觀望意味濃厚 奢侈稅打房 網路搜屋卻成長

新頭殼 newtalk 2011.04.19 黃沛云/台北報導自立法院通過奢侈稅以來，房仲業者發現，房市成交量雖明顯下滑，但網路看屋瀏覽數卻逐月增加；其中，以20~30的坪數，總價在500~800萬的產品最受網友青睞。奢侈稅於15日通過，中信房屋根據當周周末(4/16、4/17日)看屋組數觀察，「來店」與「來電」數萎縮2~4成。但從中信房屋官網物件瀏覽數統計分析，自2011年1月以來，網路看屋瀏覽數逐月增加，4月份全國網路物件瀏覽數，相較於2月，成長近38個百分點。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，網路搜尋物件已成為現代人買房子的必備工具之一，隨著各種功能如：720度、行政區、地圖等獲得資訊的方式，進入實體看屋前，往往先透過網路搜尋。雖然奢侈稅的大刀正揮，但從網路物件的瀏覽數來看，仍可見買方等待與期待的端倪。根據中信房屋提供資料顯示，近期以20~30的坪數最受網友青睞，30~40坪居次。就價位而言，以500~800萬總價的產品為最高，有10萬6000多人次點選，350~500萬次之，2000萬以上高總價的產品，則位居第五。江龍名據此判斷，中高層收入者值得密切注意，在奢侈稅的打房下，並未讓有自住或長期持有理財型族群怯步，反而伺機進場的意味更濃。中信房屋江龍名指出，目前買賣雙方呈現一種價格認知的拉鋸戰。新北市在3月底買氣漸漸回溫，成交量體回復的速度遠優於北市，已逐步走出奢侈稅的適應期。

奢侈稅發威 屋主急出場 2成獲利了結

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 奢侈稅議題拋出屆滿一個月，一項房仲最新調查顯示，現階段賣方急於獲利了結，但同時置產型買方也轉趨積極。永慶房仲集團今天公布北市及新北市成屋市場成交背景統計，現階段賣方「獲利了結」動機，佔成交比重直逼2成，較2年前高出近一成，佔成交比重更創歷年新高。永慶房仲集團研展室協理黃增福分析，此一結果顯示，自去年中以來，由央行領頭的打炒房行動作，在財政部接手祭出「奢侈稅」手段，成效確已展現，屋主信心開始鬆動。他指出，特別是奢侈稅針對房屋或土地所有權一年內移轉時，按銷售價課徵10~15%的高額稅率，大大打擊市場信心，先前靠低利率大玩財務槓桿的房市投機客，更是首當其衝，急於將手邊存貨出清換回現金。永慶預估，奢侈稅上路後，隨著房市炒作空間大幅降低，房價回軟修正機會也大，先前過度炒作、漲幅最大的預售屋市場，預期更將陷入盤整。「資產配置」動機比重創新高賣方急著獲利了結，但另統計成交物件的買方動機也發現，屬長期持有的「資產配置」動機，佔成交比重也同步走高，以台北市、北市郊區及新北市來區分，占比分達30%、26%、29%，大台北整體平均逼近3成，也創近年來的新高。此一結果顯示在兩岸經貿長線利多支撐下，願長線願意持有不動產的人士，正趁這波打房利空，逢低進場，其中北市中心精華地段因可望受惠回流的海外資金，更是受到資產配置族的喜愛，佔成交比重高達3成。不過，黃增福也指出，由於買賣方對於價格認知有不少差異，雖然資產配置族有進場意願，但短期內市場量縮狀況將無法避免，現階段唯有價格適合、條件好的房子，買方才有意願承接。

