奢侈稅在經過6月一整個月的磨合後，7月市場逐漸回歸基本面，房仲業者發現，北市量縮明顯，但價格堅穩，而量增價減較多的則為新北市，顯見北市價格出現排擠效應，自住與長線投資盤轉進新北；另外，市場也出現大額資金轉往前景看好的商用不動產標的，中小型買方轉向低總價產品，形成兩級化的買氣市場。根據住商不動產統計體系內加盟店的成交後發現，和6月相比，7月全國交易量增加1成，雖然還沒有回到5月時的水準，但表現已經出乎意外，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，原本預期市場應有2到3個月的大量縮，目前看來，中部以南量體大增，整體市場緩步回穩，不過由於短期投資客退守，市場難回到過去高點。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，7月北市與新北市量能雖然回溫，但整體的交易量能，仍不比奢侈稅議題發酵之前，7月除了一部分置產型的客戶外，成交的買方大部分都屬於自住需求，買賣雙方回歸到購屋的各項環節上，對於奢侈稅的討論也不如先前熱烈。徐佳馨也指出，奢侈稅前市場期待的殺聲震天並沒有出現，北市量縮明顯，價格堅穩，其餘四都價格微增5%上下，量增價減較多的是新北市，顯見北市價格出現排擠效應，自住與長線投資盤轉進新北，而中低總價產品買氣亮眼，長線投資與自住者開始佈局買點。相較於過去以短期投機客為主的市場結構，現階段轉為自住客和長期投資者出頭，追價意願低，成交時間也拉長，但奢侈稅的上路也宣告投機者以住宅套利的情況暫歇，手上有大額資金的，紛紛轉往前景看好的商用不動產標的，中小型買方則轉向低總價產品，形成兩級化的買氣市場。徐佳馨認為，短期投機客退場的房地產市場雖然會明顯量縮，但由於主力轉為自住與長期投資者，市場表現相對穩健。
Tuesday, August 2, 2011
基泰建設墓園大案 獲利了結
基泰建設（2538）昨（1）日宣布，以41.4億元的價格，賣掉2000年陸續買下的基隆市信義區大水窟31,673.51坪墓園土地，大賺31.3億元，且一次出售、完成簽約，簽約後分4年陸續實現出售土地利益。基泰不但寫下10年養地、大賺3倍的陰宅神話，更創下台灣陰宅市場史上最大交易手筆。昨天正式簽訂41.4億元買賣合約的買家，是非關係人的個人投資人，基於雙方簽訂保密協定，因此無法對外說明買家的背景。以目前基泰的股本39.6億元推算，此次處分土地總計的EPS貢獻約為7.89元，將自明年2012年7月起，分4年陸續認列營收和獲利。基泰養地10年後，順利賣出，有如吞下超級大補丸，終於實現養地利益，甚至有閒置資金可持續加碼買地、或揮軍中國大陸。至於之前市場傳出基泰基隆墓園開發案「香格里拉」，將要和龍巖合作，基泰副總經理張玉貞重申，這完全是空穴來風、連談都沒談過。張玉貞表示，基泰經歷10年左右的開發，已完成土地相關水土保持等基礎設施，且取得合法墓園啟用許可執照，因此於2011年積極展開土地開發利益實現的具體行動，先實現獲利，回饋給股東。 基泰顧問吳念川表示，基泰和買家的合作空間還很大，基泰將扮演建方角色，持續和買家合建，將來還有顧問費和管理費回饋給股東。基泰基隆「香格里拉」墓園案規劃為「私人典藏館」的特殊產品，總經理馮先勉引進美國頂級私人墓園的經營模式和概念，將全面移植到基隆。2007年第1期已售地2,000多坪、並認列營收和獲利；第2期工程方面，吳念川表示，甫於今年4月動工，基地面積6,000坪，規劃興建250個大樓單位、11個別墅單位，已全部銷售一空，大樓明年底到後年初完工、別墅明年完工，未來地主可以土地與基泰換建物，基泰換回土地後再繼續加工或將土地出售。