仁愛敦化 都更1坪衝200萬

坐擁燙金門牌的仁愛、敦化南路「黃金十字」交叉口，房價逐年上漲，已完工的都市更新案最高可成交到每坪200萬元，興建中的都更案也有每坪140萬元身價，雖近1、2年來都更申請案減少，但此處仍是台北市最密集的幹道都更區。受惠於政府開放陸客自由行，敦化南、北路直抵松山機場，交通動線便捷，遠雄建設也在沿線設看屋中心；而與豪宅林立的仁愛路口一帶更是都更案密集，包括敦化南、北路沿線的「昇陽敦凰」、「元大栢悅」、富邦人壽大樓、光武新村、華固國際大樓；以及仁愛路的「晶宮大廈」、「尚華仁愛」。其中，「元大栢悅」都更完成後，今年2月馬上轉售1戶，成交價每坪約193萬元，5月又成交1戶，已漲至200萬元。市民大道居第2，北市主幹道的都更案，密集度第2的是在市民大道，包括建國南路口「明日博」、光復南路口「麗寶CITY ONE」等建案，但總案件數仍遠遜於敦南、仁愛路。雖然仁愛、敦南穩居都更最熱的黃金十字路口，但台北市府都更處的統計指出，今年仁愛路沿線尚未出現新核定的案件。仁愛「放著就漲」，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，仁愛路住戶普遍抱持「放著就會漲」的心態，若參與都更，還要擔心分回來的利益不如預期。家住仁愛路二段的55歲家庭主婦Jessie也說：「如果要整修門面，與其加入都市新更，不如自己花錢裝潢來得快。」價逼豪宅漲勢大，正在興建中的「尚華仁愛」在2009年底動工，改建前每坪約60~70萬元，今年4~5月成交價來到每坪140~150萬元，翻了1倍左右。至於國父紀念館對面「晶宮大廈」原為海砂屋，921地震後變成危樓，2005年住戶自組更新會，依921震災重建條例自辦都更案，永慶房屋首席房產顧問葉國華說：「都更前每坪售價約40~50萬元，今年5月成交價已達140~160萬元。」信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，「晶宮大廈」、「尚華仁愛」在符合921震災重建條例、部分戶數保留給原住戶的前提下，推案限制性相對高一些，不同於「昇陽敦凰」、「元大栢悅」，規劃階段就定位為豪宅銷售，「晶宮大廈」、「尚華仁愛」無法像豪宅動輒喊出每坪200萬元，但由於地段極佳，日後漲勢仍值得期待。

捷運加持 東湖房價成長居冠

人潮即錢潮，房仲業統計現已通車的捷運站，今年1到5月以南港展覽館、東湖、葫洲等10個站人潮成長最明顯，在今年奢侈稅重擊下，這10站房價仍多呈逆勢上漲，其中又以東湖站上漲近4個百分點最為亮眼。HouseFun今天發布十大潛力捷運站調查，依大台北各捷運站今年入站人潮成長進行排名，南港展覽館名列第一，其次分別為東湖、葫洲、大湖公園、大直、忠孝新生、淡水、松江南京、木柵及西湖站。十大潛力捷運站現以大直站住宅房價最高，每坪均價達64萬元，其次為忠孝新生站，均價62萬元。最便宜的則是淡水站，每坪24萬元，比大直站住宅一坪要便宜40萬元，在大直買一間，在淡水買同樣坪數的房子，可以買到兩間還有剩。HouseFun傳媒中心召集人李建興表示，眾所周知，人潮帶來錢潮，不論是店面或住宅，人潮成長愈快，房價上漲潛力也愈高。而依北市交通局資料，比較今年1月和5月各捷運站入站人次，流量成長幅度最大是南港展覽館站，今年1月為17.7萬人次，但5月達27.3萬人次，短短5個月流量成長高達54%，另外東湖、葫洲也各有42%、23%的流量成長。比較10個人潮成長明顯的站區，東湖站今年1~5月房價上漲3.68%居冠，排名第二的松江南京站漲幅也達3.5%，人潮增幅最大的南港展覽站雖地理位置較偏遠，但也有2.9%的房價成長。而同一時期，受奢侈稅影響，多數捷運站多呈持平或下滑。李建興分析，捷運站在台北人心中，除了作為通勤，也是消費、旅遊的重要據點，而從目前大台北民眾購屋大多一開口就指名要離捷運站較近的房子，更顯示逐捷運而居已成主流、長期趨勢。流量成長愈快的站區，由於生活機能的發展、住宅能見度均高於其他站區，未來房市發展也更具爆發力。

