精實新聞 林詩茵 報導 不動產實價登錄制度確定8月1日上路，房仲業者對政策健全房市多表贊同。業者指出，第4季起民眾就可以查到實際交易價格資訊，未來不論買屋、賣屋都能夠有較完整且具公信力的官方成交行情可供查詢，也因為買賣雙方在蒐集或是判斷行情真偽更為省力，因此預料實價登錄上路後，可能加速不動產交易的速度，就向香港一樣，因成交行情非常透明，促使香港房市交易很快，不過，未來房價的漲跌也會比較迅速，即時反應市場供需強弱。據內政部的說法，不動產實價登錄新制8月1日上路，資料經匯整、篩選後，10月就可以開始查詢8月登錄的資料。由於競爭激烈的房仲業者，在近年來積極經營網路看屋、找屋模式，網站上也多提供完整的成交資訊，因此對於實價登錄政策，多數房仲樂觀其成。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為，實價登錄有助於行情的透明化，民眾可以上網免費查詢交易價格、交易日期、區位、構造、屋齡、移轉面積、車位類別、臨街道路寬度，以及使用現況等資訊，不但可保障買賣雙方的權益，排除人為操縱價格，也因為議價空間縮小，而能加速交易時間，大幅減少無謂的成本浪費及糾紛的產生。另外，實價登錄對於銀行房貸審核，或政府進行長期住宅、國土政策規劃作業，也提供充分的資料基礎。對整體房地產市場直接影響則是，好地段出現競價的價格支撐，反觀供給量過大、開價膨風的地區，價格也會快速修正到市場行情。黃舒衛預期，長期來看，實價登錄有助於透過價格機制來均衡目前供需失調所引發的住宅問題，對台灣房市正常化有極大幫助。住商不動產總經理陳錫琮則認為，實價登錄能讓交易價格更透明，對買賣雙方來說都是一大保障，而對於房仲業者來說，價格透明化之後，價格爭議所產生的消費糾紛將明顯減少。不過，陳錫琮也直言，由於民眾對政策不盡熟悉，實施之初可能會出現資料未臻完備，累積資料不足讓參考性打了折扣的狀況，加上不少消費者會對未來實價登錄產生實價課稅的聯想，因此政策上路前也許會出現交易量放大的情形，但長線來說，實價課稅將會使台灣房地產交易走向更透明、健康，對台灣房市正常化有很大幫助。信義房屋(9940)則預期，實價登錄上路後，未來除可提供民眾買賣屋的資訊參考外，政府在調整土地公告現值、地價或是徵收土地補償的評估上，也會比較貼近市價。而市場多擔心接下來實價課稅何時會實施？信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為，至少要等到實價登錄上路1、2年，有了比較充分的價格資訊作為參考基礎，才可能進行全面性的稅改。短期內政府調整課稅的方向，應該還是以調整土地公告現值或是針對短期交易進行課稅調整為主，對於自住的族群影響有限。蘇啟榮也提醒，8月1日實價登錄上路，並不是說8月1日後成交簽約才需要登錄，預料可能會以地政機關的收件時間，來作為要不要登錄的判斷，簡單來說，在7月中旬之後的交易，如果來不及在7月底之前送到地政機關辦理過戶，就可能必須要申報交易價格。
Sunday, July 1, 2012
簡天倫：中國房市風光不再
六月份央行消減銀行利率以及溫家寶總理再次強調“穩定增長”的講話，導致市場懷疑中國政府是否改變了它控制房地產泡沫的政策。此外，在過去的兩、三個月�，一些城市的住房價格和銷售量停止下跌，shenz或者回升了。然而，中國的實際情況並不支援這種對房屋市場的樂觀情緒。首先，雖然經濟減速迫使中國人民銀行在 6 月 8 日削減利率，中國政府並沒有要改變房產調控政策。在六月中旬的十天內，四部委（住房和城鄉發展部，國家發展和改革委員會，中國人民銀行和中國銀監會）分別各自發佈公告制止放鬆對房屋市場調控的流言。第二，從全 局來看，中國的房產價格自2011 年10 月一直在持續呈下降的趨勢。最新資料顯示，在國家統計局統計的七十個大中城市�，今年五月份住房價格比去年同期下跌的有55 個城市。第三，在一類大城市，不論採用哪一種指標，房價都高得離譜。在許多大都市里，包括北京、上海等，房屋價格與收入的比率高達 30 比 1 左右，幾乎是 1990 年日本房地產泡沫破滅時（16 比 1 ）的兩倍。