鉅亨網新聞中心 根據2009年荷蘭統計局數據，該國1650萬人口中，有50%擁有住房，39%居住在公共廉租房。如此可觀的房屋私有比例，無論是在歐盟還是在世界范圍內都名列前茅。這要歸功於荷蘭政府幾十年來一直鼓勵中高收入家庭買房、幫助低收入家庭租房。政府政策導向讓炒房行為高風險、低回報，在荷蘭“天下寒士俱歡顏”也就不難理解了。在荷蘭1650萬人口中，有50%擁有住房，房屋私有比例無論是在歐盟還是在世界范圍內都名列前茅。荷蘭人口凈增幅一直保持在較高水平，該國房地產需求旺盛，，雖然今年已是經濟危機的第五年。但同很多國家買房必須支付一定比例的首付金不同，荷蘭人買房依舊是零首付，信用記錄良好的人還可以從銀行獲得額外貸款來支付房屋交易稅費乃至裝修款。即使是沒有長期身份的外國人，只要在荷蘭生活了一段時間並擁有穩定收入，購房時就有可能零首付或者只支付10%左右的首付款。稅收方面，荷蘭鼓勵貸款買房，住房貸款利息可以享受免征個人所得稅的優惠。也就是說從銀行貸的錢越多，個人所得稅免稅數額就越高。眾多住房貸款組合中負擔最小的允許只付利息不付本金。同住房貸款配套的人壽保險，專門針對因發生意外而導致長期無法工作或家庭永久失去經濟來源的購房人，購房人能夠一次性獲得一筆補償專門用於償還住房貸款，降低變故對生活的影響。這些政策在相當程度上減少了人們買房的顧慮，購房人享受免稅后買房實際經濟壓力甚至比租房還小。於是很多年輕人一旦獲得長期工作合同，就會買個小公寓先住幾年。多方因素的推動推高了荷蘭房價。從1995年到2000年，該國平均房價增長了89%，而2000年到2008年房價又額外上漲了48.8%，14年累計增幅181.2%，僅次於同期上漲了193.5%的英國。雖然因為經濟危機，目前荷蘭的房價比2008年均價下降了9.4%，但相比歐洲其他國家，荷蘭的有產階級多數還是獲益於政府推行的居者有其屋政策。歐洲很多國家都有公共廉租房制度，其中丹麥、奧地利、瑞典、英國和捷克等國以20%的比例排在前列。與它們相比，荷蘭公共廉租房的比例足足領先了幾乎一倍。荷蘭絕大部分廉租房都屬於公共房屋公司名下，同個人房產一樣設施齊備，並有專人定期維護。只要家庭年收入低於一定數額就會有資格登記申請。房租高低雖然取決於地段和居住面積，但至少低於市場價格的三分之一以上，而且還沒有居住年數上限，只要收入不超標便可以永久居住。在阿姆斯特丹、鹿特丹等大城市，政府強制要求房地產開發商在開發項目時必須包含一定比例的公共廉租房，這已經成為房產商獲得開發權的前提條件，這讓低收入者也可以在大城市居住。為了實現更大程度的公平，申請公共廉租房還設置了一些優先照顧條件，如身體原因、社會原因(面臨流落街頭的危險或現有居住條件嚴重阻礙申請人正常生活)、年齡超過55歲等。即使這樣，還是有數目不少的申請人要等待好幾年才能住上公共廉租房，在這期間，向稅務局申請住房補貼成為了那些被迫租賃私人出租房的低收入人群降低住房開支的好方法。如果公共廉租房獲得批準出售，現有租戶還能享受優先購買權，購買價格是市場價格的七五折到九折。按說荷蘭房價漲幅如此可觀，經濟又與國際聯系緊密，各路房地產炒家自然不該錯過這個發財的機會。但事實上，荷蘭卻沒有形成類似其他國際大都市的炒房市場。荷蘭政府政策在里面發揮了巨大的作用。首先無論房產價值高低，購房要繳納荷蘭房產交易稅為6%(2010年為了刺激房產市場、抵消經濟危機的影響，荷蘭政府將其降低為2%)，同時還要負擔約4%的過戶費，而每年通貨膨脹僅在1%到2%左右，單憑通貨膨脹少說也要持有房產3-5年后才能抵消稅費。另外，荷蘭境內所有的出售、出租及新建房屋的資訊均通過統一網站來公布，還需要公開房屋圖片、結構、社區情況和周邊房價等資訊，這讓絕大多數買家在上門參觀時都已對房產有了相當程度的了解。荷蘭土地局作為房地產登記的官方機構，也向公眾提供付費查詢房屋所有權情況和最近一次售價的服務。