運周邊商圈近來也升溫不少，像是信義線、松山線、新莊線及環狀線都有人進場，特別是雙捷運交會站，買氣尤其旺。至於成交總價則以2~6000萬元的店面最多，主要是新手入門，還沒有獲利經驗，通常不太敢買一、兩億元以上的金店面，另外銀行緊縮貸款成數，店面現在至多只有五成，在貸款不易下，口袋不夠深的人也買不起高總價店面。鄭朝鶴表示，長期來看，不管是投資置產或是資金避險的需求，都讓店面市場很難寂寞。在「存店面」勝於「存錢」、「存股」的投資氣氛下，只要是具有合理投報率的店面，未來都有上調的期待空間，可以積極進場佈局。

追討黨產 交部勝訴 中廣板橋機室土地 值91至135億

〔記者林美芬╱台北報導〕中廣位在新北市板橋區民族路上的機室土地，約有五千四百坪，據當地房仲的估價，以容積三百計算，市值約每坪一百七十到二百五十萬元，總價值約九十一到一百三十五億元。價差如此之大，信義房屋及中信房屋都分析，主要是卡在現有土地使用分區是「機關用地」，存在能否變更成功的風險，也影響市值。中廣板橋機室土地為中廣大台北地區調幅廣播的重要發射機室，面積一七八五七平方公尺，約五千四百坪。信義房屋指出，現有土地使用分區是機關用地，容積二百五十，公告現值每坪二十八．九萬元，則總價值是十五億六千萬元左右，約是市值的三分之一，也就是一坪約九十萬元，市價約四十八億元；但在附近的宏和紡織從工業用地變更為住商混合之後，土地價值立即竄升到每坪一百五十萬元到一百七十萬元，市值以每坪一百七十萬元列計約是九十一億八千萬元。中信房屋估算方式則是從市場交易價格反推回去，機關用地價格約每坪一百七十萬元，未來變更一般是參考鄰近土地房價，再反推回去，約捐出三十七％，附近新案房價約是一坪六十萬到七十萬元，則地價約二百三十萬元到二百五十萬元一坪，價值更達到一百三十五億元。中信房屋指出，地產開發，土地越大價值越高，尤其板橋特區周遭，新近個案開價都在每坪七十萬元上下，還準備推每坪百萬豪宅，使板橋房價往上推高，中廣這塊土地達到五千四百坪，很有機會再造一個頂級豪宅。