大台北房價漲勢趨緩 非關奢侈稅

鉅亨網新聞中心　(來源：住展房屋網)　今天部分媒體引用信義房仲定期發布的指數資料指出，大台北房價漲勢已有走緩情況；其官方說法是『海嘯後急漲趨勢趨勢告一段落』，也再度提到奢侈稅的『功勞』。不過住展企研室認為，近期房價漲勢趨緩甚至走平，完全非關奢侈稅。實際因素，仍須回歸到國際金融基本面，也就是，漲也資金，緩也資金。根據信義房屋說法，主要是低利環境及景氣走高，加上這兩年資金行情，因此大台北房價過去三年，每年漲幅都超過一成。低利絕對有利於購屋置產，這點無庸置疑，房市資金行情也的確是進行式；但景氣面是否真的谷底翻揚？或許就部份產業是如，此但從民生經濟面角度出發，則應持保留態度。無論成因為何，過去十年受薪階級薪資是實質倒退的，社會新鮮人現在起薪甚至不如十年前。更諷刺的是，基於資源分配失衡等原因，大多數工作機會都集中北部。因此，年輕族群打拼之際，想覓得一個起碼的安身立命之所，難度的確愈來愈高，這就是為何高房價成為民怨首位的背景。不過馬政府的對應手段，竟是稅制違章建築，也就是在現行所得及(不動產)財產稅制扭曲之下，又強加了個交易稅在上頭。結果短線操作者確實因此(暫時)退場，使得原本暢旺的交易瞬間急凍，買方也因此預期房價下修，但後續發展完全不是如此。之所以奢侈稅公佈後量縮但價還漲，原因在於，馬政府並未對症下藥；推升房價，短線炒作者『貢獻』不是沒有，但相對有限，主要還是資產階級購屋進行置產節稅，所造成的『跟漲』、『拉抬』效應。簡言之，他們持續購入高價商品，周邊一般地段也會跟著雞犬升天，接著原本換屋族又被推擠到外圍區域，因此帶動二、三線區域跟漲，這才是近年資金行情的真相，奢侈稅根本影響不到這樣的購屋族群。不過最近兩項發展，則的確對這類資產階級造成影響；一是歐美債信問題引發的股災及全球經濟衰退疑慮，二則是總統大選兩方陣營提出實價課稅支票。前者讓資產階級獲利及資產價值縮水，故短期內握有現金為王，或將資金移往避險標的(原本是黃金，現在似已轉到美德公債及其他原物料)；後者則的確會引發，未來財產(持有)稅是否真會按實價課徵、購屋(移轉贈與)節稅空間消失的『危機意識』。因此這下子資產階級也開始轉趨觀望，靜觀其變、暫時退出房屋市場。綜合以上，才是最近兩三個月大台北房價漲勢突然走緩的主因。換言之，一旦上述兩因素消失或逐漸消退，大台北房價還會繼續上揚。至於速度，理論上需視國內外經濟面，未來是衰退還是趨穩，但實際上真正要觀察的，可能是美國是否推出QE3。因為按過去兩次經驗，歐美量化寬鬆政策，都造成資金洪流移往新興地區；而來到台灣的資金，真如馬英九調降遺贈稅率時宣示，會來投資、創造就業機會的情形有限，很大比例將還是會流入大台北房市。

慘！北市買賣移轉 30月來最低

【網路地產王╱綜合】台北市地政處公佈8月份買賣移轉棟數，總移轉棟數3489棟，較7月減少3.57%，和奢侈稅實施前的今年一月相比，更大減了50.5%，但更值得注意的是，8月買賣移轉棟數比今年二月還低，也是近30個月以來的新低！■八月大量縮 30個月以來最低，相較於上個月，北市本月買賣移轉下跌3.57%，雖然幅度不大，但就移轉量來說，顯見奢侈稅確實造成買氣大縮，更值得注意的是，七月北市買賣移轉僅比海嘯後最低潮的98年1月，多了25棟。「市場買氣持續觀望是主因！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，奢侈稅後北市買賣移轉棟數量縮明顯，除因屋主並未如預期般全面性降價，而奢侈稅政策衝擊，加上國際經濟局勢不佳，股市一直沒有表現，也是買氣急凍的重要原因。■內湖南港增幅大 股災效應成關鍵，

