謝國忠：陸購屋痛苦指數冠全球

旺報【記者張雅雲╱綜合報導】 大陸打房從嚴從緊，但壓不住購屋買氣，房價依然居高不下，大陸獨立經濟學家謝國忠日前在廈門發表「當前國內經濟前景與展望」主題演講，認為從代表民眾購屋能力的房價收入比來看，大陸的房價是全世界最高，顯示大陸民眾是全世界購屋壓力最大，北京、上海的房價收入比甚至已經達到20~30倍，購屋痛苦指數達到空前新高。日前獨立經濟學家謝國忠在演講時語出驚人，拋出「千萬別買房，有空房趕快賣掉」的觀點，宣稱大陸民眾現在把房子賣了，可以幸福一輩子。事實上，大陸房價高漲，許多台商也感受最深。一位在兩岸經營事業有成的台商，也私下忍不住說，在台灣買房，不僅有地上物所有權，還有土地所有權，但在大陸，只有地上物使用權。可是，大陸一線城市房屋的價格，甚至不遜台北精華地段。言下之意，也認為大陸房價，實在太高了。謝國忠指稱大陸房價是世界最高，是以房價與收入比來做計算基礎。所謂的房價收入比是指以購屋總價除以家庭年所得，數據愈大代表家庭負擔的購屋壓力愈大，需要不吃不喝的購屋年數也愈高，因此指數愈高需要餓愈久，也代表購屋愈痛苦。他說，一般已開發國家只有6倍，而大陸的房價飆漲幅度遠高於每戶家庭可支配所得成長，買房更是不易，別提房價創下全世界最高，雖然香港的房價也高，但是因香港人均收入普遍較高，換算房價收入比為15倍，而一線城市以北京、上海的民眾最悽慘，購屋負擔最大，房價收入比甚至已經達20~30倍，意即一般家庭得不吃不喝20~30年，才能買得起房子。26歲的網友EMILY表示，若想以現在薪水在上海購屋，「大概要不吃不喝30年！每天工作就是為了還房貸。」剛畢業的網友小福則認為，以現在高房價來看，90後的薪水根本買不起，工作一輩子的錢也不一定買得起房子。此外，謝國忠也認為，大陸民眾普遍存在僥倖心理，以前炒股市，現在炒房地產，相信房地產會報復性的漲價，增值空間大。但是由於大陸目前的存量房不止180億平方米，現在在建的有38億平方米，開發商手裡的地可以再建30億平方米以上，地方政府手上的地還不少，加起來還有100億平方米，2015年大陸社會將進入老齡化階段，到2020年人口將會下降，人口一旦下降，那麼房地產榮景將會一去不復返，房價永遠是下降的，現在沒有必要去買房子冒險，他鼓勵民眾現在把房子賣了一輩子開心。

 

房市大利多 出售不動產減稅了

【經濟日報╱記者陳美珍╱台北報導】 房地產交易出現利多消息，房屋按實價課徵所得稅的不動產出售案件，稅負將獲減輕。財政部已針對此類案件訂定一致性的課稅原則，對未區分房屋及土地各別售價的案件，計稅時，從寬解釋，准予扣除包括特種貨物及勞務稅（奢侈稅）、土地增值稅、仲介費等稅費，售屋課稅所得將因此下降。8月1日起施行實價登錄制後，此一規定，有利於按總價登錄價格資訊的售屋者，如遇稅捐機關自行查獲，或掌握不動產的實際買賣價格，並要求按實價課稅時，將可主張減除相關稅費以利減稅。財政部說明，個人房屋財產交易所得的課徵方式，分成兩種，一是有實際交易價案件，要按實價核實課稅；至於沒有實價的交易案件（未舉證買賣價格，或稅捐機關查無實價者），則是以房屋評定現值乘上財政部所訂的所得額比率，再課稅。由於我國的土地交易，不課徵所得稅，以往屬於實價課徵財產交易所得稅案件，若僅掌握總價，為方便對房屋課稅（土地免稅），財政部曾規定，原始取得成本及出售價格，應以房地買進總額及賣出總額的差價，按出售時的房地比例計算房屋財產交易損益。國稅局近日向財政部反映，此規定並未准許售屋者，扣除仲介費等稅費「費用」，實務做法不一，徒增徵納困擾。財政部經商議後，准許核實課稅案件得自買賣價差額，先減除包括奢侈稅、土地增值稅及契稅等三種稅捐，及仲介費、公證費等售屋相關必要費用後，再按房地比攤計房屋的課稅所得繳稅。舉例來說，A房地售價總額2,000萬元，取得成本總價1,500萬元，均無房屋及土地個別價格，已納契稅等稅費共100萬元。A房地的房屋評定現值是100萬元、土地公告現值400萬元，其房地比例為20%屬房屋、80%屬土地（100萬元/100萬+400萬元），A房地的房屋交易利得即為80萬元（（2,000萬元-1,500萬元-100萬元）x房地比例20%）。未明令可扣除相關稅費之前，A房地的課稅交易利得是100萬元（（2,000萬元-1,500萬元）x房地比例20%），課稅所得相對較高。

