美國房價跌至9年來最低點 專家稱可能會繼續下跌

最近，標準普爾公司公佈的最新房價數據顯示，美國房價今年第一季度再次跌至金融危機以來的最低水準，房地產市場狀況仍未見顯著好轉。美國輿論普遍認為，美國房地產市場依然處在最黑暗的時刻。本網連線了中國國際廣播電臺駐美國記者王姍姍，介紹有關美國房地產市場的情況。有人說美國房地產市場現在處在最黑暗的時刻，那麼根據你在美國的感受，現在美國的房地產市場到底有多黑暗呢？記者：我認為可以用“暗無天日”來形容，跌得人心驚肉跳。標準普爾公司公佈的最新房價數據顯示，美國房價今年第一季度再次跌至金融危機以來的最低水準，從全國範圍來看，房屋價格已經回到2002年中的水準，也就是9年來的最低點。美國全國房價指數繼去年第四季度下跌3.6％後，今年第一季度再度環比下滑4.2％。倫敦經濟諮詢公司資本經濟公佈的數據顯示，目前美國房價下跌的速度比大蕭條時期還要快，房價與2006年、2007年峰值時相比下挫近33％。這種衰退程度幾十年來前所未見。上世紀70年代以來，美國房地產市場經歷過兩次較大規模的衰退，其中1979至1982年期間房價下滑了14％，1988年至1995年間下滑了6％，但與現在相比可以說是“小巫見大巫”。這是全國的總體情況。其次，房價的地區差異很大。有些地區房價跌幅達到平均值的兩倍甚至三倍，在南部佐治亞州亞特蘭大、北部底特律、西部拉斯維加斯等地區，房價已經跌到了2000年1月的水準，也就是11年前的水準。在一片陰雲之中唯一的亮點就是我所在的首都華盛頓地區，房價第一季度回升了4.3％，此外加州洛杉磯地區房價雖然下降但降幅只有1.7％。即便華盛頓地區房價一隻獨秀，仍然掩蓋不了整體的頹勢。在我住的小區，賣房的廣告牌可以說“三步一崗、五步一哨”，不少人急於出手，而且廣告牌做得越來越煽情，有的寫著“寶貝兒，下車來看看吧”，“別猶豫，一定要進來看看”等等，各出奇招吸引潛在的買家。主持人：據我們所知，自金融危機以來美國的房價並不是一直在下跌，其間也曾有過價格回升的時候，那麼為什麼現在又出現了掉頭深跌的情況呢？記者：美國的房價大勢是，自2007年房市泡沫破滅後，跌勢一發不可收拾，在2009年初降至谷底。2009年和2010年房價一度回升，所以現在的下跌被美國媒體稱為“二次探底”。去年的回升是在政策刺激下的虛假回升，因為當時政府出臺了刺激購房的首次購房稅收優惠政策，第一次購房者2008年買房可以獲得7500美元的減稅，2009年可以獲得8000美元的減稅。大部分地區房屋首付並不高，近萬美元的減稅政策對初次購房者來說吸引力是很大的，房價曾連續數月實現上漲。不過，在2010年4月政策逐步退出後，美國房地產市場再度顯露疲態，房價也急轉直下。現在房價持續下跌主要有兩個原因，一是房屋存量太大，二是需求疲弱。首先在供給方面，房屋存量大幅超出了正常水準，預計這些房屋全部出清至少需要9個月，遠遠高於5個月存量的正常水準。其次在需求方面，經濟復蘇力度不足，一季度國內生產總值增速僅為1.8％，失業率仍在9％的水準上下徘徊，這抑制了消費者對住房的需求。兩者相互作用，形成一個難以解圍的“怪圈”。主持人：那麼根據你目前了解的情況，如今房價的“二次探底”是否已經見底？什麼時候會出現價格回升的跡象呢？記者：對於絕大多數美國人來說，壞消息很可能還會不斷湧來。房地產專家預計，房價很可能繼續下滑，短期很難走上復蘇軌道。標普公司凱斯－席勒指數委員會主席大衛布�澤表示，最新報告證實全美房價正在經歷二次探底，房價仍在下行週期中，且沒有任何緩和跡象。不過專家也說，房價繼續下跌的空間有限，房地產市場並沒有陷入絕境，要對未來有信心。業內人士的保守預計是房價今年下半年將見底，3至8年應該可以回復到金融危機前的水準。不過，準確的預測誰也說不好，從歷史上來看，大蕭條時期美國房價從最高點到最低點的跌幅約為31％，比這一輪到目前為止的33％稍好一點，且房價恢復到正常水準花費了將近20年。專家給人們的忠告就是兩個字，挺住，但凡堅持得下去就不要急於賣房，因為此時出售無異於割肉，更糟糕的是即便想割肉都很難找到下家。現在是買方的好時機，但是在美國，現在有這個閒錢的人並不多。