不過，在台北市各區域表現上，還是各有擅場，其中，表現最好的分別為內湖與南港，前者買賣移轉最多，甚至大勝過去的大安、中山等熱門區域，而南港較上月增加六成以上，表現也很強勢，徐佳馨分析，除了區域內為買賣自用客戶撐住基本買盤外，不少新案陸續交屋可能也是讓量飆升的重要原因。「這種情況，也將影響九月移轉量！」徐佳馨認為，由於九月反應七、八月份交易，這兩個月遭逢鬼月與股災雙殺，預估移轉量也很難亮眼。股災動盪時間將成為第四季房市的先行指標，現階段看來市場壞消息頻傳，除影響股市外，房市買氣也將受衝擊，甚至對於第四季買氣也可能產生影響，即使有百年結婚潮的帶動，買方進場意願仍相對保守，邊陲區域甚至可能面臨價格修正。

李婉鈺被控海蟑螂！ 黏舊愛占法拍屋築愛巢

NOWnews.com新北市美女議員李婉鈺再掀話題，這回遭平面周刊直擊和舊愛音樂人黃靜波約會、看電影、出國，2人甚至到李婉鈺遭法拍的「圓山岳陽樓」過夜；日前李婉鈺另一棟名下房產「皇普河畔」也遭法拍，不料得標的吳姓男子要搬入時，卻發現李婉鈺早已將房產租給前男友黃靜波至2013年，吳男質疑，2人根本是合謀詐財，作為和海蟑螂沒兩樣。據《壹周刊》報導，李婉鈺在9月7日晚間搭計程車前往敦南誠品後方的咖啡廳與黃靜波見面，隨後黃開保時捷911載李前往京華城看深夜場電影，2人一同返回李遭法拍的豪宅過夜。9月15日2人則遭直擊前後抵達桃園機場，偕同前往美國洛杉磯，互動相當自然，巧遇黃靜波旗下歌手張震嶽時，張和友人也很識相地與他們保持距離。除了感情問題備受矚目，李婉鈺還遭民眾控訴和黃靜波合謀詐財！報導內容指出，李因積欠建築師林承棋6百多萬元，名下房產「皇普河畔」遭法拍，法拍過程第1次流標，第2次則由一名吳姓男子得標；但吳男向壹週刊爆料，就在他取得房屋所有權時才發現，李竟早已把該房子租給宣稱已分手的舊愛黃靜波，還預收租金到2013年，怒批2人行為就像海蟑螂。對壹周刊直擊回頭黏舊愛報導，李婉鈺表示，若有不實指控，將依法律途徑處理，反倒是黃靜波則大方表示，「我很希望，謝謝給我機會」；被指控為海蟑螂一事，李則忍不住大吐苦水，在房屋法拍後就一直接到自稱屋主友人的電話騷擾，希望她高價買回房屋，她覺得新屋主才是海蟑螂。

搶進東區地 1坪900萬「不算貴」

【蔡佩蓉╱台北報導】儘管房市銷售停頓，但近期上市櫃建商積極買賣土地，也有建商趁勢卡入精華地段。大華建設、金革科技昨天皆大手筆買進台北市土地。緊鄰捷運站出口，大華建設昨公告以10.95億元取得北市忠孝東路三段、安東街的角地，總坪數121.91坪，對面即是SOGO復興館與正義國宅都市更新用地，每坪土地買價達898.28萬元。對於土地單坪將近900萬元，大華建設財務會計部副總兼發言人葉正雄表示，地點緊鄰捷運忠孝復興出口，地段相當精華，因此價格並不算買貴，「旁邊100坪土地已由另家建商整合，預計未來合作推出商業大樓，採部分出售及出租模式。」瑞普國際物業估價事務所所長吳紘緒分析，由於該土地使用分區屬「商三特」，換算容積單價每坪140萬元，並不算貴，未來整合推案每坪130萬元即有利潤。金革5億買北投地，昨金革科技也公告以5.51億元買入北市北投區奇岩路、公館路土地，總共2428.9坪，地點鄰近陽明大學。金革科技副總經理洪振耀表示，將推出住宅大樓，鎖定首購族群，由於土地已取得建照，預計明年上半年推案。