在美國， 2011 年房價與收入比只有 3.3 比 1 。即使在房地產泡沫的高峰期2005 年第四季度，這個比率也只是 5.1 比 1 。第四，中國的房屋空置率長期以來一直遠高於發達國家的正常幅度（ 5 ％至 10 ％）。在北京，鄭州，杭州的一些調查研究表明，房屋空置率在 30 ％左右。據報導 2012 年 3 月 31 日，北京公安部門發佈了一個百日人口調查的專案報告。報告表明，北京現有存量住房 1320 萬套，其中有 380 萬是空置的。北京的住房空置率是 28.9 ％。北京聯合大學張景秋和孟兵教授對北京的50 多個區作了調查，發現超過半年沒有使用任何電力的住房高達27.2 ％。在2010 年，有12 名大學生花了2 個月的時間調查了鄭州市六個住宅區的11,000 套住房。他們發現，其中一個新開發區的空置率超過百分之五十五，而另外的五個區的空置率都在百分之二十以上。總之，中國的房屋市場還將繼續調整。北京，上海和其他大都市高得離譜房價將會大幅度下調。什麼時候大幅下跌只是個時間問題。如果中國經濟出現硬著陸，這一進程可能提前到來。
不動產實價登錄 8月1日上路
為促進房地產交易資訊透明化，不動產成交案件實際資訊申報登錄(下稱實價登錄)相關條文於100年12月30日修正公布後，行政院核定101年8月1日正式上路。實價登錄由各地政事務所受理申報-地政局表示自8月1日以後，民眾必須在在買賣案件辦理完成所有權移轉登記、簽訂租賃契約書後或委託代銷契約屆滿或終止30日內，依不動產所在行政區向所轄地政事務所申報，至於申報方式，可使用自然人憑證或工商憑證透過網際網路上網申報，或至地政事務所臨櫃自行或由服務人員協助申報。逾期或申報不實將予裁罰-若權利人逾期未申報，亦未於15日內補正，將處以新臺幣3萬至15萬元罰鍰並限期申報，另外開業地政士或經紀業者則無上開15日緩衝期之適用，逾期未申報將直接裁罰。申報人所申報的資料，將由承辦人員按月抽選5%之案件進行核對，並就成交價或租金有顯著異於市場行情或登錄資訊不實者實施檢查，如查獲確有申報不實之情事，且逾期未重新申報，將處臺幣3萬至15萬元罰鍰，並限期改正。舉辦說明會加強宣導實價登錄-為了讓本市民眾及相關業者能立即了解實價登錄新制度，本府地政局特地於101年7月間至本市各地政事務所辦理實價登錄宣導(場次如附件)，希冀能讓大家能了解新制度的相關規定，俾使實價登錄順利實施，使房地產市場發展更為健全。
謝國忠：陸房地產泡沫已爆了
旺報【特派員宋丁儀╱上海報導】 一向唱衰房地產市場的獨立經濟學家謝國忠昨日表示，大陸房地產泡沫已經爆了，大陸房地產核心問題是供給量太大、價格過高，5月的市場一波回暖只是一個假像。謝國忠說，只要去大陸各地走一圈就知道，許多（工程）塔吊都不太動了，現在情況很棘手。他認為，房地產的價格應該回到合適水準，在上海，有的地方降30%到40%的水準，郊區佘山降了一半；北京郊區下滑比較多。他說，最近去了一個三線城市，那裡還在蓋房子，隔壁的城市也在造房，大陸恐怕會出現很多「爛尾城市」，房地產會一波波往下掉，價格還會更低。此外，他也認為，大陸的外匯儲備基本平衡，現在正處於匯率浮動的最好時機。他分析，之前大陸曾失去匯率浮動的兩個機會：一是2004年在全世界都還未關注之前，大陸自己可以搞浮動；二是2008年金融危機的時候。而現在又是另一個機會，也很可能是最後一個機會。如果大陸現在不搞浮動匯率，就開放資本帳、利率金融產品，固定匯率會使風險加大。
台灣金聯推出市價7至8折「百戶好屋」待售 7/5截止