由於產品賣得好，促成買家加快腳步買下基隆3萬多坪土地。基泰此椿墓園交易案，進行有半年之久，近2個月進入密集議約期，近2個月多月來基泰股價價量均明顯放大；昨天基泰股價開平走高、終場收在22.85元，拉出逾半根漲停。雖然基隆墓園大案順利獲利了結，不會認列在2011年的業績，但基泰過去3年推案大賣，今年下半年進入入帳高峰，已使得今年營收上看30億元、EPS可望維持去年1.6元水準。
Monday, August 1, 2011
房租所得抓漏 瞄準20萬戶
特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅）6月1日開徵後，出售持有未逾二年的非自用房屋均會被加課重稅。為避免炒地養房者轉入租賃市場逃漏租金所得稅，國稅局將在全台展開非自住房屋調查，優先對一戶或一人擁有三棟以上房屋者查稅，調查對象估計超過20萬戶。為避免炒地養房者轉入租賃市場逃漏租金所得稅，國稅局將優先對一戶或一人擁有三棟以上房屋者查稅。此次非自住房屋的調查行動將持續至年底，國稅局將派員進行實地訪查，包括各縣市主要街道、繁華商圈，以及一人擁有多屋（三棟以上）、套房與非親屬借用的房屋等，都在查稅之列；另外高價房屋經人檢舉漏報租賃所得，以及低報租金的個人包租公，也將一併納入調查。根據財政部財稅資料中心統計，全台由個人及營利事業持有的房屋超過900萬棟，其中，個人或家庭持有超過三棟以上房屋者，一共有20.24萬戶。財政部表示，非自住房屋是指出租供他人做自用住宅使用或營業用，其租金申報有無偏低，或是否漏報租金收入，將是非自住房屋調查的主要重點。不過，此次非自住房屋調查排除空屋、獨資事業的自用房屋，以及所有權人當年度持有房屋未滿六個月的「新屋」、房屋評定現值低於10萬元以下者，這類房屋並不在選查範圍。財政部表示，奢侈稅開徵後，限制持有非自用不動產（房屋及土地）二年內出售須負擔10%或15%的重稅，因此，部分持有未滿二年的房屋，極可能在「養房」期間採取出租方式規避奢侈稅，國稅局也將就這類短期出租的房屋，調查有無短漏報租賃所得稅。名下擁有多棟房屋的個人，若選擇出租坐收租金，國稅局在此次非自住房屋調查行動中，也將就租屋量大者，輔導包租公辦理營業登記，租屋收入的稅負，除了所得稅之外，還需增繳營業稅及營利事業所得稅。目前營業稅率為5%，營利事業所得稅率為17%。個人出租不動產，但如果不涉及「營利行為」，只須按所收取的租金繳納5%到40%不等的個人綜合所得稅，並無其他額外稅捐。
逐捷運而居 內湖線流量與房市雙夯
逐捷運而居，隱然成為大台北房市上漲的鐵律，但，到底哪一站的漲幅最驚人？據房仲集團統計，在捷運站附近的房價中，由東湖站以3.68%的房價成長幅度奪冠，其次為松江南京站與南港展覽館站！■ 人潮就是錢潮 捷運帶動區域房市，根據台北市政府交通局統計，從今年1月和5月的捷運入站人次相比，在人潮成長幅度最大的前10個站中，內湖線就包下了6名，其中，又以南港展覽館站的人潮流量成長率54.24%，表現最為亮眼，東湖站則以42.52%緊追在後，接下來為葫洲、大湖公園及大直；此外，忠孝新生站、淡水站、松江南京站、木柵站及西湖站也具備10%以上的成長實力。 「人潮就是錢潮！」房仲分析，從房價上漲的幅度來看，這句話絕對不容質疑，人潮成長幅度最大的內湖線，由東湖站的房價以3.68%的成長幅度奪冠，HouseFun傳媒中心地產召集人李建興表示，內湖線開通後，帶動了搭乘人潮，更串聯起大台北地區東西向的大眾運輸網，以目前主要6條捷運路線來看，內湖線今年1月的搭乘人次的成長幅度高達14.4%，遙遙領先其他路線，沿線住宅行情也隨之水漲船高。