遠雄疑似養地炒房 遭政府約談

遠雄疑似養地炒房 遭政府約談 記者黃宣弼／專訪 政府打房正烈，遠雄企業團成為第一家因標地被政府約談，要求不准再買地的企業，遠雄董事長趙藤雄大聲喊冤，指遠雄從沒有養地炒房，只想在有生之年，多做好事。資金運用 完全合法，就在政府祭出奢侈稅打房的高峰期，新北市標售新莊副都心土地，引發各界側目，遠雄以前次標價格的七五折標得土地，趙藤雄說，其實是意外得標，本來以為前次標價是每坪232萬元，結果出標價打個七五折，以每坪約173萬及183萬左右，總價122.8億元標得近7000坪土地，誰知道會得標，而且，早在今年1月底，遠雄人壽董事會就決定標購土地，當時並沒有奢侈稅的打房政策，並不是臨時起意的作法，更何況資金也是合法運用。趙藤雄說，雖然遠雄人壽持有的不動產，離金管會對人壽公司的30%上限還不到一半，於法並無問題，但既然主管機關已開口要求，用社會觀感來勸說，遠雄人壽會全力配合，往後暫不會再購地，而原先購入的建地，也將依法令規定的時程進行開發，人壽其餘資金將暫存銀行。暫時不會再買地，遠雄人壽暫時不會再買地，但遠雄建設方面，將依原規劃今年推案時間表進行市場推案，預定在5-8月間每月都有建案推出，視市場節奏及銷售狀況逐一調整每個個案的銷售金額及規模。趙藤雄喊冤，很多人都覺得遠雄在三峽、林口造鎮，是炒高當地房價的元凶，但趙藤雄說，這真是很無辜的誤解，政府造鎮30多年沒有成功過，遠雄當年接受台北縣政府的請託，進場開發，不斷的開拓新的資源及內容，才使得造鎮得以成功，而遠雄剛開始在這兩個區域推案的時候，一坪才開價10萬多元，這些年下來房價溫和成長，到了去年，一萬戶全數完銷，每坪也才漲到20多萬。趙藤雄指出，當遠雄撤出之後，同業開始大幅度提高房價，林口甚至開到每坪40萬元，這根本與遠雄毫無關係，話鋒一轉，他認為建築同業要自我管理，「不要那麼過分」，惡意炒作房價對大家都沒好處，而事實上，買到遠雄房子的購屋客，也是人人賺錢，主要是遠雄在訂價的同時，都會思考留給客戶一個利潤空間。那遠雄個案銷售情況如何？趙藤雄說，從農曆年後，遠雄賣了300戶房子，雖然遇到奢侈稅的衝擊，但也只有一戶是因為客戶家中有突發狀況才退訂，代表遠雄的產品並非投機客的標的，除了自住客外，就算是投資置產型客戶，也是長期持有；而遠雄也訂定內規，要求所有客戶簽約承諾一年內不轉賣，並以不二價的銷售方式，讓銷售資訊更透明。對於市況，趙藤雄說，從奢侈稅公布以來，市場買氣萎縮約8成，成交速度減緩很多，但最近情況有轉好，4月初買氣約恢復至原本的3、4成左右，逐步回穩當中。奢侈稅將上路，趙藤雄期待奢侈稅愈早上路愈好，可讓市場趨於穩定；即使如此，趙藤雄還是忍不住的說，奢侈稅並未規劃落日條款，長期實施，恐對房地產產業的上、中、下游都會有衝擊，也會影響整體經濟的發展，政府要多加注意。

