信義房屋最大的對手、永慶房仲集團昨天表示，樂觀其成，希望一齊將房仲業的服務品質向上提升。內政部統計，至昨天為止，全國房仲店家總共4842家，以市占率來看，信義有351家、住商有368家，加起來約占15%；永慶集團則有814家，市占率約17%。至於去年營收，信義旗下直營店的營業額約94億元，永慶集團旗下直營店的營業額約70億元。房仲業品牌眾多，其實部分都「師出同源」。如永慶房仲集團旗下也有「有巢氏房屋」此另一品牌；台灣房屋也持有全國不動產40%的股權；「群義房屋」則是一群信義員工出來自行創業。
Sunday, May 29, 2011
營建股 打開飯店大門迎陸客
陸客自由行將於6月底上路，不僅觀光業者摩拳擦掌，營建業者也拚命延伸觸角，轉投資商場、飯店已不在少數。除了最早的鄉林 (5531)、遠雄 (5522)投資蓋五星級飯店涵碧樓、遠來飯店之外，積極跨足觀光市場的還有皇鼎 (5533)、太子 (2511)旗下的富信大飯店與W-Hotel陸續開幕，力麒(5512) 、日勝生 (2547)今年則是陸續買下舊飯店將重新改裝。冠德 (2520)是看好陸客來台自由行之後，消費金額將大幅增長，轉投資的環球購物中心持續有拓點計畫。受到國內觀光產業持續成長，以及國際會計準則 (IFRS)將上路等影響，上市櫃建商愈來愈重視多角化經營，以分散營運風險，看好陸客自由行所帶進的商機，以及經營商場、飯店所能帶來的穩健收益，紛紛跨足休閒不動產領域，當起包租公。皇鼎╱4家飯店等待開發，近期最積極的為皇鼎建設，該公司已規劃4家飯店的開發計畫，轉投資的「富信大飯店」是百分之百持股的子公司，首家富信大飯店將座落於內湖，並在本月開幕。未來並將採連鎖經營，包括台中店、汐止店與台南店將陸續開幕。太子╱W-Hotel住房率逾7成，太子旗下的W-Hotel同樣也是持股百分之百的子公司，該飯店以設計、創新、時尚品味切入市場，加上位於市府捷運站，享有地利之便，開幕以來住房率已來到7-8成、表現亮眼。看好休閒觀光產業在陸客自由行之後將更加蓬勃，太子與勤美 (1532)也宣布在台中日華金典酒店大樓規劃百貨商場，旗下的金典酒店陸客比重已來到40%，且去年營運大幅成長。力麒╱挺進日月潭、花蓮，力麒也是營建股中相當看好觀光休閒產業者。除了目前已在營運中的儷山林哲園八德館、日月潭一館之外，日月潭二館已在興建，明年可望加入營運，並已規劃三、四館，由於日月潭是陸客最愛的景點之一，受惠陸客自由行的效益大。力麒並持續擴大在著名景點的據點，包括買下墾丁的海悅飯店重新裝潢，並將挺進花蓮。而日勝生旗下的加賀屋北投國際溫泉飯店去年才開幕，日勝生今年就再買下旁邊的北投新秀閣飯店，未來可能規劃為宴會餐飲館。
永和大陳義胞都更地 上看260億
今年全台有多個大型開發案，新北市永和大陳義胞都更案的第1、2單元，將在後天（5月31日）決標，若順利標出，將是近5年首度由政府主導、招標成功的案例，若都更成功後，土地價值將逾260億元。另外，營建署今年第1個招商大案「台鐵高雄港站都更案」，招商延長收件期限至6月22日。大陳義胞社區位於新店溪旁，鄰近捷運萬大站，被視為發展水岸景觀住宅的好地點，全案佔地9.6公頃，其中公有土地面積達53％，住戶約1500戶。