■捷運週遭價高 末端宅物美價廉，其次，松江南京站受惠於辦公大樓林立、及龐大的通勤族，未來，該站也將成為松山線和新莊線的轉運站。南港展覽館站則具有2.87%的成長潛力，備受矚目的忠孝新生站因串聯蘆洲線與台北市東區，房價應聲成長2.12%。不過，捷運週邊宅的價格不低，也讓很多人買不下手，李建興建議，以台北市而言，木柵站周遭住宅平均每坪33.6萬，幾乎是大直站的一半價格，較容易入手，另外，新北市的淡水站附近住宅行情每坪均價僅24.1萬，相當適合首購族。此外，選擇捷運末端宅，也是不錯的省錢購屋招數，多幾站的交通接駁時間，能省下1/2~1/3的房價！
房仲：勿將納骨塔當成投資工具
農曆七月到來，陰宅產品也開始年度銷售旺季，最近有營建公司大打廣告力推「五星級」陰宅，極力擺脫過去納骨塔給人陰森的印象，還有建商受惠「陰宅概念股」，股價狂飆。不過房仲業者指出，選擇納骨塔要特別注意土地使用的合法性、業者的財務狀況，以及交通的便利性，更重要的是不要將納骨塔當成投資工具。美商ERA不動產研究中心經理李恆宇指出，納骨塔也屬不動產市場的一部分，前幾年因為陰宅市場嚴重供過於求，沉寂了很長一段時間，今年來在陽宅市場熱絡的帶動下，陰宅市場也有再動起來的跡象，最近更在農曆七月的旺季效應下大舉促銷，廣告不僅強調是建築大師代表作，建材甚至宣稱與帝寶同級。根據內政部的統計，近幾年國人往生人數都維持在每年14.5萬人上下，以九成採火葬來推算，每年納骨塔陰宅的需求約在13萬個左右，若依市場納骨塔平均單位價6萬元計算，納骨塔陰宅產品市場規模最大可達78億元，若再加入先前土葬轉「進塔」者之需求，每年全國納骨塔的市場規模約可達到90億元。業者就經常用上述理由慫恿民眾，宣稱現在若用投資價3萬元進場，將來公司會用牌價十萬出售，中間的差額就是獲利。不過，內政部的資料顯示，至2009年底全台共有公私立納骨塔415座，總共可提供納骨塔位801萬個，但實際「進住」的納骨塔位只有219萬7535個，空置率高達七成二，即使未來不再新增塔位，光以現在每年的需求推算，至少要45年才能消化掉現有的供給量。李恆宇表示，在地狹人稠的台灣，進行土葬是越來越困難，「進塔」是必然的趨勢，以現在嚴重供過於求的情況，民眾切記不要拿納骨塔位來當投資工具。再者，納骨塔跟房子一樣也會有折舊率的問題，塔位隨著時間越來越舊，賣相越來越差，而新的納骨塔又一直出現，賣不掉的投資塔位最後反成為「陰宅套房」，民眾不可不慎。
都會區豪宅熱 小心買到假豪宅
陸客自由行預期效應，台灣都會區興起豪宅推案熱，台北市頂級豪宅交易量還創新高，業者統計顯示，豪宅是民眾認為未來最可能上漲的產品之一。市場上「豪宅」產品多，要如何辨認？根據永慶房仲豪宅事業部統計，台北市總價新台幣6000萬元以上的「頂級豪宅」，在今年第2季交易量比第1季成長54.6%，交易量創歷史新高。總計2011年上半年頂級豪宅交易量指數746（成交量指數以2006年第1季成交件數為基期100），僅次於2010年上半年的750，為歷史的次高量。
永慶房仲指出，由於買盤湧入，激勵價格上揚，2011年第2季台北市頂級豪宅平均成交單價（每坪）108.8萬元，創歷史新高。自2009年第1季平均每坪62.9萬元的金融海嘯谷底至今，頂級豪宅價格漲幅約73%，而且今年頂級豪宅每月平均成交單價都超過100萬元。