這兩點讓寄希望於借資訊不對稱發財的炒房客難於操作。荷蘭作為歐洲乃至世界范圍內人口密度較高的國家，雖然公共廉租房租金低廉，但普通住房房租一直不便宜。對普通住房房租市場，政府也有一系列保障房客利益的政策，比如、房客對房屋有優先購買權，房東不能以房產已出售為名趕走房客、房租收入和房產出售后增值部分也需要按照投資收益來繳納個人所得稅。另外，如果經過第三方機構評判，房屋租金過高，則房東必須退還房客多收的部分。另一方面，完備的公共廉租房體系也大大減少了市場對私人出租房的需求。對炒房客來說，市場很難提供贏利所需的規模效應。如果再算上碰到無良房客可能遭遇的麻煩，很多人即使有錢也不會選擇炒房這條投資路。
Tuesday, December 11, 2012
空總開發案露曙光 北市：繼續爭取公營住宅
中廣新聞網 (林麗玉報導) 原空軍總部基地開發案，因為位於台北市精華市中心、基地面積大，市值超過兩千億元，最近行政院初步規劃，要將空總基地比照日本六本木，打造成台北觀光「城中區」黃金廊帶。不過因為先前台北市長郝龍斌積極向中央要地，希望在這塊基地打造公營住宅小帝寶，對於目前經建會傾向朝商業規劃，北市府表示，還是會向中央爭取興建公營住宅，不過最後如何規劃，北市府也會尊重。台北市仁愛路三段原空軍總部基地，因為緊鄰帝寶等豪宅，市值每坪上看三百萬元，被譽為是最珍貴的國有地，而原空總基地這塊地，北市府積極爭取，希望興建為台北市公營住宅，也被稱為小帝寶，引發關注，不過最近行政院規劃這塊原空軍總部基地開發案，有了初步規劃，有意打造成日本六本木、紐約時代廣場等，規劃要進駐商業設施，打造成台北市觀光的城中區黃金廊帶，而對於中央的規劃，北市府發言人張其強說，北市府還是會再與中央爭取興建公營住宅，不過中央最後如何規劃，北市府會尊重。北市財政局長邱大展說，郝龍斌市長積極推動公營住宅，當然是希望可以在這塊精華地，興建公營住宅，北市府還會爭取，不過中央的規劃為何，也是會尊重，至於經建會傾向開發為效益較高的觀光、商業設施，北市都發局表示，北市府對於土地的使用，目前這塊地為機關用地，不過後續會配合中央規劃，協助都市計畫變更。
冠德環球購物年底起連增6新店 屏東12/15開幕
精實新聞 林詩茵 報導 冠德建設(2520)轉投資持股84.02%的環球購物中心，第三個營業據點-「屏東環球購物中心」即將於本周六(15日)正式開幕，環球購物中心表示，該據點位於屏東公園路上，離太設(2506)的太平洋百貨僅隔100公尺，對商圈將有擴大效應。據了解，屏東太平洋百貨每年營業額約在15~18億元，是穩定獲利狀況，業內評估，環球購物中心每年營業額若可達到10億元，就有機會賺錢。屏東環球購物中心是該公司規劃在台灣最南端的據點，也是該公司除了中和、板橋環球購物中心外，第三個正式營運的據點。環球購物中心表示，該店總營運面積約1萬坪，共有6層樓，將以「全家庭」、「悠閒娛樂」功能作為經營訴求，已引進國賓影城、金石堂書店、3c商品、男女百貨品牌、親子生活品牌、日本優衣庫(UNIQLO)等進駐，將帶給當地全新的悠閒樣貌。屏東環球購物中心和中和環球購物中心一樣為獨棟建物，當地雖未緊鄰火車站，但位於公園路，離太平洋百貨僅100公尺，由於當地的商圈成熟，環球購物中心認為，公司新據點的加入將對當地的商圈有擴大效應。據了解，屏東太平洋百貨每年的營業額約在15~18億元，面對環球購物中心的加入戰局，太設正在積極思考如何一同擴大商機；而業內也評估，以環球購物中心過去在中和及板橋的營運經驗來看，屏東店年營收若達到10億元，單店就有機會獲利。冠德主管則認為，環球購物中心中和和板橋店都在第二年就開始獲利，如今即將拓展出第三店，以該購物中心的品牌已具知名度，確實有利後續新展店的營運表現。從冠德財報分析，環球購物中心今年前3季的獲利為1.24億元，對母公司冠德的業外轉投資獲利貢獻度則有1.05億元，佔獲利比重逼近2成，EPS貢獻度0.22元。