預計於後天決標，去年4月，大陳義胞社區都更案統一招商，20家領標廠商無人投標，營建署都更組官員說，一是業者不滿意價格，再者基地產權整合困難度高，才會招標不順。新北市府此次放寬條件，將大陳義胞規劃的7個單元（約9.6公頃）分開招標，這次僅開放2個單元（約2.9公頃）。承辦人員程靜如表示，都更成功後價值可望來到267億元，至少458戶民眾受惠，並於後天決標。高港站10家領標，今年1月底公告招商的高雄港站，3月已舉辦招商說明會。營建署都市更新組組長陳興隆表示，超過10家業者領標；其他開發案還有基隆火車站、南港調車場、台南運河星鑽。至於南港調車場，位於北市忠孝東路六段、近捷運昆陽站，面積達5.44公頃，將採合建分坪的方式進行開發，總投資金額達160億元。
12億港資 金門投資 攻金門觀光
大陸知名房地產開發商花樣年與國內業者泰偉合作，進行金門工商綜合開發案，主席潘軍昨（28）日表示，大陸文化消費蓬勃發展的黃金十年即將來臨，2012年第一季動工，2014年營運，迎接陸客開放自由行所帶來的商機。花樣年日前以每股111.43元，買下泰偉子公司泰偉開發35%股權，泰偉處分利益達7.1億元，貢獻每股稅後純益超過10元。花樣年也計劃來台發行TDR（台灣存託憑證），籌募12億元，尚未決定發行時間。花樣年主要業務為房產開發，近年投入飯店、旅遊業及文化區開發，與台灣企業密切合作，已與潤泰集團旗下潤福合作養生養老事業。潘軍此次來台，除與泰偉董事長楊南平洽談後續合作計畫，尋找台灣生態旅遊合作夥伴更是主要目的。潘軍認為，大陸旅客對於台灣興趣濃厚，去年經由金門來台旅遊大陸客達300萬人，現在廈門每年旅遊人次約2,600萬人，有一半人有意願來台旅遊，一年可望創造1,000萬人次旅遊。只要有旅客在金門停留，就可創造房間需求，不管是來台灣看電影，或買免稅商品，都很有吸引力。潘軍表示，與泰偉合作開發金門大型度假村，花樣年將負責引進大陸客戶，對大陸內地進行宣傳以及規劃適合大陸旅客的行程，泰偉則將負責開發以及法規溝通等。泰偉與花樣年的金門開發案初步以旅遊觀光做為規劃主軸，第一期約300個房間，全部共1, 300個房間，2012年第一季動工，2014年開始營運，待台灣博弈法通過後，潘軍表示，屆時金門發展賭場特區，投資額就是以百億元起跳。楊南平表示，泰偉與花樣年的合作為兩岸頭一件，現在是兩岸合作的重要契機，可望為台灣觀光產業帶來拋磚引玉的作用，未來雙方將合作開拓兩岸觀光以及博弈商機，雙方將在6月底和7月初簽訂合作協議。
奢侈稅上路 中古屋VS新成屋 形成搶客大戰
奢侈稅將自6月1日起正式施行，投資客逃命潮也即將終止，據指出，目前市場上已傳出有中古屋建案悄悄在出售價格上調漲1~2成，將奢侈稅轉嫁至房價的一部份，同時，建商看好6月後新成屋的銷售，也將傾巢而出，市場上預計會出現一波中古屋、新成屋的搶客大戰。 根據鄉林不動產研究室針對近期北部、中部建案看屋民眾進行的問卷調查發現，有高達8成6以上的民眾認為，還沒有售出的中古屋會將奢侈稅轉移給有意購屋民眾，使得原本資金不夠充裕的消費者有3成6第一優先考慮以購買中古屋為主，其次有3成左右選擇新成屋產品，僅有1成不到的自住戶會先考慮預售屋。鄉林不動產研究室也發現，奢侈稅在中古屋調漲價錢之後，每坪實際價格和新成屋落差已逐漸接近，例如鄉林位在台中市公益路上的兩個建案，最近就傳出從原本每坪19~20萬元，調漲到22~24萬元不等，甚至台中市還有部分南區、大里一帶的新成屋，因為空間設計新穎，加上具有房產保值性，從原本每坪13、14萬元，也傳出調漲5千到1萬元不等。