 

兩岸若簽投保 營建股等吃紅

工商時報 記者蔡惠芳╱台北報導   遠雄人壽信義金融大樓年底完工進駐，可望成為陸企投資、招租的助力。下周江陳會登場，兩岸投保協議為洽談重點，為「商辦概念股」帶來想像空間，營建股「績優生」且全年業績堅挺的長虹（5534）、華固（2548）、遠雄建（5522）等「營建三雄」，想像空間最大。華固、長虹、遠雄建等績優營建股，已掌握到下波潛在商機，不但積極開發優質地段辦公商業大樓，更積極陸企、跨國企業客戶招商；法人預期，若兩岸投保協定有正向發展且順利推動，績優的商辦概念股第3季可望欲小不易。另外，跨足商用不動產的太子（2511）、皇翔（2545）、宏普（2536）、日勝生（2547）、鄉林（5531）與潤泰新（9945）等，台北都會區也有飯店、商場購物中心或企業指揮總部等開發案在手。若兩岸投保協議加速陸企來台設立辦公據點、陸客來台旅遊，也可望搭上便車，掌握更廣客源。值得注意的是「營建三雄」，長虹去年EPS達9.3元，70餘億元廠辦「長虹新凱旋科技大樓」由富邦人壽買下，貢獻EPS上看10元，今年可賺進1個股本。營建股獲利王華固，內湖3棟「V Park」廠辦是吸引陸企和大型企業的重頭戲，總銷120億元以上，市場傳出已有陸資洽購全棟，使得華固下半年業績可望優於上半年，近來也成為法人回補的重點股。去年華固EPS高達10.3元，創下連續5年賺進1個股本的空前紀錄；今年若「V Park」賣掉1棟就有機會再賺1個股本。遠雄建汐止600億元大案「遠雄U Town」採預售，遠雄人壽「遠雄信義金融大樓」今年底完工進駐，2棟均為地標，若陸企來台意願因兩岸投保協議順利推動，也可望帶來出售、招租的助力。鄉林建設董事長賴正鎰指出，8月份重頭戲將是江陳會的兩岸投保協議議題，這也是牽動房市商用不動產下波需求的關鍵。仲量聯行董事總經理趙正義表示，兩岸投保協議一旦順利推動，將有利吸引陸企來台投資意願。以往該去大陸的台商，即使沒簽投保協定、也早就透過第三地輾轉進入大陸；一旦簽訂投保協議，過去疑慮會產生投資糾紛、來台投資意願低的陸企，可望因此提高來台意願，設置駐台據點與營運總部是下一波的商機。

