四大都會區 高雄店面比台北紅

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】陸客自由行確定擴大試點，將從目前的北京、上海、廈門，增加天津、重慶等共13個城市，預料將使各地店面投資市場加速發燒，根據房仲業統計，四大都會區中，投資人現對高雄店面最感興趣，點閱占比達4成，比北市還多出1成。 分析原因，主要是高雄的店面租金行情雖遠遠不如台北，但售價也便宜一大截，由於主要商圈店面投報率至少3.6%以上，有些透天店面甚至可達8.7%，因此受到投資人喜愛。好房網統計今年1~3月店面點閱率，包括北市、新北市、台中及高雄4個主要都會區當中，近3個月來點閱次數達2萬多人次，其中搜尋高雄店面次數多達8636次，占比達4成，高居主要都會區第一，北市以6417次、占比30%，排名第二。好房網表示，高雄店面爆紅，受到投資人高度關注，一來是奢侈稅上路後，住宅市場增值受限，具穩定租金收益的店面成為當紅炸子雞，二來大台北一線店面行情高漲，投報率多下降到2~3%，高雄熱鬧商圈則多仍有3.5%的投報水準。目前高雄新崛江商圈、漢神巨蛋商圈等仍是熱門的投資地段，不過「B級地段、A級潛力」的透天店面產品近來有後來居上趨勢，譬如鳳山區五甲商圈，由於人口密集且人潮穩定，透天店面身價扶搖直上，3年來房價已有18%的漲幅。 而儘管售價漲，但透天店面每戶租金行情也上升到8~12萬左右，換算成投資報酬率仍有5.8%~8.7%水準，也因此截至目前仍吸引許多口袋深的投資客在高雄地區「獵店」，其中又有3成買方是來台北。另外三民區建工商圈與大昌商圈店面也黑馬突起，投資報酬率至少3.6%起跳，最高可來到6.4%，旺盛買氣帶動當地店面行情上漲14~17%。

星展銀行祭40年房貸 低還款負擔饗首購族

.工商時報【何宗陶】想晉身有殼蝸牛？揮別無殼蝸牛夢魘？星展銀行針對購買自用住宅首購族，推出貸款期間最長達40年房貸專案，協助首購族大幅降低房貸戶月付款，以減輕每月沉重房貸負擔，估計每月本息負擔至少減1萬元以上。對許多年輕人來說，因擔心無法負荷每月房貸還款壓力，而對購屋行動裹足不前，根據內政部營建署近期公布2011年第4季住宅需求動向調查，台北市貸款負擔率約56.2％，等同於平均需要不吃不喝14.3年才買得起房子。星展銀行台灣區消費金融處長唐正峰指出，有別於傳統最長20年房貸，除可大幅降低每月月付金還款壓力，讓生活更有品質外，能負擔購房預算也可大幅提高。以貸款500萬元、貸款利率2％試算，貸款年限20年月付款約為新台幣25,294元；在相同貸款條件下，若貸款年限延長為40年，則月付款將大幅降低為新台幣15,141元，每月月付款可少繳約40％，總利息負擔可能因貸款年限不同而有差異。唐正峰指出，另外在相同貸款條件下，若以月付3萬元，貸款成數8成試算，貸款20年，能購買房屋總價約750萬元；符合銀行相關審核條件，若貸款年限拉長為40年，其房價預算可提高為1,250萬元，提高近70％。

 