奢侈稅三讀，買屋人潮回流

奢侈稅三讀，買屋人潮回流 2011-04-18 【時報-台北電】         奢侈稅草案上周五在立法院完成三讀後，首次周末假日的房市，馬上呈現買氣大回籠的慶祝行情，不論預售屋或中古屋市場，看屋的數量約增加3成，房地產業者認為「最壞的時候已過去」，置產型客戶開始進場挑貨；本周「平均地權條例」可望進一步修正部份條文，明訂實價登記制度，納入法源，被視為讓奢侈稅更週延的配套之一，也可望陸續明朗化。鄉林建設董事長賴正鎰表示，奢侈稅上周完成立法，意味著市場最壞的時機已過去。以鄉林在新北市新莊副都心的「鄉林淳青」，這3天的來人和成交量就明顯增加；難得的是該案和遠雄「海德公園」一樣，都採「不二價」，且鄉林所有個案都要求客戶不能在交屋前2至3年施工期轉手給第三人，也不接受客戶在預售未交屋之前換約，因為這種短線炒房客，鄉林並不歡迎。在開賣的另一指標案遠雄「海德公園」，一樣採不二價，第一期每坪平均開價約55萬元至60萬元，總銷共約80億元，農曆大年初一正式 推出迄今，即使有政策打炒房，市場急凍，但海德公園卻惦惦呷三碗公，目前已快完銷；第二期約100億元，預計5月初正式推出。遠雄房屋和遠雄人壽行銷副總經理張麗蓉表示，昨天和前天周末假日「海德公園」第一期也發現來人量又明顯增加，但客戶觀望房價還有議價空間，希望撿到便宜的期待，依然很高，因此成交速度尚未明顯加快。不過，這兩天看好房市的置產型客戶已陸續回流，出價意願提高。在買了怕買貴，不買怕更貴的心理下，有些買方已現身預售屋接待中心向建商集體議價、團購，希望殺到更優惠的價格，逢低布局。

奢侈稅利空 遠雄人壽搶進長線佈局

奢侈稅發威遠雄撿便宜　砸122億搶下新莊副都心7千坪土地(2011/03/25 15:34) 記者曹逸雯／台北報導 新北市政府今(25)日標售新莊副都心2筆各3千多坪的商用地，結果由遠雄集團分別以遠雄建設與遠雄人壽以每坪183萬和173萬元得標，溢價率103%與92%，業界分析，此次遠雄砸下122億元，一舉拿下2筆土地，但2筆每坪單價都不到200萬元，遠低於去年的標售價格，尤其共有25封標單搶標，各家建商、壽險業者紛紛積極進場，希望在奢侈稅、查稅等利空頻傳之際趁機撿便宜的意味濃厚。 永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，今日參與投標的法人機構涵蓋建商、壽險公司，顯示市場對於新莊副都心未來發展相當看好；且此次標售的2筆土地，土地使用分區皆為商二，容積率440%，比周邊的300%及頭前重劃區的200%高許多，底價每坪90萬元，遠低於市場行情，但因奢侈稅議題發酵，讓業者出價更為審慎，不敢貿然開高價搶地，但溢價率仍高達103%與92%。 黃增福指出，第一標土地面積3368.95坪，位於中信街與中山路口旁，鄰近捷運機場線新莊副都心站，交通便利性高，且基地旁為停車場與大型都會公園，整體環境極佳，吸引了13組人馬參與競標，其中大型建商包括遠雄建設、華固建設、太子建設、宏普建設等，最後由遠雄建設以每坪183.01萬元得標。 第二標則是位於中山路與中平路口的角地，總面積3533.35坪，正對中央合署辦公大樓，時鄰近國家電影文化中心，基地面積方正，共吸引了12封標單搶標，其中包含遠雄人壽、新光人壽、麗寶建設、華固建設、宏普建設等建商與壽險業者，最後由遠雄人壽得標，換算土地單價為每坪173.09萬元，遠雄集團可說是今日最大贏家。 黃增福也指出，此次除了建商之外，壽險公司也積極參與投標，包括遠雄人壽、新光人壽，雖然今年初金管會對壽險業者投資素地有所限制，規定已取得建照者必須在6個月內開工，而未取得建照者則須於9個月內提出申請，即是在打擊壽險業「養地」，但從今日的標售狀況來看，壽險業者仍積極進場買地。 另外，由於今日標售的土地面積大，總價也高，不是一般中小型建商或是自然人所能負擔，而口袋夠深，資金充裕的壽險業者，相對有其優勢，同時也因看好新莊副都心發展，加碼興趣濃厚。

遠雄不畏打房 新北市積極佈局!!