謝國忠：中國房價會像股市一樣逐年跌 一直跌掉80%

鉅亨網新聞中心　(來源：財匯資訊)　獨立經濟學家謝國忠7月31日，一直"唱衰"中國房地產的獨立經濟學家謝國忠表示，仍然繼續堅持自己的觀點，認為當下內地房地產泡沫化嚴重，手中有空房應盡快出掉。對於泡沫破裂的具體時間，謝國忠稱"房價并不會一下子崩盤，而是會像股市一樣，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。"對於日前在廈門提出的"手中有空房買上賣掉"的觀點，謝國忠解釋稱，現在主要是把空房子問題解決了，買房投資的道理非常簡單，當房子的回報率超過5%的時候才可以買入投資，如果是空房子的話，千萬不能買。謝國忠認為"當前房子的供應變多，而內地的出生率一直很低，最終房子將會像電冰箱一樣，價格越來越低。"今年5月份以來，內地多個城市的房地產市場開始回暖，一些城市甚至出現"搶房"的景象。對於這種情況，謝國忠說，"今年五月份以來，房地產有一點熱起來，去年我寫文章的時候就料到這個，房價第一波下來之后，后面會有一個反彈。"屢次預測房地產泡沫破裂具體時間失敗的謝國忠此次聲稱，內地房價的破滅將會是一個長期的過程，將如同股市下跌一樣，一直跌掉80%。據報導，謝國忠認為，土地升值是造成近幾年中國經濟和房價上漲的動力，而這種升值造就的是一種虛擬的利潤。在有些地方，土地價格甚至漲了一百倍。整個浙江的土地價格是英格蘭的四倍，寧波郊區的土地一千兩百萬一畝，平均價格跟東京的價格差不多。7月31日下午，獨立經濟學家謝國忠做客某網站。他一如既往言語犀利，直指中國這幾年的經濟主要就是靠"放錢"，簡單來說就是"搞泡沫而不是創造價值"，由此造成了中國超低的資本回報率。而為防止資本回報率低造成的資本外逃使得經濟下滑，中國就靠土地升值來創造虛似的利潤。謝國忠表示中國近十年的經濟發展伴隨了以驚人速度增加的貨幣量，這使得中國的勞動者在中國的發展中幾無所得。而近幾年的貨幣政策之所以沒有引起貨幣貶值是因為美國也在大量放錢，而中國貨幣政策則完全變成內部官僚體系的博弈。謝國忠直指中國這幾年的經濟主要就是靠放錢，"放錢是一個重新分配的概念不是創造財富的概念，放錢的話它就是搞泡沫。如果錢多了以后資本回報率一定是下降，所以中國的資本回報率是很低的。"資本回報率低造成的直接結果就是資本外逃，繼而經濟垮塌，"所以這幾年靠的就是土地升值來創造虛擬的利潤，讓大家套在一個夢里。"謝國忠直言不諱，"土地升值這是中國搞的最嚴重的地方，土地漲了一百倍，土地的平均價跟東京都的平均價格一樣。這不光是貨幣政策，還有一代人的心態。中國人是地少人多，指的是農業用地，人們把這個對農地的渴望，變成了對房子的渴望。"原來一般的說如果經濟發展，勞工的生產力上升，實際工資也應該上升，實際工資上升就是名義工資上升比物價漲的要快。在中國的這個體制里面貨幣漲得更快。中國的勞動者在中國的發展當中，是沒有所得的，這個存款的話都給通脹頂了，所以你看中國的貨幣這十年漲了4.5倍，名義的M2漲了4.5倍，實際上我們在M2體系之外的話還有大量貨幣，有信托、地下錢莊、企業債，銀行有表外的增長，所以中國的貨幣增加是驚人的。但是貨幣增加它的限制是什么呢，限制就是匯率，匯率不穩定，匯率增加的話會帶來通脹，原來的時候國民政府是大量發貨幣，大量發貨幣就引起了高速通脹，當時是一個銀子雕筑的，然后它沒有銀子也沒有金子就發了一個金元券，讓大家搞了一個名堂，后來被市場一下看破了，就引起了高的通脹，這個政府就垮掉了。中國這幾年的話，貨幣的政策沒有引起貶值，主要就是因為美國大量的放錢，所以大家都在大量放錢的時候，中國這邊大量放錢，它那個限制就變小了，所以這個貨幣政策完全變成內部體制的這樣一個博弈形成了。中國的內部體制的博弈主要是官僚體系里面自己的一個博弈，做官之間的博弈，所以做官之間相互之間當然大家不要作對，你要多少錢，你要多少錢，咱們大家都滿足，老李要多少，老三要多少，反正要是不行就印唄，大家都看錢，這個金融就是這樣，現在剛剛被限制，沒有人給你印了，會受限制了。所以中國的貨幣政策接下來就看了，如果是繼續這樣放貨幣的話會出現大幅的貶值。對一般的發展中國家來說大幅度貶值都會引起危機的，都會引起一個大的危機。上次降了兩次準備金率之后，降了兩次息之后，貨幣的貶值很明顯，貨幣政策現在變得謹慎一點了。如果是下個月以后9月份美國的QE上來之后，壓力又放松了，壓力又小了一點，小了一點之后的話可能又會減息，又會減少準備金率。中國這幾年它的經濟主要就是靠放錢，放錢是一個重新分配的概念不是創造財富的概念，創造財富的話你做的事情是有價值，放錢的話它就是搞泡沫，搞泡沫就是把那個錢聚在國內。如果錢多了以后資本回報率一定是下降，所以中國的資本回報率是很低的。去年國企盈利的能力是4.5個銷售額是吧，連世界上大的公司一半都不到，世界上大的公司都有過10%的嘛。