主持人：房價對於一個國家的經濟有著非常重要的影響，那麼房價的下跌會對美國經濟的復蘇造成多大的影響呢？記者：判斷美國經濟是否全面復蘇主要看二大指標：一是房價指數；二是失業率。房價泡沫吹得越大，破滅後對經濟和金融造成的危害則更大。迄今為止，2010年美國有157家銀行因次貸危機倒閉，2011年至今已有43家倒閉。美國經濟的前景不容樂觀，第一季度國內生產總值增速僅為1.8％。受此影響，1號美股和油價出現了罕見的大跌，出於避險的考慮，金價和美元雙雙反彈。美國勞工部最新的數據顯示，4月份失業率仍高達9％。人們財富大幅縮水，房地產市場二次探底使30％的房主陷入負資產的困境，工作也難找，因此收入和儲蓄的增加步伐非常緩慢，自然導致消費疲軟。數據顯示，普通民眾3月份收入只增長了0.4％，個人消費也只增長了0.4％。分析人士擔憂的是，美國經濟依然有再度探底的可能，這也加大了美聯儲出臺第三輪量化寬鬆政策的可能性。不過，市場人士普遍預計，美聯儲不會將推高房價作為目標，只會考慮避免房價進一步下跌。

 

商用不動產多頭走向至少維持3年

奢侈稅正式實施，中華徵信所總編輯劉任表示，觀察台灣房地產市場變化，在非自用市場的投資方面，他認為，由於內需產業起飛與陸客自由行可望在6月底落實，台灣商用不動產的多頭行情將維持3年以上不變，因此營建業者逐步加重商辦推案比例，在調整產品組合、經營策略，今年表現可望仍維持高檔水準。中華徵信所總編輯劉任表示，自用住宅部份，過度高漲的房價將逐漸出現抑制。在非自用市場的投資方面，由於內需產業起飛與陸客自由行可望在6月底落實等利多題材加持，商用不動產的多頭行情將維持3年以上不變。奢侈稅正式實施，中華徵信所總編輯劉任表示，觀察台灣房地產市場變化，在自用住宅部份，過度高漲的房價將逐漸出現抑制。至於在非自用市場的投資方面，他認為，由於內需產業起飛與陸客自由行可望在6月底落實，台灣商用不動產的多頭行情將維持3年以上不變。部分房價誇張地區已回檔修正2成，劉任表示，以亞洲地區而言，台灣市中心的房價與香港、日本東京相比，並不算是非常高，但由於通膨壓力影響以及購買力並未提升，升斗小民要購買自用住宅相對吃力，此次政策自規劃、草案通過已對於部分房價過於誇張的地區，產生約2成的修正，並穩健台灣房地產發展，減少短期炒作與投機行為。面對外界詢問奢侈稅實施後，投資客、營建業受影響的程度？他表示，在非自用市場的投資方面，由於內需產業起飛與陸客自由行可望在6月底落實，考量觀光休閒帶動的龐大商機，台灣商用不動產市場的多頭行情將維持3年以上不變。商辦沒有打房陰影 建商逐步拉高推案比重，營建業者今年下半年表現部分，他則認為，商辦市場沒有打房陰影，已觀察到交易熱度維持在高檔，因此建商逐步拉高商辦推案比重，如長虹(5534-TW)、遠雄(5522-TW)、華固(2548-TW)等今年都已推出指標大案，因此營建業者在調整產品組合、經營策略，今年表現可望仍維持高檔水準。全台企業經營績效排名前4名由建商包辦，中華徵信所統計2011年全台企業經營績效排名，綜合8項財務指標(營收淨額、純益率、營收成長率、稅後純益、淨值、資產、淨值報酬率和資產報酬率)，企業經營績效由4大建商一口氣囊括前4名，依名次順序為遠揚建設、長虹建設和日勝生(2547-TW)以及興富發(2542-TW)建設。