鄉林集團董事長賴正鎰指出，奢侈稅讓房市不再有搶短線的投資客，有助於房市穩定，之前投資客炒作最多的台北市、新北市，短期內買賣成交量減少，中古屋為搶時間出售，房價出現明顯下修現象，連帶使整體購屋信心低落，民眾以為等一段時間就可以撿到便宜的房屋，但據他所知：「目前並沒有聽說有知名建商的新成屋降價求售。」賴正鎰表示，在五大都會區購屋的民眾，就是看好未來發展性，加上整體經濟情勢依然樂觀，且6月即將開放陸客自由行，以及政府積極招商，預計會有指標型的陸資企業在今年底前會到台灣投資設廠，將可帶來新的商機和工作機會。賴正鎰還指出，預估五都中的北市、新北市、台中市和高雄市都將率先受惠，尤其日前台北市商辦已傳出每坪破百萬元的天價，台中市在相關建設陸續啟動下，七期周邊和市政府所在的中港路沿線辦公大樓，也蘊釀調漲租金和售價；一般的住宅需求也將因知名企業進駐，而帶動一波房市新熱潮。
捷運松山線 發掘潛力屋
2011年 05月28日 捷運松山線預計於2013年12月完工通車，松山線西起西門站，東達松山站，沿線經過萬華區、大同區、中山區與松山區，8站中有4站為雙捷運站，可轉乘其他捷運線，末站松山站則可轉乘台鐵，周邊房價具上漲潛力。西門站 北門站 6年內大樓 38萬起，預計於2013年12月通車的捷運松山線，西段有西門站與北門站，分別隸屬萬華區與大同區，房價相對便宜，因周邊商業行為發達，多規劃中小坪數套房與住辦混合大樓，西門站周邊屋齡6年內大樓每坪38萬元起；北門站周邊20~30年大樓，每坪40萬元起。西門站位於萬華區西門町商圈，周邊商業行為發達，人潮與商家眾多，但受外界普遍把「萬華區」等同「出入複雜」的印象影響，使自住族群接受度不高，房價在台北市12行政區中也始終偏低。西門站套房較多，目前西門站周邊的購屋族，以西門町的商家與在地族群為主，步行5分鐘至西門站的範圍，多規劃套房產品，漢中街、峨眉街以北等路段，6年內套房，規劃16~20坪，公設比約33%，低樓層每坪38~42萬元，高樓層每坪45~50萬元，總價600~700萬元，適合預算有限的單身族。
適合一般家庭居住的中大坪數住宅，則多位於距離捷運西門站步行5~10分鐘的路段，如長沙街二段、貴陽街、桂林路、西寧南路等，25~30年大樓，規劃30~35坪，每坪38~42萬元；6年內大樓，規劃40~55坪，每坪46~50萬元。21世紀不動產台北萬華加盟店店長高國雄提醒，西門站周邊相當熱鬧，部分路段有商家營業時間晚、出入複雜等問題，建議可往近中華路一段與長沙街二段交界處尋屋，居住環境相對佳。北門站交通便利，北門站位於大同區鄭州路與塔城街口，永慶房屋捷運西門店資深店長曾重銘表示，北門站周邊生活機能好，交通又便利，未來有捷運線行經，鄰近台北車站、西門町與雙子星開發案，其中又以雙子星開發案最具優勢，利多可見，周邊房市未來看好。北門站周邊住宅集中在重慶北路一段、長安西路與延平北路一段，以住辦混合大樓為主，10年內大樓，每坪55~60萬元；10~20年大樓，每坪45~52萬元，套房總價700~800萬元。
未來2年 5捷運46新站通車
