彭淮南：奢侈稅上路 房市持穩

【李亮萱、林潔禎╱台北報導】奢侈稅與景氣降溫雙重夾擊，房市提前步入寒冬，日前中央銀行公布全體銀行11月房貸餘額年增率僅3.9%，創26個月來新低。建商的土建融資餘額年增率為13.84%，也創17個月來低點，房市調控效果持續發酵，民眾在房貸利率與投資理財方面都須因應新局。央行總裁彭淮南說：「奢侈稅上路後房地產市場有穩下來，房產市場穩下來有助於金融穩定，營建業朋友告訴我，他們也希望房產市場穩定，比較好做生意。」11月房貸餘額為5.258兆元，月增48億元，但是8大公股行庫單月承作「青年安心成家方案」就高達126億元，若扣除政策性房貸挹注部分，房貸餘額恐將不增反減，且奢侈稅上路以後，大幅削弱投資性需求，自住客逐步重回購屋主力。自住客返購屋主力，5大銀行11月新承作「青年安心成家方案」為105億元，月增11億元，整體新承做房貸平均利率為1.888％，幾乎與上月持平。在建商土建融資餘額方面，11月為1.383兆元，月增58億元，行庫主管表示，由於建築貸款是按工程進度撥款，一般施工建案耗時約3年，預估土建融資餘額將繼續成長，但從年增率來看，趨勢已有下滑跡象，特別是隨著新屋供給陸續釋出，可望讓房價異常飆漲的地區，重回正常軌道。「年底交屋潮再觀察」，央行經濟研究處副處長陳一端說，最近房市交易確實比較清淡，另因為去年基期較高，大台北地區11月買賣移轉棟數降幅較大，而今年12月是否會有年底交屋潮的季節性因素，則還要再觀察。至於央行連續兩次的理監事會議維持利率不變下，確定今年上半年利率逐步回升態勢將暫時止住，加上目前存款利率偏低，預料少數銀行推出「新台幣加碼優惠」將成民眾投資理財的新寵兒。台幣高利定存吸金，據了解，台銀1年期定儲固定利率目前為1.38%，在前波金融次貸風暴時，同天期利率最低一度來到0.795%，讓許多靠存款利息過活退休人士馬上面臨利息縮水的窘境，而隨著央行連著5次升息，1年期定儲利率也才逐步回升至目前水準。由於台幣定存是最保本投資方式，市場一些人憂心如果明年上半年景氣進一步惡化，難保央行不會進一步降息，在利率未來看跌機率存在下，一些投資人勢必會搶進台幣高利定存商品，先行鎖住未來利率。目前推出台幣高利定存的業者有限，包括遠東商銀「階多利」定存高利專案，遠東商銀副總楊瑞芬指出，整個活動會延續至明年2月底。另外還有新光銀「加碼有利」，星展銀的雙高利定存等。銀行主管也建議，歐債衝擊，短期內不易解決，全球金融市場可預期未來難逃可能的大幅震盪，投資人心態宜轉趨保守，建議以抱現金為最大原則。

雙北市店面量縮 三條件決定賣相

（中央社記者韋樞台北29日電）信義房屋統計，今年大台北店面市場成交量明顯較2010年萎縮，但價格溫和小漲；房仲表示，現在店面要賣得快，必須有帶租約、穩定投報率、租金行情合理等三大要素。信義房屋統計，今年台北市與新北市店面市場，平均行情小幅上漲，台北市漲幅約4%，新北市上漲約10% ；不過受到奢侈稅等政策影響，購買店面意願受影響，今年店面成交量明顯低於去年。信義房屋台北科大店店長鄭嘉文指出，奢侈稅上路加上國際金融情勢差，個人店面買家心態是儘量「多看少做」，尤其近年店面頻頻轉手，未來價格再漲有限，以前市場熱絡時，不易開發店面，現在已有店面屋主主動委賣，看能否賣個好價錢。鄭嘉文分析，店面要賣得快，至少要掌握3大要點，包括帶有租約、穩定的投報率、租金行情要合理穩定，才能吸引置產型買方目光。至於店面未來展望必須回歸基本面，主要是區域是否為強勢區，人潮是否夠多，未來是否會有陸客商機等，其次是店租能否成長；店租若有調整空間，價格就有向上反映的機會，也是賣相佳的店面產品。信義房屋統計，台北市今年店面平均成交單價每坪約新台幣108.5萬元，連續2年每坪破百萬元，但成交量卻年減約30%；新北市店面平均成交行情從去年每坪 50.5萬元，增加至今年每坪55.8萬元，但成交量卻年減約4成，顯然呈量縮價漲情況。