「豪宅證書」出爐 元大柏悅略勝帝寶

中國時報【陳宥臻、王莫昀╱台北報導】被稱為「豪宅證書」的豪宅稅即將在5月1日開徵。根據稅捐單位公布的地段率推算，位於敦南商圈的「元大?悅」的稅率比「帝寶」高；但以漲幅來看，大直明水路的「輕井澤」，去年每戶約5萬左右的房屋稅，今年一舉跳升至23萬元，大漲4.6倍最多。20至30萬元的豪宅稅可能比豪宅管理費還便宜，也被房地產業界形容為台北市政府頒發的豪宅證書，如今可先從稅捐單位公布的地段率推估豪宅稅排名。至於那些社區符合豪宅條件，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，北市府以「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」等八個原則作為判斷基準，民眾在無法據此來判斷自己的住宅要不要負擔豪宅稅下，又不想等月底收到稅單才知道自己住的房子是不是豪宅，可憑房屋座落地址、身分證統一編號等資料，向房屋所在地的稅捐分處查詢。有關豪宅稅，台灣房屋智庫研究員劉怡蓉解釋，北市府針對評選的400棟、1萬400多戶中，於5月開徵的房屋稅加計課徵。台灣房屋智庫執行長邱太?表示，稅負最重的，推算會是位於敦化南路一段的「元大柏悅」，台北市將其所處地段的地段率拉高到300％，是北市有豪宅建築的地段，地段率最高的路段，比知名的仁愛路「帝寶」250％的地段率還高。若以168坪「帝寶」來算，住戶今年要交的房屋稅將從原本一戶約7.5萬元上升到30萬元左右，但「元大柏悅」同樣大小的房子，推算會到40萬元左右。大直地區房仲指出，中山區明水路480號至樂群三路「路段率」調升至200％，漲幅54％，為北市漲幅最兇的路段。因此，以明水路豪宅「輕井澤」為例，去年一戶房屋稅稅額約5萬元，今年依路段率調整為200％，及豪宅稅加計課徵，今年房屋稅恐繳23萬元。反觀一般住宅，若地段率也被調高，蘇啟榮指出，一戶市值2000萬元的中古電梯住宅，房屋稅通常不超過1萬元，而北市府也說今年房屋稅額僅增加數百至數千元不等，並不構成明顯負擔。

都更修法 李鴻源：強拆機制不宜刪

中廣新聞網 –（戎華儀報導）台北市文林苑都更案引發的爭議，內政部長李鴻源已經表示將在三個月內修法，預計行政院會在六個月內將修法草案送交立法院審議。對於修法是否要刪除強制拆遷的機制，李鴻源認為並不恰當，修法方向希望盡可能同時兼顧拆遷戶和公務員執法的權利。文林苑案引發外界對《都更條例》修法方向的討論，有人認為應該要拿掉強制拆除的機制，不過李鴻源認為並不恰當，內政部沒有預設立場，只能說希望能符合社會公平正義，照顧拆遷戶的權益，讓他們有充分表達意見的機會，併同時保障公務員執法的權力。李鴻源：『細節跟過程我們都必須要考量，你今天一下說都不能強制拆遷，事實上很多強制拆遷是因為建築物的安全，它不得不拆遷，那你要是把這東西全部都定死了，事實上你會讓這部法完全走不動，所以我們會非常審慎地來考量這件事情。』也有人批評《都更條例》是惡法，李鴻源倒是認為這樣的形容太過，公務員依法行政沒有錯，重點是整部法歷經七、八次修改，在時空背景改變下，確實須要檢討。至於已經在進行中的都更案，李鴻源說，不管大家喜歡不喜歡，《都更條例》已經運作多年，只要都更案沒有特別的爭議，建議繼續往前走，若須要強制執行的，只能建議地方政府審慎考量。

 

賴正鎰：利空夾擊 房市罩陰霾

【經濟日報╱記者李至和╱台北報導】329房市重頭戲剛登場，近期房市一連爆發土地資本利得列入稅改、文林苑都更案事件等議題，讓國內房市又蒙陰影。鄉林集團董事長賴正鎰昨（1）日說，不論是課稅議題或是都更負面事件，不僅國內房市將受影響，國內經濟與投資環境也恐受創。針對文林苑強拆事件，賴正鎰表示，政府部門依法行事，需要有魄力，都市更新本來就會遇到很多問題，若沒有公權力介入，要完成都更的難度太高，非光靠建商就能達成，即使未來政府修法，也應多考量各方意見。賴正鎰說，若政府不能貫徹依法行政的態度，都更美夢恐怕破碎，對建商、住戶與政府造成三輸局面。針對財政部財政健全小組日前決議將證券、土地等資本利得稅列為稅改首波議題，賴正鎰說，政府在大選後就祭增稅手段，造成消費信心薄弱、觀望，為了要擴充國庫只會用增稅手段，這樣做只是開倒車，對改善國內經濟沒有幫助。賴正鎰說，政府原有的租稅制度已讓海外資金回流投資台灣，有穩定經濟之效，像是遺贈稅降低為10%、營所稅降低到17%等，尤其是世界各國都在降稅，提高國際競爭力，吸引國際人才或企業去投資，若現在又反過來想要增加課稅名目，想提高稅收，不利增加經濟發展與國際競爭力。他認為，政府應給企業安心經營的環境，不要一天到晚只想提高稅收或增稅，若恢復增證所稅，對穩定經濟無效，反而嚇跑投資企業主，影響股市，對房市也不利。