住展雜誌研發長倪子仁表示，對陸資與陸客來台購買房地產，房價高漲的想像空間加大，在大台北豪宅熱的氣氛下，台中市及高雄市知名建商也有與大台北豪宅相呼應的態勢。根據住展雜誌的統計，全台在928檔期前，將出現北中南40個豪宅建案「大車拼」現象，台北市17個最多，其次是新北市13個，台中市和高雄市各5個。不僅台北市豪宅建案多數開價每坪逾百萬元，新北市板橋區也將出現單價105萬元的天價豪宅。建商打出豪宅口號，消費者要如何辨認什麼是豪宅？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，從地點來看，台北豪宅區從早期的敦南、仁愛區塊，到如今的信義、大直區塊；台中七期、高雄愛河畔也是都會金字塔頂端客戶鎖定的對象。對於豪宅的形式，徐佳馨表示，北中南三區由於條件不同，豪宅也大不相同。台北精華地少，多大樓形式；台中七期基於低密度開發原則，除了大樓式豪宅外，還有透天厝；高雄豪宅多依愛河畔而居，大樓式豪宅更能飽覽愛河風光，因此受到歡迎。徐佳馨指出，週邊環境也是重要考量。對於金字塔頂端的消費者，居住環境不僅要生活機能健全，更要私密感與安全性。由於條件要求多，建商可以選擇的區域有限，豪宅會集中形成區塊，而且會因為形成「豪宅區」，連帶拉抬週邊房價。至於有些在非豪宅區的大坪數住宅，也強打豪宅宣傳吸引消費者，在房仲業者看來，就是所謂的「假豪宅」，保值性較差，例如台北市加重豪宅稅，位置、條件較差的大坪數住宅，買氣就可能會受影響。消費者選購房屋，不可不慎。
奢侈稅從寬認定 市地重劃免課奢侈稅
租賃名義進口高價品 仍需課10%稅，財政部昨公布首件特種勞務及貨物銷售稅（奢侈稅）解釋令。財政部官員說，凡在都更計劃的土地重劃用地，如畸零地移轉買賣免課10%到15%稅金。另外，奢侈稅解釋令也將決定高價貨物如果沒有提出政府可以接受的展覽證明，進口時仍要課10%奢侈稅，不能以租賃規避。目前奢侈稅稅率在10%到15%間，課稅範圍共分3大部分，包括持有2年內就賣掉的非自用不動產、50萬元以上的傢俱、玳瑁等高價貨物、以及50萬元以上的俱樂部入會費。此次發布的解釋令，則針對進口高價貨物及不動產2類。奢侈稅政策補救措施，首先是不動產方面，凡民眾持有的土地是屬「都市更新計劃的重劃區內」，在持有兩年內的移轉買賣，將免課徵奢侈稅。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，市地重劃就是政府或民間依照都市計劃，將一定區域內，畸零細碎之土地整合後，重新分配給原土地所有權人的行政措施。徐佳馨表示，市地重劃用地買賣免徵奢侈稅的規劃，可說是奢侈稅的政策補救措施，主要是因為市地重劃多數為中南部土地，若課徵奢侈稅一方面造成民眾參與市地重劃意願低落，二方面極易發生民眾想轉售劃分後畸零地被課重稅情事，對中南部民眾不公平，而放寬規定除有助於市地重劃推動，也可維護公平正義。奢侈稅解釋函的第二項規定，則對高價物品進口都需課徵奢侈稅，不能再以租賃名義予以免課奢侈稅。有助於市地重劃推動，由於在今年6月2日有一件未稅金額約307.8萬元的進口毛皮大衣，在海關認定後有租賃特質下，僅課2561元奢侈稅的案例，雖然這件大衣已經在6月29日運回到進口地，不過賦稅署仍然決定最快將在下周發出解釋令，對租賃相關進口貨物另做解釋。最快下周發出解釋令，財政部次長張盛和表示，即使這件毛皮大衣已經復運出口，奢侈稅上路沒有打折空間，不會因為租賃就認定貨物價格只有報價的一成。而財政部稅務人員也預料，在解釋令出爐後，海關將會先前進口該毛皮大衣的進口商補課超過30萬元的稅額、但是多收的貨物稅或關稅保證金將會予以核退。