豪宅看跌 房仲預估明年下修3%至5%

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】12月新增豪宅委售量創下今年新低，業者對豪宅價格也開始出現看跌聲浪。奢侈稅效應持續在豪宅市場強力發酵，房仲業統計，12月新增豪宅委售量創下今年新低，與年初高點比較，委託量減少達4成，由於惜售風盛，而買氣也不振，業者對豪宅價格也開始出現看跌聲浪，預料有3~5%的下修機會。永慶豪宅事業部上午發布12月北市豪宅市況，12月北市豪宅成交單價維持在每坪111.5萬元高檔水準，成交量大致和上月持平，不過新增委售量較上月再下跌1成6，創今年新低，和今年3月高點相比，已減少達4成。永慶首席房產顧問葉國華表示，豪宅新委售量明顯下滑，一來是受奢侈稅限制，二來房市雖低迷，但長線仍看好，屋主深怕賣出後買不回，因此出售意願反倒降低。第三兩岸經貿開放後，台灣市場與國際接軌，頂級房產已成為台灣高資產人士長期佈局的重點，短線出售也日益減少。他分析，頂級豪宅產品屋主資金雄厚，購置豪宅多半採自有資金因應，需貸款成數不高，資金壓力不大，並無急售的必要，也因此目前市場開價與議價空間並未隨近期股市低迷而有明顯下調與擴大，特別是北市大安中正、信義計畫區、大直、天母等主要豪宅區屋主「不賣」或「價格硬」的狀況相當明顯。不過由於北市豪宅這幾年漲幅已相當大，不少買方對於漲幅過快的豪宅價格產生疑慮，雖買氣仍在，但追價意願已明顯走弱，如果交易量縮狀況遲遲無法改善，葉國華認為價格將不易長久維持，預期2012年頂級豪宅將有3-5%的合理修正空間。

2012房市十大趨勢 購屋族買前停看聽

鉅亨網記者詹宜軒   2011年北台灣的推案量為8,210億元，較去年的推案量9,300億元，減少了11.7個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的衝擊所致。2012年房市推案的脈絡與走勢為何？住展雜誌研發長倪子仁歸納出10大趨勢，提供給購屋者購屋與否，及地產業者推案的參考。一、2012年三大都會區推案1.2兆元：考量去年第四季以來，因總統大選遞延的推案量，於選後加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有9,000億元的推案水準。台中與高雄都會區預估與去年持平，所以全台預估2012年三大都會區的推案量，將量增至1.2兆元。二、雙北市房價持平：明年雙北市的整體平均房價，應以持平看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過一成。三、豪宅再領風騷：2012年的豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的中工信義計劃區亞太會館改建案，及皇翔建設同位信義計劃區的「皇翔F4」案，據了解，兩案都將開出300萬元一坪的新天價面市，因此可預見從明年第一季起，豪宅案將再度成為房市的焦點。四、利率、匯率重要影響指標：若明年利率走平，甚或走低，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願。因此，明年利率、匯率雙率的走勢，將成為影響台灣的房市的重要因子。五、房價漲跌互見：2012台北市房價補漲地區，包括南港區，加上老舊市區的大同與萬華區，預估漲幅約在一成之間。新北市補漲的地區，將出現在新莊、中和、汐止、深坑及五股等地區，預估漲幅也在一成之間。六、商用不動產財團必爭：商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，明年的價格表現將呈「穩中有升」格局，但交易量恐不易再衝高。七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場：新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市，餘屋賣壓的否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。八、人口持續成長區，房屋需求穩定： 受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。九、價格是否貼近購屋者，成為建案銷售好壞關鍵： 若明年歐債風暴仍揮之不去，國內的景氣面也無法有效提升，勢必影響到購屋者的購屋意願，而建商如何使訂價能更貼近購屋者的需求，成為建案成敗的重要關鍵。十、『三低一高』房市最大隱憂： 央行指出，歐債對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟明年將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的『三低一高』危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。

國揚建設老總：選後房市 沒有樂觀的理由

【聯合晚報╱記者嚴雅芳╱台北報導】國揚建設上午舉行臨時股東會，總經理彭邵齡現身會場回答股東們的提問。國揚建設總經理彭邵齡表示，國內房市今年受奢侈稅、實價登錄等政策重擊，使得投資客退場，房地產市場受到嚴峻考驗，即便受選舉因素造成近期房市量縮，但選後仍沒有樂觀的理由，主要是全球不景氣的效應持續蔓延，建商只能以「積極儲備糧草，提高資金周轉能力」應對，這一波不景氣讓房地產業界只能比「氣長」，多角化經營是目前多數採取的策略，國揚也計畫朝農業、旅遊、飯店等多方並進，在未來國際會計準則(IFRS)正式上路後，可避免營運大起大落。臨時股東會 變更私募資金用途，國揚今日召開臨時股東會，會中順利通過變更私募資金用途。國揚原私募的7.6億元資金計劃用在「大南港」一案，不過此案推案時間受到政府打房影響，公司決議總統大選後再重新規劃推案時程，因此為使資金有效益的運用，將資金用途變更挪為「早安清境」案的工程款。由於「早安清境」案進行順利，並已在今年11月跨過認列門檻，與國揚天母案都將在明年完工，因此，彭邵齡有信心，國揚今、明兩年營運都會是正數，將可望順利繳出盈餘佳績。不過，原先計畫在明年下半年進場的「大南港」案推案時程則可望有所調整。彭邵齡不諱言，政府打房的措施影響了原先的推案規劃，因此，「大南港」案的推案時程要到選後才會定調。此外，因投資客大幅退場、豪宅市場也幾乎全面靜止，因此，「大南港」案也將調整產品規劃，從原先的百坪以上調整為70~80坪，以利自住客進場。但每坪價格仍將會有百萬水準。