總價低於千萬 新北市房屋成交主力

奢侈稅實施後市場上多為自住客，信義房屋統計，6月成交總價新台幣700萬元到1000萬元的物件，占比高達 36.8%，特別是泰山、土城、林口區有一半成交屋位於此價格帶。信義房屋統計 6 月各行政區成交資料發現，泰山區、土城區、林口區等逾半成交屋位於700萬元到1000 萬元的價格帶內；中和則有 41%；樹林、板橋、蘆洲地區亦有 1/3 位此價格帶內。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，台北市總價700萬元到1000萬元的預算可能買不到精華區內的 2 房屋；但是在泰山、土城與林口區，以這個價格帶就能挑到條件不錯或捷運站邊的房子，加上可選用財政部 500萬元的低利青年安心成家貸款方案，對於區域買氣有一定的支撐力。信義房屋泰山店店長汪耀崇指出，泰山地區3房加車位總價近1000萬元，2房加車位總價約700多萬元，特色是重劃區環境、屋齡約8年內，可吸引首購族。他分析房屋買方背景，有不少比例是父母協助子女成婚，幫忙籌措頭期款購屋；也有從新莊、板橋到泰山購屋的外來客；還有一些是看好未來捷運通車效益，加上副都心的比價效應，因此選擇泰山十八甲的重劃區內置產購屋，整體房價大致回到奢侈稅前的水準。信義房屋土城海山店店長李熒芝指出，很多買方從板橋沿著捷運一路看到土城，房價從每坪50萬元滑落至 30萬元，因此選在土城捷運站周邊落腳，區域外來購屋比例相當高，許多買方是65年次到70年次為結婚需求而來。蘇啟榮分析，以總價700萬元到1000萬元的自備款約2成試算，自備款約140萬元到200萬元，加上今年的百年結婚潮，且首購的首段貸款利率有機會在 2% 以下，貸款條件不錯，這股成家的自住買氣，反倒成為奢侈稅實施後市場上的穩定買盤。

 

深圳控房價再出殺手锏 只認“分類”不提“零增長

近日，深圳多家媒體相繼報道指出，為了控制房價，深圳在限價方面又有新舉措。再拋殺手锏的深圳，房價真的能步入"零增長"嗎？深圳多家媒體相繼報道指出，為了控制房價，深圳在限價方面又有新舉措——１３日，深圳龍崗區國土部門召集２９家房地產企業召開了房價指導方面的會議，口頭通知開發商８月起將對新增預售項目實行按面積分戶型限價，並且要求各類戶型成交均價每月環比零增長。"分類限價""月度環比零增長"的說法在房地產行業引起了不小風浪。１９日，深圳市規土委就此事做出了回復，肯定了"分類"一說，但對"零增長"一說卻再度採取了不肯定也不否定的不回應態度，閉口不談。深圳規土委方面表示，國家統計局數據顯示，儘管上半年深圳市新建住房價格指數環比上漲幅度有所回落，但是實現深圳市全年新建住房價格控制目標的壓力仍然很大。為此，深圳規土委在轄區管理局召開了房地產開發企業座談會，強調要堅定不移地落實年初確定的新建住房價格控制目標。座談會上深圳規土委要求各開發企業在銷售過程中要針對戶型、結構的不同，分類、合理定價，確保房價穩定運行，促進深圳市房地產市場的平穩健康發展。顯然，深圳規土委只承認了"分類"一說，卻有意無意地漏掉了"零增長"一說。但從以往經驗來看，此次深圳規土委閉口不談"零增長"的回復顯得意味深長。業內人士表示，"零增長"一說恐怕並非空穴來風。與限貸、限購政策相比，限價政策直接將板子打到了開發商身上，並將影響購房者對於房價走勢的預期。此輪限價政策的細化和升級，對於深圳樓市又意味著什么呢？"龍崗區是深圳新增商品住宅的供應主力區，龍崗區房價走勢對於深圳房價走勢有著非常重要的影響。龍崗區提高限價要求，表明上半年深圳房價可能上漲過快，如不控制後四個月的增速，或許將難以完成房價控制目標。"北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同說。世聯地產集團市場部研究總監王海斌表示，範圍限制得越小，統計數據就越精確、越科學，實施起來的操作性也更強。因此，為了達到房價控制目標，深圳開始在片區限價的基礎上，再度開展分類限價。世聯地產研究認為，在開發商資金鏈緊張，供求關係大幅調整的情況下，走量將成為很多開發商的上上策，因此下半年房價下行的可能性非常高。而此時，流傳於深圳市場上的"零增長"一說，無疑會增加購房者的觀望情緒，或將影響開發商走量這一策略的實施。然而，購房者是否會從觀望轉到入市，則取決於"零增長"的實行時間有多長。由此可見，隨著"分類""月度環比零增長"進入實際操作階段，深圳樓市又將面臨一場風浪。