對冠德而言，未來環球購物中心對業績貢獻比重將有機會逐年增加，主因環球購物中心自今年底起，將陸續有6家新店加入營運，除屏東店本周六開幕外，明年初新竹世博台灣館委託環球購物中心經營的商場部份也將正式營運，緊接著明年初還有高雄台鐵新左營站的承租商場開幕。此外，明年第3季還有林口A8商場將完工開幕，A9則在2014年可望完工；再加上日前拿下的桃園捷運A19站；共計環球購物中心未來已確定的營運據點高達8個(加計目前已有的中和、板橋店)，將已達到經濟規模。法人估算，冠德環球購物中心若不計新加入的A19，光已營運在興建中的7個點，未來每年就可以為集團帶來逾百億元的現金流量。
Thursday, December 6, 2012
每坪46.9萬 淡海土地標售創新高
【聯合報╱記者江碩涵╱台北報導】內政部營建署昨天標售新北市淡海新市鎮住宅區2筆土地，共吸引15家建商投標，最後由麗寶建設、湯泉國際分別以高出底價1倍、1.3倍得標。湯泉標下的土地總價25億元，平均每坪46.9萬元，創淡海新市鎮土地新高價。昨天標售的2筆淡海土地面積共1.2萬坪、總底價18.34億元。第一標土地最熱門，土地面積6528坪，每坪底價10萬元，共吸引13封標單，鄉林、宏普、將捷、甲山林等大型建商皆出手，最後由麗寶建設以總價15億元、每坪23萬元得標。第二標則為「住三用地」，容積率達230%，面積5381坪，總底價10.9億元，換算每坪土地11萬元，由湯泉國際、寶佳機構兩家建商競標。湯泉國際以總價25.2億溢價1.3倍得標，換算每坪46.9萬元，寫下淡海新市鎮土地標售新高價。之前營建署標售淡海土地最高價每坪僅24萬元，湯泉國際的標價超過以往最高價的95%。麗寶建設副總經理何昭宏表示，由於大台北土地難以取得，淡海新市鎮近來銷售熱絡，不少首購族轉往淡水購屋，加上淡水有輕軌捷運、淡江大橋等題材，帶動淡水發展，看好未來淡海發展，才出手搶標，推案時程與價格則未定。全球資產管理公司專案經理王維宏表示，2007年營建署開始標售淡海新市鎮土地時，住三土地每坪標脫價格約10萬至13萬元，2010年時土地單價已上漲至20萬元，這次標脫價格再度翻倍創新高，由於得標人在淡海都有推案，可看出建商有意炒熱淡海房市。永慶代銷協理潘是諭表示，兩塊土地推案時程應是明年底、後年初，以湯泉國際的標價來看，新建案未來每坪開價得站上「3字頭」才能回本，屆時淡水的房價可能再創一波新高。
永慶：今年房市交易約32萬棟 明年緩升至35萬棟
鉅亨網記者葉家瑋 永慶房產事業群總經理葉凌棋今天表示，房市在今年已經落底，明年不會比今年差，明年房市將呈現「量緩升價平盤」，而產品供應少的地方房價將小漲，其它地區則持平表現。永慶房屋今天公布民眾對明年第1季房市看法，在實價登錄政策揭露後，有42%民眾看跌未來3個月房價，相較上季僅18%民眾看跌高出3成多；而看漲未來一年房價比重達39%，較上季大幅下滑20%，更有高達42%比重對未來一年房價看跌，顯示民眾對長期房價信心不如先前樂觀。葉凌棋分析，上季主要是QE3帶動看漲信心，而本季短期房價看法轉向持平小跌，顯示市場對房市看法，趨向保守，不過，整體而言，今年房市已經落底，明年房市表現不會比今年差，今年全台房市交易移轉棟數約32棟左右、較去年36萬減少一成多，預估明年全年能有約35萬棟交易量。至於外傳奢侈稅可能將於明年評估退場，葉凌棋認為可能性不大，主要是今年全球總經表現不好，台灣景氣直直落，卻未見政府對打房政策鬆綁，明年在全球經濟可望緩步復甦下，政府更不可能減輕對房市的管制措施；市場人士也透露，奢侈稅對房市的影響是量縮、但價格依舊上漲，平均來看，奢侈稅後至今，全台房價平均漲幅約1成，當中高雄漲幅2成居冠，第二為台中、第三是雙北市，漲幅約在10%左右，桃園則是後來居上，近期內房價暴衝，漲幅也達逾2成。