遠雄剛標到地 保險局就上門關切

2011-03-26 工商時報 【記者彭禎伶／台北報導】 不畏金管會祭出壽險業最好少買素地的措施，遠雄人壽25日以61.15億元拿下新莊副都心3,353坪土地，保險局緊急發文，要求遠雄人壽在3日內，必須就其在新莊副都心的3筆土地，說明是否符合即時利用且有收益，還要附上具體評估文件，若無法說服保險局，可能被限期處份或不准購買。 金管會在2月24日已公布保險業最新不動產管制措施，其中要投資土地必須是帶有建照、或可單獨興建，無需再與鄰地合併開發者，必須取得後9個月內送件申請建照；再加上近來立委不斷在立法院財政委員會要求金管會調降保險業投資不動產上限，金管會主委陳裕璋公開替壽險業背書，即大部分壽險公司為了去化資金，都是投資有收益的商辦大樓，極少買土地。 因此昨日新莊副都心競標案，多家壽險公司雖然都有董事會授權，但都考量到金管會近來的新措施及降溫房市態度，不打算競標素地，也未出手競標昨日的土地。 保險局表示，從單一投資限額或總額看來，遠雄人壽昨日拿下新莊土地「表面上合法」，但是否能符合2月24日的函令，就必須解釋，因此保險局下午緊急發文，要求遠雄人壽文到3日內，要就這次取得土地，以先前已取得兩塊新莊副都心土地一併說明，是否符合現行法令，且要有整體評估及開發計畫等，若保險局認為不符新函令規定，會要求限期處份或處罰遠雄人壽負責人。

新莊副都心造鎮大地主: 遠雄建設

遠雄低價掃貨 標下新莊地

2011-03-26 01:18 工商時報 記者馬婉珍／台北報導   新莊副都心土地標售價格前3名 昨日新莊副都心土地標售結果  坐擁近2萬坪土地，遠雄躋身新莊副都心最大地主。昨（25）日新莊副都心2筆商業區土地標售，因奢侈稅發酵，投標人趨保守，最後遠雄集團分別以遠雄建設、遠雄人壽名義，以每坪183萬元、173萬元得標，較上次當地最高價每坪231萬元低了23％。遠雄建設副總經理蔡宗易表示，遠雄擅長造鎮案規劃，造鎮案必須是大面積土地才有可塑性，而這次共6,000多坪的土地，可達造鎮案的規模，因此出手搶標，此舉也讓遠雄在副都心擁有近2萬坪土地。蔡宗易指出，新莊副都心的推案取名「U-PARK」系列，第一期的海德公園銷售狀況不錯，而昨日新標得土地將儘速規劃，分為5、6期進行，引進國際綠能建築。新莊副都心土地標售是政府祭出奢侈稅打房後第一場指標型標售案，以得標金額可見打房奏效。台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，這次新北市府開標前，副都心內土地價格早已出現現鬆動，原位於副都心段一小段30地號商二土地原開價每坪220萬元，今年3月初奢侈稅後調降逾1成、達每坪195萬元，這次標售價也下探，洪暉恒認為，未來區域內想高價求售的地主恐向隅。昨2塊標售土地的面積大而方正，地段佳，第1標土地面積3,368.95坪，鄰近捷運機場線新莊副都心站，終由遠雄建設以每坪183.01萬元得標；第2標則位於中山路與中平路口的角地，總面積3,533.35坪，由遠雄人壽得標，換算土地單價為每坪173.09萬元。全球資產管理專案經理王維宏分析，新莊副都心土地管理規定，商二土地容積率為440％，但4樓以上才能做住宅使用，且住宅使用不得大於總樓地板面積的50％；因此有經驗的大型建商或壽險業者，較願意出手。