上半年盈利下降10%，銷售上升10%，在世界上大部分國家是不可思議的事情。像美國這次報的第二季的業績的話是2.9的營業額的增加，這說明經濟很弱，但是它盈利的增加是超過銷售額的增加。如果市場經濟里面一個公司是為了盈利的話，肯定不可能說是在銷售額放大10%的話，會出現這么大盈利的下滑，中國這個體制它不講資本回報，中國所報的資本回報率數字不一定是準的，因為一個公司的盈利是可以通過會計準則里面有各種各樣的算法增減，但是公司真正的盈利是現金流，要看現金是不是朝上走的。從這一點來說，中國三大石油公司報那么大盈利，現金流從來沒有正過，當然你可以說是我們國資借掉了，所以為什么現金流是不穩定的。以后投資有沒有效應我們不知道，所以你今天報盈余，明天報虧損，在中國這個公司經常是這樣的，在中國大的國企里面有兩家公司常常玩這個遊戲，一個是中國移動，因為它投資不需要太多，網絡都鋪好了，所以現金的話天天漲。中國神華是因為它資源好，開采成本低，它也天天現金流常常跑，所以中國的資本回報率非常低。資本回報率低的話，錢會跑的嘛，錢會跑的話，經濟不就是垮下來了嘛，所以這幾年靠的就是土地升值來創造虛擬的利潤，讓大家套在那邊一個夢，土地升值這是中國搞的最嚴重的地方，土地漲了一百倍，它土地的平均價跟東京都的平均價格一樣。它一千兩百萬一畝地的話，是在寧波的郊區，浙江的土地價格是英格蘭大約四倍。這不光是貨幣政策，還有一代人的心態。中國人是地少人多，指的是農業用地，地少人多，它把這個對農地的渴望，變成了對房子的渴望。"別急，有點亂，有點亂啊！"小品《賣拐》中范偉這句臺詞或許能反映近期許多購房者的心態：一邊是不斷爆出的銷售量和價位的上漲信息，一邊是監管部門不斷強調房產調控絕不放松的信誓旦旦；如此的"亂花漸欲迷人眼"，這房子買還是不買糾結在心頭。這不，有明白人來給大家支招了。"千萬別買房子，有空房子趕快賣掉！"中國房地產最著名的唱空者、獨立經濟學家謝國忠日前依舊秉持悲觀論調。他認為目前市場形勢有點轉變，"應該趕快出手賣掉，不應再做發財的夢，現在把房子賣了，一輩子開心"。熟知房產市場的人都知道，謝老師歷來看空中國樓市，所以拋出以上言論并不"驚世駭俗"。不知謝老師此話是說給炒房人聽的，還是在嚇唬買房者？反正，有網友表示，"聽信謝國忠的話，一輩子都不會去買房，因為你一直都在等待房價跌一半"。不過，筆者想問的是，謝老師一邊呼吁大家別買房，一邊又苦口婆心地勸趕緊賣房，那么，這房子究竟該賣給誰？所以，在購房這件事上，還是量力而行為主，而對剛需來說，只要在經濟承受能力之內，什么時候買都是合適的。房子的事，不僅讓購房者糾結，也讓房產相關行業頗受影響。由於房產市場不旺，受其拖累，鋼鐵生產及銷售行業經營慘淡。據報導，隨著鋼材價格的連續走低，全國的鋼企虧損情況加劇，"一斤鋼材價不及一顆白菜價"的情況已經出現。筆者也曾對西安的鋼材經銷企業做過一番調查，結果是多數經銷商的日子都不好過。好消息是，據媒體報導，工信部正在醞釀對鋼鐵行業重新開始實施"以產頂進"政策的方案。該政策下，經過批準的鋼鐵企業，以不含稅價格銷售給加工出口企業用於加工生產出口產品的"加工出口專用鋼材"，實行全額退(或免抵)17%增值稅。之所以說這是個好消息，意義在於，經濟困境之下，監管層已經開始考慮出臺實質性措施，或許這正是"黎明"即將到來前的信號。近日，獨立經濟學家謝國忠再次語出驚人，稱現在把房子賣了幸福一輩子。這一論斷迅速引來其他看多人士反對。在廈門大學的EMBA鼓浪嶼名家論壇上，謝國忠表示，如果以房價與收入比算的話，中國的房價在全世界是最高的，中國香港的房價也高，但是房價收入比是15倍，而發達國家只有6倍，而中國北京、上海的房價收入比已經是二三十倍。"2020年已經不遠了，2015年中國社會將進入老齡化階段，到2020年人口將會下降，人口下降，那么房地產的繁榮會一去不復返，房價永遠是下降的。現在沒有必要去買房子冒險，不要做發財的夢，現在把房子賣了一輩子開心。"這一論斷迅速引來反彈，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，用人口規模這一說法來簡單預測房價走勢不靠譜。楊紅旭預測，如果按每年城鎮化率提高0.8%計算，則2015年到2027年，每年的城鎮購房適齡人口都在2.45億左右的水平。這就意味著，未來15年住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態，并非謝國忠所謂的"人口總量一下降，房價只會跌不會漲"。北師大房地產研究中心主任董潘表示，近兩年謝國忠一直說未來房價會下跌50%。而自己一直勸需要又買得起的盡快買，因為高速增長還未結束，早買比晚買強。一些猶豫者特意去清華、北大聽其講課，聽完都買了。董潘最後宣稱："歷史已驗證我是對的他是錯的，未來會重復驗證這個結論！"