 

7成民眾：買厝等增值至少6年

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】即使部分地區房價近半年回軟，但油價蠢蠢欲動，民眾對通膨預期漸升，買房抗通膨的聲音再現，根據調查，目前買房等增值，7成民眾認為至少要等6年。東森房屋於3月中統計「靠屋翻身」網路問卷調查，共回收2,266分有效問卷，透過交叉分析發現，7成網友認為需要持有6年以上，3成認為1~5年就能達到理想增值幅度，但還是有1成6民眾認為可在5年內可上漲逾2成。據東森房屋不動產趨勢中心統計，從96~100年的5年間，五都房價每年都維持7~25％增幅，但100年後因奢侈稅因素，使得年度增值幅度趨緩。若就民國96~100年增幅來看，台北市平均每坪房價從28.4萬元漲到51.5萬元，漲幅達81％；新北市也從17.4萬元到28.7萬元，包括中南部地區房價也都呈現漲勢，顯見房屋長期持有的確有增值效果。東森房屋副總經理黃淑苓表示，房屋增值的高績效並非短期持有可以達到，其實在該網路調查結果即可看出，多數的民眾都認為不動產應長期持有才能達到合理的增值效果。正常狀況下，大台北都會地區房產如長期持有10年以上，增值幅度應可在2~4成以上。台灣房屋智庫執行長邱太（火宣）表示，今年底前，房價再上漲的力可能有限，主要是財政部擬推動資本利得課稅，實施「不動產實價課稅，奢侈稅退場」，明顯可看出政府對房市的態度。此外，現在持有不動產持有成本大幅提高，如地價稅、房屋稅，有些路段今年的房屋稅就比去年高很多，如一些知名豪宅過去只要交5、6萬元，今年則大幅跳升至20多萬元以上，土增稅、契稅也都明顯調升，因此儘管近期房市成交量轉熱，房價卻不太可能會立即大幅上揚。

海砂屋賣家 判還1350萬和利息

〔記者楊國文╱台北報導〕住在馬英九總統住家附近的興隆路三段陳姓屋主，被女買家指控故意隱瞞海砂屋賣屋，要求解約返還屋款，陳男否認，但房仲和代書跳出來指屋主未說實話，高等法院審理判定，陳男須返還屋款1350萬元並加計利息。房仲代書 指原屋主說謊，易姓婦人主張，96年11月和陳姓屋主簽訂買賣契約，以1350萬購買陳男的北市興隆路三段房屋，簽約和點交時，陳男夫婦保證不是海砂屋，但交屋後她打開輕鋼架天花板，發現有水泥塊剝落、鋼筋裸露，且樑柱主筋、頂版鋼筋也有多處鏽蝕裂開，送請鑑定發覺，氯離子含量高達1.386公斤╱立方公尺，超出標準0.6公斤╱立方公尺一倍多，顯然是重大瑕疵的海砂屋。陳男辯稱，沒有欺騙易婦，因為他不懂房屋現況說明欄所指的「輻射氯離子」選項指的是「輻射」和「氯離子」2種檢測，才會只提出輻射檢測報告。陳男並說，氯離子檢測報告只是附屬契約，應該未達到解約的地步。高等法院傳訊房仲人員、代書作證；房仲人員證稱，受委託出面的陳妻，清楚知道氯離子含量檢測和輻射檢測是兩種不同的檢測，也在現況說明書中勾選曾做過氯離子含量檢測報告，但未依承諾補給報告。代書證稱，雙方約定屋主要補齊氯離子檢測報告，他才會在買賣契約特約事項中加註。高等法院依台灣省土木技師公會鑑定，認陳姓屋主明知有海砂屋的瑕疵，故意不告知，判決返還購屋款並加計利息，但駁回賠償違約金的請求，全案可上訴。