捷運拉房價 蘆洲站周邊2年漲六成

〔自由時報記者徐義平╱台北報導〕房仲業者調查，跟著政府重大建設的買房策略，以捷運議題的投資報酬率最高，以近年才通車的捷運蘆洲線蘆洲站為例，2年時間房價成長近6成，漲幅相當驚人。至於擁有綠地或是台鐵車站等題材，對於房價漲幅也有一定幫助。HouseFun傳媒中心經理李建興分析，捷運往往是購屋的優先指標，尤其是在人口稠密的大都會，逐捷運而居成為主要購屋趨勢，因此帶動捷運站附近房價上漲，以捷運蘆洲線蘆洲站為例，2009年平均房價16.5萬元，2年後房價上漲至26.1萬元，漲幅高達58%，漲幅相當可觀。因此，捷運幾乎成為帶領房價的黃金軸線，像是機場捷運的林口，2年來漲幅已經來到43.3%，北市信義線東門站周邊房市，2年漲幅也有22.7%，捷運已成房價增值的保證。如果區域內除捷運優勢外，還具有重劃區、都市計畫、產經園區等特色，對於房市更有加分作用，像是北市南港、內湖科技園區、新北市新板特區、新莊副都心等，均是具有多重利多的區域，因此，民眾往上述區域購屋，房價相對保值抗跌。往中南部邁進，則受惠於五都升格效益，財政資源及人口集中在市中心及產業聚落的新興市鎮，就區域來看，大台中地區以西屯區、南屯區的七期發展最為成熟，高雄則是以青埔捷運站周遭的新市鎮，環境條件最受青睞。

烏石港旅館用地 財團10月競逐

【周承諺╱台北報導】宜蘭縣府預定10月中旬標售頭城烏石港土地，昨日舉辦公開說明會，吸引達30~40組企業參加，富邦金控、寒舍、西華飯店等國內知名企業在列，還包括亞太置地、吉富中華等外資；8筆土地總面積達1萬餘坪，總底價9.3億元，含7100坪的旅館服務用地。每坪底價10萬元，此次標售土地地點位於宜蘭縣頭城鎮烏石港，是台北至宜蘭走雪隧出口的第一站，假日眾多遊客在此衝浪與賞鯨，負責標售的仲量聯行總經理趙正義表示，相當看好烏石港成為度假勝地，10月18日標售的土地8筆包括5筆百坪上下的住宅、商業地，每坪底價7、9萬元，另外還有3筆千坪以上大面積土地。據商仲業者表示，現在有2~3組投資人對7100坪的旅館服務用地相當有興趣。永慶房屋礁溪加盟店店長李緁玲表示，頭城地區尚待開發，而海濱地區受到海風以及海水侵襲，房屋耐久度是一大考驗，不過李緁玲認為，原預估旅服用地行情每坪約15萬元左右，如今每坪底價10萬元價格相對較低廉，應能吸引買方出手。冬季來客數待估，

參與說明會業者則私下表示，此處周邊指標性建築物僅有蘭陽博物館一處，且烏石港目前主要休憩活動以衝浪及賞鯨為主，冬季能否保持來客數，將再評估。

新北市段三重 最吸睛

記者徐義平╱專題報導  捷運新莊線新北市段的輔大至大橋頭等7站，預計明年3月提前通車，消息一傳出，順勢帶動周邊房市詢問度。根據房仲業者統計，近1季新莊線新北市段各站點閱次數，明顯出現「三重比新莊更熱門」的現象，其中三重站更是新莊線新北市段的點閱王。捷運新莊線從2001年開始動工，目前新莊地區路面已經復原，捷運站體多已完成，預計明年3月將先行通車至捷運輔大站，對於一直以來仰賴公車通勤的三重民眾來說，無疑是個好消息。信義房屋網路事業部針對大台北通勤族統計網路點閱次數，三重多於新莊，越靠近台北市、生活機能越好的區域，周邊物件點閱人次越多。前5名分別是三重站、菜寮站、台北橋站、新莊站與頭前庄站，其次則是下新莊的各站點，因為距離台北市較遠，點閱次數相對較少，不過也因為站點距離台北相對較遠，也是沿線房價最低的區域，吸引許多首購族到此購屋。信義房屋三重重新店店長楊義信指出，三重地區從金融海嘯復甦以來，捷運新莊線題材一直都在發酵，不少買方都是看好新莊捷運線通車效應，加上台北市房價高漲，外移到三重地區購屋；不過明年3月通車消息傳出後，買方數量並未明顯增加，反而拉高屋主對於捷運通車行情的期盼，目前菜寮站捷運站周邊的新大樓，每坪行情已經有40-50萬元左右的行情，預售案房價也持續向上攀升。上新莊以新莊捷運站周邊生活機能最為成熟，這兩年外來客的詢問度都相當高，雖然目前大環境狀況動盪不安，不過只要有標準3房的住宅產品釋出，且價格合理，成交狀況都相當不錯。至於新莊線的末端下新莊地區，在捷運新莊線的題材發酵之下，房價從1字頭邁向2字頭，交易熱度並不亞於上新莊地區，成為首購族沿捷運而居的熱門購屋區段。