新北淡水新莊餘屋多 民眾批房價高 房仲指供量過

鉅亨網新聞中心  李書璇報導　(來源：中廣新聞網)　北台灣房價節節攀升，根據雜誌統計，今年上半年新北市以淡水預售屋或新建案沒有售出的情況最多，一共1700多戶，新莊和中和分居二三名；房仲業者表示，是因為淡水地區大量造鎮蓋房提建案，才會造成餘屋多；但新北市城鄉發展局強調，雖然新北市空餘屋較其他地區比率稍多，但老舊房屋的換屋族也有市場需求；但民眾則批，房價降不下來才是主因。根據媒體日前公布北台灣今年上半年預售屋與新成屋銷售情形，新北市未出售戶數為5,235戶，數量是北台灣最多，其中未出售戶數前3名依序為淡水1,775戶、新莊542戶、以及中和538戶，一般分析這看起來像是新北市住宅銷售市場成長趨緩，對此新北市城鄉發展局局長張璠說，根據內政部住宅資訊系統101年第1季新北市住宅買賣移轉資料，共8,533戶，前5名分別為板橋區、淡水區、三重區、中和區和汐止區，而就連新莊區為第7名都還有553戶，他說以淡水區為例，雖有1,775戶未出售戶數，但以第1季該區移轉926戶，因此還是有市場，其他餘屋估計可在未來第2或第3季消化完畢，因此市府認為未來新建案的餘屋去化是樂觀的。而根據房仲業者分析淡水房屋市場，則認為淡海新市鎮這幾年來因為推案量很大，加上新北市政府有意願規劃所謂淡海輕軌延伸線，這幾年來其實不斷造鎮，所以造成餘屋量過多。但不少民眾則認為，房價居高不下才是原因，存了頭期款的民眾江先生說，已經在新北市到處看房子看了半年多，但還是覺得買不起；民眾認為，房價降不下來，政府不承認餘屋問題，還指望未來大家會突然變有錢，然後一起把餘屋去化，政府很樂觀，但民眾卻不這麼想。