新北市議員李婉鈺大直套房 法拍低價標出

新北市議員李婉鈺因為債務糾紛，她位於台北市大直的「皇普河畔」套房被聲請拍賣，台北地院昨天拍賣，由法拍界知名的蔡姓男子以1039萬多元得標。李婉鈺4年前向銀行貸款2600萬元，建商林承祺幫她作保，林承祺另匯350萬元給她，之後兩人鬧翻；法院認為，李婉鈺無法證明錢是林「贈與」，判決李女敗訴確定。李婉鈺另透過林承祺向楊文奇借款300萬元，林、楊向法院聲請拍賣李婉鈺的房產。台北地院昨天拍賣的「皇普河畔」，位於大直明水路豪宅區，屋齡15年，總坪數約24坪，底價960萬元；有4人競標，最後由法拍界以投資精華路段聞名的蔡姓男子得標。房仲業認為，在奢侈稅甫上路之際，這個得標價遠低於市價行情，標得很漂亮。

遠雄若未履約 議會通過：巨蛋改公園

「大巨蛋」環評在上周有條件通過，但市議員林奕華昨在市議會提案通過，要求若遠雄於7月2日前仍無法取得建照，市府應無條件解約，並將預定地「松山菸廠」改作為台北市第2座森林公園。市府發言人張其強表示，大巨蛋須依環評決議改正，市府絕不會護航，除非遠雄無法順利取得建照或有自己考量，市府相關局處才有其他作法。林奕華主張，遠雄若無法依合約期限於7月2日前取得建照與融資契約，市府已可無償解約：且遠雄送審的投資計畫書，也非原始投標版本，違反採購法與促參法之規定。遠雄集團透過支持大巨蛋的市議員林瑞圖表示，遠雄集團董事長趙藤雄對市議會的決議表示尊重，但堅持將大巨蛋蓋起來，即使量體被大砍超過17%，共少了1萬3500坪的樓地板面積，大巨蛋也一定會蓋，最快下周就會送交北市府審查建照。林瑞圖說，他將在下周公布大巨蛋的3D模擬示意圖，讓全民先了解大巨蛋落成後的面貌。

 

定居大台北挑精華地段、便宜房價

HouseFun傳媒中心地產召集人李建興表示，奢侈稅正式上路後，正是首購族進場的好時機。李建興表示，面對越來越高的房價，很多人雖然嚮往住在台北市，卻是感嘆「買不起」，其實若能打破部份迷思，挑對地段，掛著精華行政區的門牌，享受高品質的生活機能，還是能買到便宜好屋。李建興表示，奢侈稅正式上路後，正是首購族進場的好時機：1.自住客，隨時都可以買屋，與房市景不景氣無關。2.目前奢侈稅的實際課稅流程，財政部及相關單位尚未釋出最終版的技術作法，當下是最佳買屋期。3.從立法定案後，近期看屋成交人潮又開始大幅成長，其中以永慶房仲網公布的首購成長29%可看出端倪。4.首購屋，貸款不會被限縮，反而政府釋出不少銀貸利多。5.存小屋換大屋，比慢慢存錢的財富累積速度快很多。6.高通膨危機下，房價長期上揚，越早買越好。7.比起其他金融商品，例如股票基金等，投資好地段的房地產，風險顯得相對低。若是投資店面，報酬也比定存高很多。8.綜觀亞洲一級城市，例如香港、上海、北京等房產價格，台北房價顯得親民，且投資環境更低風險。李建興表示，如果找到如行政區域交界處或離市區遠一點，每坪價差至少超過20萬。例如大安區今年4月的平均單價為76.9萬，但和平東路三段區域，鄰近捷運麟光站，又連接基隆路，可以快速到達信義計畫區，每坪平均單價不到57萬；還有富陽街週邊，位處捷運麟光站、六張犁站之間，交通便利，商圈生活機能完善，每坪平均單價卻只要43萬出頭。李建興表示，選好地段後，再來就是如何存錢買房，本期好房誌就指出，首購族其實只要經過規畫，會發現買屋沒有想像中那麼難。薪水高者，貨款能力高，可以挑選的房子範圍更大；薪水不高者，即使月薪3萬元，夫妻兩人假如收入合計可達6至7萬元，每個月房貸規畫在3萬元至3.5萬元以下，則可以貸款額約在600萬元至700萬元之間，還是可以買總價800萬元至1,000萬元左右的房子。