合宜宅釋出 林口房價看降

政府在新北市推出合宜住宅，因定價約市價6折左右，近期已對周邊首購產品買氣造成影響，大坪數的換屋客較不受影響。業者以林口A9捷運周邊新成屋每坪25~28萬元為例，對照合宜住宅每坪僅15萬元，認為合宜宅恐造成區域房價下修5~10%。目前機場捷運林口A7站已確定興建3960戶合宜住宅、另有199間出租戶，最快2013年完工，板橋浮洲地區則有4300餘戶住宅，預計新北市2年內將釋出8000餘戶新成屋。淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，根據新北市統計的買賣移轉件數，林口的4000戶合宜宅幾乎等於林口約1年的買賣移轉量，顯示供給量大。林口A7合宜住宅預計最快今年底預售，屆時也會搭樣品屋供民眾看屋，由於合宜住宅開價僅市價6折，近期已造成買氣觀望。大坪數不受影響，21世紀不動產林口加盟店店長陳慧萍表示，大坪數的換屋族群影響較小，但同屬性的首購產品確實受到影響。今年34歲，在林口住2年的Wendy說，合宜住宅1坪15萬元，買30坪、貸款7成，每月約繳1.6萬元，聽起來很心動，但林口冬季寒冷潮濕，最近已搬到桃園。永慶房屋研展室協理黃增福表示，林口新成屋逐年增加，長期供給大於需求，目前捷運A9站周邊3~5年新成屋每坪25~28萬元，或離捷運站較遠的忠孝路、仁愛路新成屋每坪23~25萬元，對照合宜住宅每坪15萬元，「將來正式開賣可能會讓林口周邊房價可能下修5~10%。」浮洲增值空間大，板橋浮洲合宜住宅則位於大觀路二段、橋中一街附近，該區少有新成屋、多為中古公寓，住商不動產板橋亞東捷運加盟店店長賴建男表示，距離最近的捷運亞東醫院站車程約5~10分鐘，周邊新大樓每坪42~43萬元、公寓每坪25~27萬元，合宜住宅每坪19.5萬元，增值空間大。移轉獲利要7年，針對合宜住宅可能出現的「購屋套利」，黃增福舉林口30坪合宜住宅為例，每坪15萬元，總價450萬元，若以預售期間「換約」模式，每坪漲價至20萬元，扣除最高15%的個人所得稅22.5萬元，還可賺得127.5萬元。但美商ERA不動產研究中心經理李恆宇指出，目前限制合宜住宅5年內不能轉售，中間還有2年的興建期，「這樣從購買到移轉須費時7年，對投資客來說恐怕等待太久了。」

 

基泰基隆蓋墓園 5月初動工

基泰建設(2538)5月初悄悄在基隆近瑞芳地區動工興建墓園，基泰表示，基泰初期針對原來當初購地者興建別墅式和大樓式墓園，暫不對外銷售。基泰表示，在基隆靠近瑞芳地區10餘年投資土地、開發已成熟，今年5月初已動工興建第一期別墅式和大樓式墓園，別墅式墓園有11個單位，每單位約80坪，供家族使用；另外尚有大樓式墓園260個單位，每單位約 7、8 坪。基泰指出，基泰在當地擁有約3萬坪土地，未來獲利模式包括出售土地，以及興建別墅式和大樓式墓園出售。至於市場上傳聞基泰與另一家殯葬業者龍巖人本(5530)合作等，基泰和龍巖雙雙否認，並未與對方合作。基泰股價今天開低，10時後開始反彈回到平盤的22.55元位置震盪，午後再從平盤位置一路拔升到23.8元，漲幅達5.54%，成交量1.25萬張。

 

台北年底調高豪宅房屋稅?

繼7月豪宅稅上路后，台北市財政局局長邱大展20日表示，年底將再提出改革房屋稅的具體方案，目標為調高台北市部分房屋的房屋稅，讓市價高的房屋有較重稅負，未來帝寶豪宅一年房屋稅可能高達200萬元（新臺幣）。邱大展表示，豪宅稅上路，有效提高房屋屋主的持有成本。以一戶130坪、市價2.6億元的帝寶豪宅為例，過去房屋稅僅7.6萬元；豪宅稅實施后，房屋稅一口氣增加3倍，一年就須上繳市庫30.5萬元。不過，邱大展認為，若以房屋市價看屋主的房屋稅額，房屋持有成本還是太低，根本不合理，還有上調空間。如帝寶的房屋稅至少要200萬元以上才算合理。台北市財政局今年初已委托學者專家進行房屋合理化研究，期中報告8月出爐后，該局將從房屋稅中的房屋標準單價、折舊率著手，草擬具體改革房屋稅方案，年底定案。邱大展說，現在的房屋標準單價是31年前所制定并沿用至今，當時并沒有考慮到現在豪宅林立的情況，因此根本不合時宜，應該全面調高。邱大展也透露，老舊房屋也會因房屋折舊率的改革，而使房屋稅額降低。不過，房屋稅條例中明定，房屋標準價格只能每三年重行評定一次，台北今年初才剛召開不動產評價委員會，調整路段率并新增豪宅稅，年底要再開會調動恐有困難。