外商預測豪宅市場 台北漲、香港跌、上海淡

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 外商高力國際比較台北、香港、上海豪宅市場，認為北市在融資、利率、售價上仍占有優勢，後市相對看好。央行在今年第2季理監事會針對大台北總價8000萬祭出限貸手段後，北市豪宅買氣一落千丈，不過，外商高力國際比較台北、香港、上海豪宅市場，認為北市在融資、利率、售價上仍占有優勢，後市相對看好。在全球主要城市擁有522個據點、1萬2000多名員工的高力國際，近日針對投資者發布台北、香港、上海豪宅投資市場形勢分析，高力看跌香港豪宅，預料未來一年跌幅5~10%；上海豪宅也預料將持續低迷，但台北則認為仍有上揚空間。主要是台北豪宅除房價較低外，目前貸款利率約2~2.7%，也是三地最低，融資成數雖降至6成，但相對於香港的5成，上海嚴厲限購措施，仍算寬鬆。另外台北的住宅土地為私有制，對中、港人士具有相當吸引力。依高力國際統計，目前香港豪宅平均售價為台幣每坪280萬元，上海為每坪186萬元 (上述為官方數據)，至於台北市，由於實價登錄才剛上路，依現場市場資訊，頂級豪宅成交均價約在160萬元上下。台灣高力國際董事經理劉學龍認為，除上述優勢外，台北在近年ECFA的簽訂，以及日趨便捷的兩岸直航航班漸增的效益帶動下，預期台北將更受到國際華人與投資人的青睞，未來豪宅的價格仍具有上揚的空間。香港方面，高力國際亞洲投資服務行政董事胡孝直指出，香港豪宅市場是三地中最成熟的區域，其豪宅向來是中、港富豪及國際投資者競逐的目標，但今年第二季，香港豪宅平均售價已達每平方呎19,723港元 (台幣每坪280萬元)，高於1997及2009年的歷史高位。在此情況下，由於香港豪宅售價已處於相對高點，短期內難再攀升，相反的，目前時大環境景氣處於動盪衰退，因此預估計香港豪宅樓價未來一年可能下跌5~10%。至於上海，高力國際之表示，有能力購買豪宅者多已擁有住宅，但上海現規定暫停向已擁有一套住房的上海戶籍居民家庭售房，非上海戶籍的外地人則要有一年以上的社保或稅單才可以購買住房，在禁令未解之前，後市持續看淡。

中國國務院查房 地產股皮皮剉

工商時報【記者林殿唯╱綜合報導】  大陸國務院日前宣布將派遣督查組調查各地的房市調控情況，被視為貫徹打房決心的象徵，造成市場對於房價回升的期望落空，昨（25）日陸港兩地的地產類股應聲下跌，上海A股的單日成交額更創下半年多以來的新低。國務院將在7月下旬派出8個督查組，對北京、天津、上海、廣東、重慶等16個省市的房地產調控政策進行督查，以進一步確保房地產調控措施徹底執行，並強調將堅決抑制投機、鞏固房市調控成果。國務院督查房市的消息傳出後，投資人開始拋售A股房地產股票，房地產龍頭股萬科與保利的股價分別下跌2.465％與2.535％，上海地產類股指數下跌1.88％，上海A股的單日成交額也萎縮到408億元人民幣（下同），創下近半年多來新低。就連在香港上市的大陸房企也不能倖免，保利香港與碧桂園分別重挫4.455％與3.947％，SOHO中國也下跌1.940％。西南證券分析師張剛表示，國務院的督查表明政府將抑制房地產的漲勢，不少投機性的投資人已經在減持房地產類股，他更預計房地產類股將面臨更大的下滑壓力。上海證券分析師舒廷飛則認為，近期房地產上漲預期強烈，國務院派出督查組的消息將扭轉市場預期。據了解，6、7月原本是大陸房地產銷售的淡季，但受到人民銀行連續兩次降息的影響，啟動購房資金進入房市，使得6月份房價明顯回升，結束過去連續8個月的月度下降情形，加上成交量反彈，使得市場普遍預期房市回溫在即。根據大陸統計局數據，大陸6月份商品房的銷售額達到6,382億元，比5月份大幅上升41％。且共有25個城市房價上漲，是近8個月以來上漲城市的數量超過下跌城市，杭州、北京、上海、廣州等房價指標性城市的房價也出現0.2％~0.3％的漲幅。為了控制房價上漲，大陸國土資源部與住建部日前發出通知，要求各地政府堅持房地產調控，防止房價反彈。國務院總理溫家寶也強調，要將抑制房地產投資視為一項長期政策。