 

奢侈稅上路╱最後一夜 簽約爆滿

奢侈稅今天上路，房仲業者估算實際受影響的房子大約有16萬戶，房仲業者說，為免被課重稅，早在一周前房市就出現簽約潮，昨晚「最後一夜」更是達到高峰，不少店頭都是挑燈夜戰，有經紀人一個晚上就簽了八、九戶。由於受影響的規模相當可觀，房仲業說，從5月第三周起，簽約潮已浮現，上周末、也就是奢侈稅前最後一個周末更是明顯，包括信義、台灣、永慶房屋都是全員加班趕簽約。昨天是奢侈稅實施前受影響物件最後簽約機會，永慶房屋表示，負責簽約的人員幾乎從早簽到晚，信義房屋說，上個周末簽約數比5月第一周多出六成，昨天更是預約大爆滿，北中南簽約中心都簽到午夜12點最後一刻才收工。未來奢侈稅以持有僅一到兩年內即出售的房子為課稅對象，依內政部統計月報來推算，受此限制的房子，全台約有80萬戶 (98年6月~100年4月買賣移轉總件數)，其中近一年內過戶的房子，則約有37.6萬戶。房仲業者說，上述數據是最大值，其中還要扣掉一年內多次移轉的物件。依過去經驗，兩年出售的物件占總交易量約兩成，以此來推算，實際受影響的房子大約有16萬戶。不過相對於直營體系搶簽約盛況，不少一般加盟店昨天並沒有特別感受到簽約熱潮。業者表示，主要是奢侈稅以「簽約日」來計算日期，即便這兩天簽約，簽約日也可以寫成5月31 日，因此很多屋主並不急著在昨天完成簽約。台灣房屋發言人說，簽約不同於過戶登記，確實可以「調整」日期以躲避奢侈稅，但也得擔負被查到的風險。為此大品牌房仲都嚴格要求業務人員今起不得更改簽約日期，以免日後買賣雙方發生糾紛，仲介人員也被捲入，這是大型連鎖品牌近期都出現簽約潮的主因。

力麒建設佈局觀光飯店 將申請上市

陸客自由行即將開放，除了觀光、旅遊業吃到這個大餅外，也有多家營建公司開始深耕飯店、百貨事業，目前在觀光業著墨最深的就屬力麒建設（5512），力麒董事長郭淑珍表示，力麒佈局觀光飯店已遍及台灣北、中、南、東，等日月潭哲園四館興建完成，就達成經濟規模，未來不排除讓觀光事業體申請掛牌上市。郭淑珍指出，力麒轉投資持股45%的哲園，目前旗下已經營運的飯店、旅館包括有日月潭哲園一館、台北市八德路哲園，以及5月底才正式營運的墾丁哲園，而明年3月，還會有日月潭哲園二館及花蓮火車站附近改建中的花蓮哲園飯店，另外日月潭哲園三館正在都審中，最大的四館規劃為五星級飯店，將有400間房間，所以未來哲園將有7家旅館，房間數多達890間，達到一定的經濟規模。郭淑珍還說，除了這些據點外，公司內部也在評估到嘉義、台南等地繼續尋找好的標的，未來幾年還是會持續擴張觀光事業版圖；法人評估，如果力麒7家旅館都正式營運後，一年觀光事業營收將達15億元，以力麒擁有哲園45%持股，每年貢獻力麒獲利1.2億元以上。另外，力麒也是不折不扣的水資源概念股，郭淑珍指出，轉投資的BOT公司楠梓綠山林，是全國第一個以BOT模式興建下水道工程的民間特許公司，力麒持股100%，現在每年貢獻力麒6億元營收，獲利2億元；另外還有同質性的羅東東山林公司，目前第一期計畫一年也可貢獻力麒1.2億元營收，獲利3,700萬元，現在力麒正加速推動二期計畫，估計明年底完工，將使東山林貢獻公司收益倍增。郭淑珍表示，未來力麒不論是觀光事業還是水資源事業，都是每年可以有穩定收入的事業體，因此公司計畫將兩個事業體分割出來，朝上市櫃掛牌邁進。