2012、2013年台北捷運網將爆炸性擴張，2年內預計通車5條路線，推案量大的精華區或郊區，分別吸引不同客層，屬房價低檔的末端站，更可逢低買進。明、後年是台北捷運網迅速擴張的2年，預計共有5條捷運路線通車，高達46個站點，其中有16個站都是可轉乘台鐵、高鐵或其他捷運線的站點，一旦通車串連後，未來捷運生活圈東及台鐵松山站、西可達高鐵桃園站，南來北往更加便利。許多未來具發展性的捷運站周邊，目前有不少新案推出，提早卡位，預約未來可享便捷交通的生活圈。捷運通車路線依序為2012年的新莊線、信義線、桃園機場線的高鐵桃園站至機場第一航廈站；2013通車的則有桃園機場線三重站至機場第一航廈站、松山線及土城線的永寧站至頂埔站。位北市精華地段且為轉乘站點的東門站、古亭站、中正紀念堂站周邊，新推案量大，尤其鄰近大安森林公園、金華國中小學區，新推案每坪單價多在100~150萬元，新成屋「臨沂雅典」、「建中一品」、「仁愛蔚里」皆位於靜巷；鄰近古亭站的預售案「泰然璞真」規劃90~140坪產品，預計7月公開。三重新莊林口案量大，走出北市，新北市的三重、新莊、林口受重劃區支撐，推案量大，皆強調增值潛力。三重新推案每坪多在42~55萬元，其中三重站屬新莊線、桃園機場線交會站，當中更規劃快速通過站，縮短通車時間，預售案「三千家」預計6月推出，規劃55~73坪產品；菜寮站有「冠德捷世」捷運共構案將公開。中信房屋三重重陽橋加盟店店長莊意輝指出，5年後新推案單價可能將上揚至60~70萬元，補漲潛力強。林口新市鎮一帶有長庚醫院站（A8)、林口站（A9)，未來除中山高速公路外，又多了項通勤的選擇，目前新推案行情多在27~38萬元。林口站預計由冠德建設（股票代號：2520）推共構大樓平價住宅，冠德建設業務部副總洪錦欽表示，277戶採20~37坪規劃，現正請領建照，預計於通車前半年成屋銷售。原名五工站的新北站，近新莊頭前、副都心重劃區，案量多，每坪單價58~70萬元，大坪數豪宅群聚，除指標案「鄉林淳青」外，近新北站的預售案「大謙」、「美學CEO」、「冠德鼎苑」，都預計6月公開。桃園機場線適通勤族，桃園機場線串聯高鐵桃園站與台北車站，使高鐵桃園站周邊也納入大台北捷運生活圈，目前青埔特區新案開價每坪多在21~26萬元，吸引不少通勤族在周邊覓屋，搭高鐵通勤至北市上班。配合青年優貸 可買西門三重中古屋，精華地段房價高，恐非首購族能負擔，購屋人可以財政部「青年首次購屋優惠貸款」搭配內政部「青年安心成家方案」、「整合住宅補貼資源實施方案」2選1使用，最高享720萬元低利貸款。換算貸款7~8成約可買總價900~1028萬元住宅，鎖定即將通車的捷運周邊，可選北市西門商圈、新北市三重、新莊一帶中古大樓，新屋可選桃園、林口、泰山、土城等地。將通車捷運線周邊，北市可至西門站附近如漢中街、峨眉街、內江街一帶找屋，不乏屋齡10年內套房大樓，總價400~1000萬元。想買新屋 鎖定桃園，璞園建築團隊副總張嘉生表示，逐捷運而居，郊區不僅便宜，也因大眾運輸縮短和市中心距離，效益比在北市精華區更明顯。三重、新莊中古大樓成交單價多在1、2字頭，三重末端的菜寮、三重站，中古大樓每坪22~28萬元，新莊地區中古大樓每坪17~29萬元。緊臨高鐵桃園站的青埔特區，新案開價多在21~26萬元，坪數42坪起，未來「快速列車」過了機場第一航廈站後，只停長庚醫院站、新北站，即達台北車站。