（中央社記者馮昭）想買平價宅，不一定要等合宜住宅。台灣金聯資產管理公司推出市價7至8折「百戶好屋」售屋專案半個月，半數房屋已有民眾登記購買。台灣金聯提醒，登記時間至7月5日，應把握機會。平均價格每坪新台幣19.5萬元的板橋浮洲合宜住宅吸引民眾排隊登記；多數總價不到300萬元的台灣金聯「百戶好屋」也因價格透明且低於市場行情，即使房屋區位並非熱門地段，半個月已吸引近千人次預約看屋，其中約半數房屋已有民眾登記選購。令人跌破眼鏡的是，截至目前最搶手的房屋不在雙北市，也不在都會區。根據台灣金聯統計，最熱門是位於南投縣埔里鎮信義路的28.88坪三房電梯大樓，總價95萬元，已有13人登記，勢必抽籤決定。位於台北市內湖民權東路6段的辦公大樓和其他13戶房屋都有2人以上登記，都將在7月12日抽籤決定購買者。台灣金聯表示，在「百戶好屋」購屋專案期間可享「三免二送」，免加價 (同一間房屋有2人以上登記即抽籤決定)、免仲介費及免代書費，送5萬元成交禮券、送登記禮。房屋產權清楚，且經過初步整修，購買者可以馬上過戶入住。台灣金聯「百戶好屋」採登記購買制，有意購買者可在7月5日前，繳登記手續費1000元和保證金3萬元辦理登記手續。完成登記後，只有未中籤者可退保證金。
房市亮點－商辦、豪宅 港資猛插旗
工商時報【記者方明╱台北報導】 近年台灣推動兩岸直航、開放陸客來台觀光自由行、調降遺贈稅等，都被港資視為房市起漲的明燈，近五年港資不斷大舉加碼注入台灣不動產，根據統計從2007至2011年就至少有5家港資，8個標的物被相中，顯見港資對台灣房地產仍具有不小的影響，未來若開放陸資來台，商辦及豪宅價格都有機會再度攀升。1997年香港房市出現歷史高價後開始暴跌，到2003年下跌高達70％，但自從簽訂CEPA開放陸客赴港自由行，香港房價節節上漲，許多香港投資人身價因此水漲船高，挾帶豐厚資金開始往其他區域購置不動產，然台灣房地產有香港早期房市的縮影，吸引大批港資願意注入台灣房市。台灣房屋市場經理劉志雄表示，港資起初來台投資不動產，主要投資商品圍繞在店面、單層商辦及精華區豪宅，像東區、西門町商圈的店面、信義計畫區的商辦以及豪宅都是他們的最愛，而且豪宅的購買大都指名指標性豪宅例如「信義之星」、「宏盛帝寶」等。但隨著2008年兩岸經貿大幅開放後，許多港資集團開始插旗台灣不動產。劉志雄指出，2009年亞太置地（APL）向CAPMARK購買三筆不動產，分別是「世貿Tower」、「壽德大樓」、「世紀羅浮」三棟大樓，其中「世貿Tower」及「壽德大樓」不到一年出售獲利就有一至三成，大幅增加港資對於台灣房市的信心，2010年再度以30.5億買進萬國商業大樓，該棟建築位於陸客最愛商圈之一的西門町，今年年初更高調宣布繼續買樓，以零售商場與旅館為主，預計可投資規模高達270億元。另一港資「豐泰地產」則是主推豪宅市場。劉志雄分析，2009年以5.5億收購台壽保酒店式公寓「天母星辰」進行改建翻修，2011年推出豪宅建案；2007年更整合新店大台北華城近3萬坪土地，與富邦建設合作總銷金額達150億的別墅建案，預計最快今年下半年或明年推出。另外，豐泰地產2010年接連競標「天母聖道兒童之家」土地及慶豐銀行南陽街總行大樓，雖然最後結果都與得標擦身而過，仍然可看出其企圖心，今年也宣布加碼160億投資台灣商辦市場。劉志雄指出，如今歐債危機又起，各國大舉印鈔實施貨幣量化寬鬆政策，造成大陸、香港房價持續飆漲，港資面臨香港房價持續走高、大陸政策打房下，相對台灣不動產市場不論價格或限制都可以獲得出口，在考量報酬獲利及風險安全下，相信台灣不動產仍是最佳避險產品。最近頗受矚目的太子敦南大樓也有港資出價的傳言，未來在「香港經驗」的操作下，這股資金勢必會替台灣房地產帶來新的話題。
台灣豪宅放款成數 比香港還高
【聯合報╱記者孫中英╱即時報導】 穆迪信評指出，台灣中央銀行要求銀行業限縮豪宅放款成數，對台灣銀行業具正面信用影響。穆迪指出，如果不管制，台灣銀行業對豪宅的放款成數「高於香港」，若房價出現大幅下修，會對銀行業不利。 穆迪信評助理分析師高玟君指出，台灣對豪宅的貸款成數限制，原先低於香港。香港金融管理局自去年起，就開始「管制」豪宅放款成數，本來800萬到1200萬港元（約100萬美元到150萬美元）的香港豪宅貸款，最高可借到6成。但自去年起，香港金管局要求，銀行對1000萬港元（130萬美元）的豪宅貸款成數，最多只能放貸5成。在台灣央行做出管制前，高玟君指出，台灣銀行業對豪宅的貸款成數「遠高於」對一般房貸的放款成數，但銀行對豪宅收取的貸款利率，卻比一般房貸的利率還低。高玟君指出，台灣銀行業對豪宅的貸款成數，高達8成到9成7，但一般房貸平均只能貸到7成1。