台灣沒賺頭 房仲人員想登陸考照

【林帝佑╱台北報導】台灣房地產市場進入「微利時代」，業者表示，政府規定仲介費用最高收房價6%，但現在已經出現「1%搶客」的情形，對靠著獎金為生的仲介人員來說，利潤微薄。仲介公會則提出，若台灣的不動產經紀人能「西進考照」，取得大陸的不動產經紀人資格，不僅因應未來趨勢，更增加競爭力。不動產仲介公會全聯會理事長李同榮表示，大陸官方同意在ECFA（Economic Cooperation Framework Agreement）架構下討論兩岸經紀人證照互認議題，但起碼還要1年才會有初步的結果。李同榮說：「兩岸互動避免不了，熟悉兩地法令、購屋狀況是趨勢。」預計明年選後陸客來台觀光人數會更多，對不動產的興趣也更濃厚。熟大陸買賣用詞，李同榮表示，現在台灣不動產經紀人擁有大陸不動產經紀人證照不多，但欲考照的人數有增加趨勢，坊間也有教育訓練機構推出到大陸考照的補習課程。台北市不動產仲介經紀公會理事長黃鵬也表示，考取大陸不動產經紀人的證照，除了能夠去中國大陸從事房屋仲介的買賣之外，陸客來台購屋，熟悉大陸人買賣、用詞的經紀人，與陸客溝通能夠較為順利。 大陸錄取率達40%，台灣房市成交量萎縮，美商ERA不動產研究中心經理李恆宇表示，市場已出現仲介對買賣雙方各收取房價0.5%、合計共1%服務費的狀況。黃鵬表示，雖成交量萎縮3~4成，但仍比2001年、2002年的時候好，房市冷清是暫時的，不動產經紀人西進考照能增加專業度。大陸不動產經紀人錄取率約40%，比台灣10%高出許多，但對考生資格規定相對嚴苛，且各區又有各區制度。以北京為例，當地房仲鏈家地產副總裁林倩表示，在中國大陸買賣成屋須看地區簽不同的合約，如北京市本身有「協理」、全國則有「全國經紀人」，買賣中古屋需要2個協理或1個全國經紀人具名。台仲介市場飽和，天時地利不動產總經理張欣民表示，現在是「證照不嫌多」的年代。有意考取大陸不動產經紀人證照的住商不動產企研室主任徐佳馨也表示，台灣仲介市場趨飽和，但中國大陸房市「錢景」看俏，不少人願意先考證照，進可攻退可守。

信義房屋 明年主攻中南部房市

【經濟日報╱記者李至和╱台北報導】信義房屋董事長周俊吉指出，明年整體房市仍會持續萎縮；但信義明年將以中南部為布局重心，新增40家店，並將營運重心放在市占率的提升，預期明年市占率可再成長兩成。信義房屋是國內直營連鎖仲介店數最多的品牌，今年店數如預期達到400店大關，受到奢侈稅衝擊，今年營收動能略受影響，全年營收估計略為下滑一成。 周俊吉說，今年投資客退場情況將會延續到明年，預期明年整體市場仍會持續量縮，房市將會逐步回到合理正常情況。明年信義房屋在台計畫開40家店，店數較今年成長約一成，主要往中南部市場布局。 周俊吉說，開店數量多，不見得交易市占率會跟著店數增加同步成長。尤其市場景氣趨保守，與其積極投資快速開店，更應該提升銷售力，爭取銷售市占提高，才更有指標性，預期明年信義銷售市占率會較今年再成長一到兩成。信義房屋在大台北市場布局綿密，為擴大市場規模，陸續朝中南部重點都會區開店，桃園是下一個積極布局的重點。 信義房屋目前在大桃園地區約30家店，今年成交件數卻高居大台北區以外的市場之冠，尤其不少豪宅物件陸續成交，市場相當活絡。未來三、四年將會積極開店，預計到2015年店數可達120家，成為區域內直營店數最多房仲品牌。除台灣市場外，周俊吉今年積極深入大陸市場，親自到內地督軍，對大陸市場有更敏銳的觀察。他說，大陸對房市調控政策仍然緊縮，預期將延續到明年底，目前上海一手房均降價求售，降幅約二至四成。