葉凌棋預測明年房市將出現幾項趨勢，包括實價登錄提升房價透明度後，將有利縮小買賣雙方價格認知差距，加入成交速度；另外，明年央行政策預估持續監控高總價住宅，雖然經濟逐步回溫，利率有調升空間，但長期利率應維持低檔。在自住需求方面，自住首購需求以低總價、低單價平價產品較受青睞，市區推案將改以市中心小兩房、郊區小三房等自住型產品為主。而在金管會祭出新八條之後，明年民間標售市場將轉向公有地標售，大型商用不動產，投報低將逐漸式微，而投報率高的中小型標售市場有商機，中南部高租金投報率的商用不動產將成壽險業資金追逐標的。未來計畫供給量減少，租金可望和緩上調。
實價登錄 8成民眾認為有助購屋
中國時報 蒼弘慈╱台北報導 隨著不動產實價登錄上路，成交量出現量縮情況，但永慶房屋昨天公布最新購屋趨勢調查，有高達8成民眾認為，實價登錄對進場購屋參考有幫助，永慶房屋事業群總經理葉凌棋說，隨著實價登錄累積的成交資料越來越豐富，有助房市行透明化，進而提升買賣交易速度。此外，今年房市已到谷底，明年將從谷底回升，整體將價平量回升。葉凌棋指出，雖然房市呈現保守觀望，但在全球經濟緩步回溫下，預計台灣整體經濟將從谷底逐漸回升，且適逢明年奢侈稅將滿2年，市場可售物件之後逐漸釋出，可供民眾選擇變多，有助市場交易量穩定，加上實價登錄提升房價透明度，有利縮小雙方價格認知差距，促進成交速度，因此明年房市將呈現價平量回溫的情況。受房市急凍影響，今年許多房仲業者有關店狀況，葉凌棋表示，今年關店的都是競爭力不強，由於房市明年將從谷底回升，仲介業也將逐步回穩，故明年關店的情況將不會再往下。針對房價明年第1季是否會有下修情況，葉凌棋表示，由於實價登錄影響，消費者期待房價回軟，但除了林口、三峽等地區有機會往下修，其餘的地方皆持平表現。葉凌棋指出，林口地區因供給量大，故壓力會大一些，單價預期能低5％。此外，據永慶房屋調查顯示，民眾對未來3個月房價看法較之前僅18％看跌，大幅擴增到42％看跌，看漲的比重，也從前次的50％，下滑至24％，葉凌棋分析，此次民眾短期對房價看法轉向持平小跌，顯示對房市趨向保守。對未來一年房價看法，看跌比例也從21％上升到42％，看漲比例則從59％下降到39％，顯示民眾對長期房價信心不如先前樂觀。調查中也說，房地產連4季蟬連最適宜投資工具，黃金、定存則名列2、3名。葉凌棋分析，民眾投資房地產仍重資產保值，其中以企業老闆及軍公教人士最看好房地產為投資工具，有高達71％企業老闆及63％軍公教人士，最喜愛房地產做為投資工具。
老屋健檢 最高補助45%
（中央社記者蔡和穎台北6日電）房屋也要「健檢」！內政部將建立住宅性能評估機制，屋齡20至25年以上的老屋，最高可獲補助45%的評估費用。內政部部務會報今天通過「住宅性能評估實施辦法」草案，將於近期內發布，配合住宅法同步施行。另將審核指定評估機構，由評估機構受理住宅性能評估的申請。內政部表示，「住宅性能評估實施辦法」草案是依「住宅法」擬定，規劃建立住宅性能評估制度，鼓勵住宅興建者、所有權人或公寓大廈管理委員會申請評估。為鼓勵民間參與住宅性能評估，草案明定，屋齡達一定年限的既有住宅申請住宅性能評估，主管機關將公告指定性能類別，補助一定比率的評估費用，補助上限為45%。內政部營建署管理組組長劉田財表示，根據專家學者初步共識，擬將開放屋齡20年或25年以上住宅，最快自民國103年起申請評估補助，符合規定者最高可補助45%評估費用，上限為新台幣30萬元。根據草案，住宅性能評估分為新建住宅及既有住宅兩部分，依結構安全、防火安全、無障礙環境、空氣環境、光環境、音環境、節能省水、住宅維護等8種性能類別，分別評估性能等級。草案規定，新建住宅需8種性能類別一併申請；既有住宅則由申請人視需求選擇，若申請人為公寓大廈管理委員會者，建議以結構安全、防火安全、無障礙環境、節能省水及住宅維護等5項評估類別為優先。